“租售同權(quán)”是樓市殺手锏還是新天地？

租賃市場的發(fā)展并不是什么樓市的殺手锏，反而應當看成是存量市場崛起帶來的新天地。

需審視的由來

“租售同權(quán)”最近頻繁出現(xiàn)，但嚴格審視其由來卻發(fā)現(xiàn)會稍有一些誤解。從中央政府明確“房子不是炒的，而是住的”的精神以來，國務院（2016）39號文完成了發(fā)展住房租賃市場的頂層設計，而9部委聯(lián)合印發(fā)153號文則落實了框架方案，確定了試點城市。

我們理解中央政府一系列舉動的目的有三：

一、建立長效機制，穩(wěn)定房價；

二、培育正規(guī)，專業(yè)，規(guī)?；钠髽I(yè)，包括提供對這些企業(yè)的金融支持；

三、盤活存量用房。如此達成既維持房地產(chǎn)投資，又不過度依靠銷售型物業(yè)的目標。

概括上述政策由來和目的，我們可以看到保民生、促發(fā)展、建立長效機制、提高租賃物業(yè)重要性等內(nèi)容。

首先提出“租售同權(quán)”是廣州印發(fā)（2017）29號文以來，該文強調(diào)租房可享受教育資源。但實際上該政策在許多城市早有落實，只不過所能保障的是外來人員子女的基本教育問題，可能并非優(yōu)質(zhì)教育資源。

被誤解的概念

    而仔細看“權(quán)”本身，也充滿著錯誤的理解。如果真正剖析房屋的各項權(quán)利，可以看到《物權(quán)法》賦予房屋所有人對房屋占有、使用、收益、處分權(quán)；《城市房屋租賃管理辦法》賦予房屋租賃人對房屋的占有、使用和收益權(quán)，政府已對承租人權(quán)益提供了法律保障，不存在承租人權(quán)益不受保護的概念。 但兩個法規(guī)都規(guī)定，除居住或經(jīng)營使用外，承租人權(quán)益范圍應以雙方合同為準。 所有權(quán)人是房屋第一權(quán)利人，承租人需支付對價，享受相應權(quán)利，兩者是商業(yè)合同關(guān)系，這種關(guān)系并不會發(fā)生變化。只要支付對價，有合同保障，所有權(quán)人可以賦予租賃方合理訴求。所以認為租賃權(quán)益完全沒有得到保護，或租賃權(quán)可以超越所有權(quán)都是錯誤的理解。

這里的“同權(quán)”主要仍是圍繞公共資源的權(quán)利。但如前所述，公共資源使用權(quán)涉及城市資源分配的深層次問題，尤其優(yōu)質(zhì)資源永遠稀缺，故社會必須建立相應分配制度才能在本質(zhì)上解決問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。