地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目審批額超3萬(wàn)億，部分出險(xiǎn)房企亦加快債務(wù)重組

中資境外債融資今年表現(xiàn)有所分化，財(cái)聯(lián)社據(jù)相關(guān)渠道統(tǒng)計(jì)，年初至今，中資地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模241億美元，僅為去年同期的46%。在近期地產(chǎn)紓困政策逐步出臺(tái)下，部分出險(xiǎn)房企也在加快境外債務(wù)整體重組以緩解經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流壓力。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，以時(shí)間換空間，加快推出系統(tǒng)性的一攬子化債方案仍是緩解中短期流動(dòng)性壓力的關(guān)鍵。

中資地產(chǎn)債表現(xiàn)較弱，今年發(fā)行量?jī)H240.84億美元

2022年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息周期，境外融資成本增加導(dǎo)致凈融資額大幅下降，近兩年整體規(guī)模呈收縮趨勢(shì)。

從今年表現(xiàn)來(lái)看，中資境外債整體融資未見(jiàn)明顯寬松，iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年境外美元債總發(fā)行1352.89億美元，月均凈融資數(shù)據(jù)大多數(shù)表現(xiàn)為負(fù)，僅5月份發(fā)行數(shù)據(jù)略有起色，今年凈融資額持續(xù)縮減，已累計(jì)凈流出642.8億美元。

表：今年境外債整體融資情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFinD，財(cái)聯(lián)社整理

不過(guò)值得注意的是，中資境外債今年表現(xiàn)有所分化，地產(chǎn)債表現(xiàn)羸弱較大，拖累境外債整體表現(xiàn)。

據(jù)天風(fēng)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，分金融、地產(chǎn)、城投和其他產(chǎn)業(yè)三個(gè)板塊來(lái)看，金融債和其他產(chǎn)業(yè)債一直是發(fā)行主力，不過(guò)自2020年后地產(chǎn)債發(fā)行量呈逐年下降趨勢(shì)，持續(xù)承壓。今年截至11月4日，金融、地產(chǎn)、城投境外債的發(fā)行額分別為923.93、240.84和366.05億美元，分別為去年全年的135.6%、46.0%和202.2%。

境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模萎縮是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，某業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，不同于金融和城投機(jī)構(gòu)，地方此前發(fā)債主體很多是上杠桿較猛的民營(yíng)企業(yè)，不少機(jī)構(gòu)投資人在境外地產(chǎn)債上栽過(guò)跟頭，心有余悸，入池項(xiàng)目愈發(fā)趨緊，市場(chǎng)變冷也是意料之內(nèi)。

地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目審批額超3萬(wàn)億，多家房企境外債務(wù)整體重組取得進(jìn)展

對(duì)于地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性困境，政策也在不斷加強(qiáng)出臺(tái)予以紓困。9月以來(lái)央行、財(cái)政部、住建部等部委在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布了多項(xiàng)地產(chǎn)“組合拳”，延續(xù)呵護(hù)態(tài)度，其中“白名單”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、政府收儲(chǔ)、土地儲(chǔ)備等方面的政策有望進(jìn)一步改善房企現(xiàn)金流。

據(jù)金融監(jiān)管總局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“白名單”項(xiàng)目的貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元。

如11月5日深圳轄內(nèi)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目67個(gè)、審批通過(guò)金額超過(guò)800億元，授信金額位居全國(guó)各大城市前列，河南省10月末房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目授信投放率已達(dá)70.04%，貸款投放規(guī)模超750億元，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

此外，自今年以來(lái)多家房企境外債務(wù)整體重組取得進(jìn)展。據(jù)財(cái)聯(lián)社梳理，其中中國(guó)奧園、中梁控股境外債務(wù)重組方案已經(jīng)落地生效，旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)境外債重組方案框架已基本成型、正在征求更多債權(quán)人同意，不過(guò)分化也較為明顯，也有如正榮地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)重組方案落地后主動(dòng)喊停的房企，醞釀重簽協(xié)議以削減債務(wù)。

不少分析人士指出，受近期政策刺激，市場(chǎng)階段性出現(xiàn)回暖，但房地產(chǎn)資產(chǎn)和土地重新定價(jià)仍在路上，政策拐點(diǎn)并不意味著房企已逐步盈利，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍在探底過(guò)程，調(diào)整深度和時(shí)間都超出預(yù)期，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊掷m(xù)承受較大經(jīng)營(yíng)和資金壓力，不少房企啟動(dòng)第二次重組也在市場(chǎng)預(yù)期之中。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)超60億美元境外債務(wù)重組方案引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議

近期房企重組案例中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)即為典型一例，并引發(fā)了市場(chǎng)爭(zhēng)議。

據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，遠(yuǎn)洋集團(tuán)拋出的境外債務(wù)重組計(jì)劃方案涉及總債權(quán)金額預(yù)計(jì)達(dá)到62.18億美元，包括未償還本金、應(yīng)計(jì)及未付、違約利息。其中遠(yuǎn)洋集團(tuán)將發(fā)行本金總額22億美元的新債券，包括新貸款及新票據(jù)，以及發(fā)行本金總額合計(jì)40.18億美元的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及/或新永續(xù)債。其中22億美元的新債券于5年內(nèi)分3批次累計(jì)贖回15%，6年后贖回15%，7年后贖回35%，8年后贖回35%，而強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債方式相對(duì)“較為激進(jìn)”，據(jù)市場(chǎng)人士測(cè)算，該部分可轉(zhuǎn)債換股最高上限是73.97億股，相當(dāng)于當(dāng)前遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)有總股本的97.1%，及經(jīng)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債換股后總股本的49.3%。

不過(guò)值得注意的是，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債的期限為2年，不計(jì)息，盡管2年后會(huì)面臨強(qiáng)制轉(zhuǎn)股，但給自身留了一個(gè)在2年內(nèi)隨時(shí)可以全部或部分贖回的“單邊含權(quán)”條件。

作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)背后持股29.59%的第一大股東，中國(guó)人壽的立場(chǎng)也被市場(chǎng)多為關(guān)注，盡管從重組進(jìn)展來(lái)看，中國(guó)人壽對(duì)重組參與度不高，同時(shí)在去年底已將持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)的賬面價(jià)值減持為0，不過(guò)遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)向債權(quán)人小組提供了中國(guó)人壽簽署的支持文件并披露了中國(guó)人壽在重組債務(wù)分組中B組和C組的持倉(cāng)情況。

不過(guò)，上述方案遭到部分投資人的反對(duì)。相關(guān)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債權(quán)人小組事宜的法律顧問(wèn)律所年利達(dá)表示，目前小組成員仍堅(jiān)決反對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債務(wù)重組方案，認(rèn)為該方案過(guò)于優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人。此外，部分債權(quán)人認(rèn)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬直接削債最高近90%，剩余債務(wù)延8至10年到期，最低回收率僅1%-2%，該方案”隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)和漏洞“。

財(cái)聯(lián)社向遠(yuǎn)洋集團(tuán)尋求對(duì)此事的回應(yīng)，未獲答復(fù)。

華泰證券分析師陳慎在研報(bào)中表示，回顧2021年以來(lái)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)程，多數(shù)房企為境外債務(wù)設(shè)計(jì)了一攬子的化債方案，綜合運(yùn)用發(fā)行新債券、可轉(zhuǎn)換債券、永續(xù)債、公司或下屬物管公司股權(quán)抵債等方式，給予債權(quán)人較大的靈活選擇空間以匹配差異化需求，最終實(shí)現(xiàn)存量境外債務(wù)（不僅是境外債，還包括境外貸款）的整體展期和削債。

不過(guò)相比之下，出險(xiǎn)房企對(duì)于境內(nèi)債務(wù)的重組方式較為單一，除華夏幸福之外，基本以部分或全部公開(kāi)市場(chǎng)債券的展期為主。隨著時(shí)間的推移，部分房企可能面臨再度展期的壓力，而債券之外，銀行、信托貸款等其它有息負(fù)債的逾期問(wèn)題亦亟待化解。

市場(chǎng)分析人士指出，時(shí)間換空間仍是出險(xiǎn)房企自救的“綠色通道”，在政策紓困下努力完成保交樓仍是重中之重，此外針對(duì)境外債務(wù)出險(xiǎn)房企應(yīng)加快推出系統(tǒng)性的一攬子化債方案，緩解中短期流動(dòng)性壓力，構(gòu)建更可持續(xù)的資本架構(gòu)或是企業(yè)未來(lái)恢復(fù)債市融資造血的必要途徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。