管濤：人民幣匯改間接影響房企海外融資

昨日，由平安銀行主辦的第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇在深圳舉行。

中國金融四十人論壇高級(jí)研究員、原外管局國際收支司司長管濤在論壇上表示，一線城市房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)與匯率、資本流動(dòng)并無必然聯(lián)系，但不能忽視的是，匯改將間接影響房企境外融資及投資者市場信心。

匯改間接影響

房地產(chǎn)行業(yè)

今年8月11日，人民幣匯率機(jī)制進(jìn)行重大改革，人民幣對(duì)美元中間價(jià)的報(bào)價(jià)方式改為按照上一天的收盤價(jià)來確定當(dāng)天的中間價(jià)，同時(shí)綜合考慮外匯供求狀況和國際市場的人民幣匯率走勢(shì)。

截至目前，距離“811匯改”已過去近4個(gè)月，這當(dāng)中人民幣匯率出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整，從8月11日到11月底，人民幣匯率中間價(jià)下跌了4.3%，資本流出壓力也備受關(guān)注。

原本匯率貶值、資本外流，會(huì)對(duì)國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格帶來壓力，股票市場也確實(shí)反映了這個(gè)壓力，但傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)，管濤認(rèn)為，“811匯改”對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有產(chǎn)生什么明顯的影響，他表示，“北上廣深等一線城市房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，跟匯率、跟資本流動(dòng)并沒有必然聯(lián)系”。

在管濤看來，并不能忽略匯改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的間接影響可能是客觀存在的。“第一，國內(nèi)很多房企在境外有很多外幣融資和人民幣融資，由于人民幣匯率雙向波動(dòng)，在短期內(nèi)可能存在一種貶值調(diào)整的壓力，這有可能會(huì)造成房企外幣融資，可能會(huì)存在匯率風(fēng)險(xiǎn)敞口，本幣融資在過去人民幣升值預(yù)期下，可能境外借人民幣成本是低的，但最近一段時(shí)間人民幣境外融資成本上升，甚至高于在岸市場融資成本，這可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來一定沖擊。”管濤稱。

此外，管濤認(rèn)為，如果人民幣匯率調(diào)整過于劇烈也會(huì)對(duì)投資者市場信心帶來一定沖擊，這有可能會(huì)造成短期內(nèi)國內(nèi)資產(chǎn)市場調(diào)整的壓力。

房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)潛在的匯改間接影響？管濤稱，在主動(dòng)適應(yīng)“資本流出、匯率雙向波動(dòng)”新常態(tài)基礎(chǔ)上，要對(duì)跨境資本流動(dòng)、匯率走勢(shì)建立起一個(gè)好的、經(jīng)得起考驗(yàn)的分析框架，對(duì)匯率做出更好的判斷；其次是控制好風(fēng)險(xiǎn)，匯改后，房企境外融資不確定性增加，利弊難分，應(yīng)在情景分析基礎(chǔ)上做好相關(guān)的風(fēng)控措施，盡量減少無謂的風(fēng)險(xiǎn)敞口；第三則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)行適度套保，將不確定性變成確定性。

居民資產(chǎn)配置中

置業(yè)占比將下降

除探究人民幣匯改對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響外，管濤還在論壇中提及未來五年居民金融資產(chǎn)配置中的“變”與“不變”。

“變”指的是房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中的比例有可能下降。管濤表示，數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)家庭資產(chǎn)配置中，70%是房地產(chǎn)，銀行存款是20%，其他的金融資產(chǎn)是10%，未來五年隨著金融市場的發(fā)展，金融工具越來越豐富，可能存款和置業(yè)在金融資產(chǎn)中的配置會(huì)下降，而其他資產(chǎn)的占比會(huì)上升，這對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有好處的。

“從兩個(gè)角度來講，首先，社會(huì)資源的分布更加多元化以后，可以減少過多的流動(dòng)性造成房地產(chǎn)價(jià)格的虛高；其次，房地產(chǎn)金融的發(fā)展會(huì)創(chuàng)造出很多新的金融工具，比如房地產(chǎn)金融的資產(chǎn)證券化，對(duì)于一個(gè)家庭是一個(gè)資產(chǎn)，對(duì)另外一個(gè)家庭也是資產(chǎn)，買資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品也是資產(chǎn)，這可以幫助家庭更便利、更廉價(jià)地獲得房產(chǎn)，我覺得這一定不是壞事。”管濤稱。

“不變”則是盡管房地產(chǎn)在家庭中資產(chǎn)的占比有可能下降，但應(yīng)該還是會(huì)在配比中占主導(dǎo)地位。

管濤認(rèn)為這主要基于兩個(gè)原因，首先是中國的傳統(tǒng)文化提倡“居者有其屋”，居民愿意置業(yè)而不愿意租房，何況國內(nèi)租房條件也不是很好，法律上對(duì)租戶缺乏保護(hù)；其次是中國還處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，有剛性住房需求，這意味著將來房地產(chǎn)在家庭的金融資產(chǎn)里還是占相當(dāng)重要的位置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。