上海新政后連刷三“地王” 專家稱風險不可回避

5月11日，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權拍賣會，此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創(chuàng)等幾十家房企競相搶購。最終，奉賢區(qū)和松江區(qū)共計三幅純宅地成交溢價均超過100%，且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價格。而此次樓面價達22625元/平方米的南橋新城地塊，之前最貴的樓板價為19179元/平方米。地價超過當?shù)噩F(xiàn)房價格，有關專家認為拿地企業(yè)面臨的市場風險不可回避。

根據(jù)當天的競拍結果，三幅宅地的拍賣的溢價率都在100%以上。格力地產(chǎn)、融創(chuàng)、象嶼地產(chǎn)分別以19.65億元、30.05億元以及21.5億元的價格拍得以上三幅地塊。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦根據(jù)樓板價推算，預計未來成本價至少都在每平方米6萬元以上。“由此來看，不但新的區(qū)域地王出現(xiàn)，并且預計未來售價高出當前產(chǎn)品售價一倍，顯然價格偏高。”盧文曦認為。

今年來，土地供應持續(xù)低迷，不少房企面臨斷貨風險，紛紛尋求補倉機會。特別是2014年格力地產(chǎn)首次進入上海市場后尚未有土地入賬，補倉意愿強烈或許成為此次積極拿地的原因之一。另外，上海市“十三五”規(guī)劃建議指出，上海建設用地已到“天花板”，要守住建設用地底線，五年內，上海新增建設用地只有約60平方公里。面對如此緊張的資源，不少房企都持著“拿一塊少一塊”的心理激進拿地，造成價格上漲也是必然。

雖然有強力的政策調控，但是在北京以及上海這樣的熱門一線城市，“史上最嚴”的限制政策似乎并沒能抑制房產(chǎn)市場的瘋狂。5月5日下午，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，最終純商品房部分拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬/平方米、3.57萬/平方米的單價，均刷新區(qū)域新高。

“此次上海房企激進拿地，后續(xù)新的市場風險和企業(yè)經(jīng)營風險不可回避。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進向網(wǎng)易財經(jīng)表示。“從市場周期看，不排除2017年下半年上海房地產(chǎn)市場會降溫，這個時候此類高價地塊的出入，其實會面臨后續(xù)有價無市的風險。而從企業(yè)經(jīng)營的角度看，部分競爭性區(qū)域，比如青浦等區(qū)域，可能也會對目前此類區(qū)域的產(chǎn)品施加了潛在的競爭壓力。”嚴躍進認為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。