二線房企搶灘商業(yè)地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化是下一步實(shí)踐方向

“目前我們已經(jīng)布局13個商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)資產(chǎn)有300億元，但是我們覺得這個速度還不夠，我們計(jì)劃未來3年內(nèi)將開業(yè)10個購物中心，未來5年~10年可達(dá)30~50個購物中心。”正榮集團(tuán)商業(yè)管理公司總經(jīng)理張子玉難掩自己的雄心。

在一線城市土地價格高企，三四線城市樓市飽和的狀況下，一些諸如正榮、新城控股的二線房企選擇發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。新城控股宣布要在2017年擁有40個商業(yè)綜合體，嘉凱城則從住宅開發(fā)商調(diào)整為做城鎮(zhèn)購物中心和住宅的雙向房企，泰禾集團(tuán)更是選擇走出福建將自己的商業(yè)綜合體開向全國。

多名接受《第一財(cái)經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整和住宅開始飽和，這些擁有巨大現(xiàn)金流的開發(fā)商也需要考慮如何去花掉手上的現(xiàn)金，而運(yùn)營好有穩(wěn)定回報的資產(chǎn)成為這些開發(fā)商思考的事情。

擁抱商業(yè)地產(chǎn)

“我們2010年借殼福建三農(nóng)成功上市，為企業(yè)的后續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)有力的資金后盾，這是企業(yè)后續(xù)擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。同時，2010年的福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道‘緊箍咒’，加大了住宅項(xiàng)目去化的難度，促使我們開始尋求新的支撐點(diǎn)。在資金支持和市場環(huán)境的雙重影響下，進(jìn)軍商業(yè)自然而然成為泰禾新的戰(zhàn)略。”泰禾集團(tuán)一位內(nèi)部人士告訴記者。

事實(shí)上，自住宅限購開始，很多開發(fā)商就將目光投到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但因此前并無商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，因此在之前的幾年更多的是一個項(xiàng)目的深度實(shí)踐而非快速擴(kuò)張。以嘉凱城的“城市客廳”為例，該項(xiàng)目最大特色是和地方政府合作，項(xiàng)目建成后將集政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

“三四線城市居民日益高漲的消費(fèi)、生活需求將構(gòu)成一個巨大市場。很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體，而這些地方的消費(fèi)正在集聚，這里面充滿了機(jī)會。比如湖北許多城市消費(fèi)水平已經(jīng)超過武漢，但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)，我們就希望找到這樣的切合點(diǎn)進(jìn)入。”新城控股高管歐陽捷表示。

對于很多三四線城市（特別是沿海城市）而言，這里的房價較低但居民人均可支配收入較高，這就是開發(fā)商布局三四線城市的邏輯。而開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐男枨蟪潭葲Q定了其發(fā)展?fàn)顩r。

張子玉舉例稱，福建莆田的正榮財(cái)富中心制定了一個“星欣榮”計(jì)劃，為當(dāng)?shù)赝顿Y者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費(fèi)追蹤、決策支持等幫助，并為其綜合體旁邊的商業(yè)街提供升級基金，每年進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。這個計(jì)劃本身就是考慮到福建莆田當(dāng)?shù)氐耐顿Y需求，正榮通過這個購物中心既可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)落地同時通過吸收當(dāng)?shù)赝顿Y進(jìn)一步對自己的項(xiàng)目進(jìn)行輕資產(chǎn)化。非常有意思的是，當(dāng)?shù)亓硗庖患乙痪€開發(fā)商開發(fā)的購物中心則人氣冷落，如果在北上廣等一線城市正榮的品牌知名度可能并不如這家開發(fā)商。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳認(rèn)為，從城市收益與風(fēng)險來看，一線城市特征是“成本高、中回報、低風(fēng)險”，而三四線城市則是“成本低、回報高但風(fēng)險更高”，一線城市唯一限制只是說門檻比較高，且每個項(xiàng)目總價比較高。其次，從經(jīng)營結(jié)果來看，三四線城市招商難度很高，因?yàn)槿木€城市消費(fèi)者不夠市場化，商家成熟度不夠。

資產(chǎn)金融化

面對上述風(fēng)險，開發(fā)商又是如何應(yīng)對的呢？《第一財(cái)經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，對其資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化是這些開發(fā)商下一步實(shí)踐的方向。

張子玉告訴記者，目前正榮的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自持和出售基本在4∶6，他希望兼顧現(xiàn)金流的同時實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營。通過這個綜合體項(xiàng)目的住宅銷售和部分商業(yè)的銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的自我平衡。但是為了實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展，這樣的模式顯然還是不夠，對此張子玉也透露希望將正榮商業(yè)地產(chǎn)做成一個商業(yè)平臺，未來將投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者都邀請到這個平臺上來成為微股東并一起分享投資回報。

這一點(diǎn)有點(diǎn)類似于眾籌，雖然張子玉并未透露更多的細(xì)節(jié)，但是上述環(huán)節(jié)的實(shí)施需要更多的金融化手段，而這一點(diǎn)也是每一個商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商希望去嘗試的。

今年12月，新城控股在A股正式上市，隨后其當(dāng)日漲幅為198.88%，市值已逾500億，對于新城控股而言就擁有了A+H兩個上市平臺。

新城控股董事長王振華透露，除了企業(yè)融資能力打開以外，新城控股近日還將針對自己的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一些資產(chǎn)證券化的操作。“商業(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)定的租金回報，這些租戶不同于個人，本身的信用能力很強(qiáng)，因此可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而這個現(xiàn)金流就是可以產(chǎn)生金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)。”搜易貸CEO何捷這樣評價道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。