政策雙向收緊 市場成交減速 石家莊樓市“銀十”靠剛需支撐

在限購、限售、價格嚴查等樓市政策的不斷調控下，10月份石家莊房地產(chǎn)市場持續(xù)走穩(wěn)，投機性購房行為得到抑制，剛需和改善型購房需求成為市場主導力量。隨著諸多大項目在9月份前后集中入市，接下來一段時間，石家莊樓市將進入現(xiàn)有房源消化階段，成交量和價格或將長期趨穩(wěn)。

政策雙向調節(jié)不斷收緊

繼3月份發(fā)布限購，9月份發(fā)布限售以后，10月16日石家莊再度發(fā)布《關于經(jīng)濟適用住房辦理交易、登記的規(guī)定》，自此經(jīng)濟適用住房也加入了限售的行列。今年以來石家莊樓市政策隨全國房地產(chǎn)市場形勢一樣逐步收緊。據(jù)燕趙都市報房地產(chǎn)傳媒中心統(tǒng)計，截止10月份，全國執(zhí)行房地產(chǎn)限售政策的城市已擴大到50個。另據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，全國百城內發(fā)布的有關房地產(chǎn)的調控政策已經(jīng)超過200次。

除限購、限售等樓市調控政策外，近日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國范圍內開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查，檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。嚴查內容涉及未明碼標價、捆綁收費、捂盤惜售、炒賣房號等多類違規(guī)銷售行為。

如果說限購、限售政策是從“需求方”來調節(jié)住房需求結構的話，商品房銷售價格檢查則好比是從“供應方”來嚴控房地產(chǎn)違規(guī)市場行為，保證住房供應結構的良性發(fā)展。雙向收緊的樓市政策，讓房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和趨穩(wěn)。業(yè)內人士分析，四季度石家莊房地產(chǎn)市場將到明年開春，石家莊房地產(chǎn)市場將持續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，剛需和改善型購房者將成為市場支撐主力，成交量和價格將保持穩(wěn)定。

市場進入“慢銷”階段

“我已經(jīng)很久沒有休息了，上周末我們推出了首付分期優(yōu)惠政策，大家都在忙著聯(lián)系客戶看房?！北倍h(huán)某項目售樓員說到。但是當記者問到來訪來電量，他則表示，“肯定是比不了上半年了，我今天打出去30多個電話，但只有兩組客戶表示要來售樓部看房，其他客戶有的表示‘考慮考慮再說’，有的直接就拒絕了。”

記者了解到，隨著樓市政策的收緊，加上去年和今年上半年樓市庫存量的迅速消化，當前石家莊房源的去化率明顯降低，開盤即售罄、一房難求的市場局面已經(jīng)不再，市場已經(jīng)進入“慢銷”期。由此，各個房企之間的競爭戰(zhàn)也逐步展開，首付分期、特價房、購房折扣等各種促銷優(yōu)惠政策也開始活躍起來。

“近幾個月來，石家莊樓市逐步從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，部分大開發(fā)商首先‘嗅到’市場的變化，抓緊金九銀十的黃金期入市，先期占住上半年剩下來的部分剛需和改善需求，加速走量，回籠資金。而一些中小開發(fā)商則由于資金實力等諸多問題，‘卡’在了證件辦理、工程進度等環(huán)節(jié)難以入市，生存壓力逐步增大。未來較長一段時間，市場需求將極大偏向大房企開發(fā)的品質項目，而對中小開發(fā)商而言可能會比較艱難?！蹦硺I(yè)內人士分析道。

土地新三區(qū)土地熱度高

說到土地市場，近幾年石家莊土地市場一直保持熱度，出讓活動頻繁，但前幾年引發(fā)關注的往往是主城區(qū)的一些地塊。今年以來，隨著限購、限售等政策的相繼“加壓”，購房需求開始外溢，新三區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，不少房企開始進駐新三區(qū)、正定新區(qū)等外圍區(qū)域拿地布局，部分區(qū)域土地市場熱度甚至超越主城區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計，10月份石家莊鹿泉區(qū)、藁城區(qū)、欒城區(qū)三區(qū)共分五批次出讓土地28宗，分別為：鹿泉區(qū)10宗、藁城區(qū)2宗、欒城區(qū)16宗。28宗出讓土地中涉及住宅和商服用地15宗，出讓總面積達315951.26平方米（約合473.9畝）。

近幾年，石家莊加大了新三區(qū)在道路交通、基礎配套、市政規(guī)劃等方面與主城區(qū)的對接，新三區(qū)與主城區(qū)之間的融合度越來越高。隨著地鐵開通、裕華路和平路高架西延、南二環(huán)東延和西延、中華大街南延等多條主干道延至新三區(qū)，新三區(qū)到主城區(qū)的時間成本極大縮小，越來越多的剛需和改善型購房者開始關注和購買新三區(qū)的房源，一定程度也促進了土地市場的發(fā)展。

值得注意的是，當前的新三區(qū)已經(jīng)迎來新的發(fā)展階段，與以往鹿泉區(qū)“一家獨大”的局面不同的是，今年以來，藁城區(qū)、欒城區(qū)也“追趕”了上來，不少大項目也開始扎根這兩個區(qū)域。10月份欒城區(qū)出讓的16宗土地中，就包括9宗住宅和商服用地，福美六號院、欒城天山熙湖（資料論壇圖庫微博）、瀚正御璟城、金域華府等項目成功補證入市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。