潘韜談商業(yè)地產(chǎn)投資：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資本化之路

隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷改善，消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求旺盛。越來(lái)越多的房企把商業(yè)地產(chǎn)作為新的投資渠道和重要的轉(zhuǎn)型方向。在商業(yè)地產(chǎn)投資的過程中應(yīng)該避開哪些陷阱，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的金融市場(chǎng)又呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)？本期《大牌說(shuō)話》經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長(zhǎng)新望將對(duì)話瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人潘韜。從萬(wàn)達(dá)、金地商業(yè)到寶龍地產(chǎn)，潘韜親自參與開發(fā)運(yùn)營(yíng)全程操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近30個(gè)，三年前，這位商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士結(jié)束了多年的職業(yè)經(jīng)理人生涯，開始創(chuàng)業(yè)道路，以“合伙人”的身份探索商業(yè)地產(chǎn)與金融相結(jié)合的道路。對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)他有著自己的深刻認(rèn)知。

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)規(guī)避三大陷阱

經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長(zhǎng) 新望

新望：潘總您好，了解到您既做過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也做商業(yè)地產(chǎn)的投資，在北京做過，在上海也做過，您的閱歷非常豐富應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士。

瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人 潘韜

潘韜：現(xiàn)在都叫我前輩了。

新望：應(yīng)該是前輩。您覺得商業(yè)地產(chǎn)的投資，應(yīng)該規(guī)避哪些陷阱，大家最關(guān)心的。

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)的投資，如果說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)，或者陷阱的話，要分投資者本身的身份，是機(jī)構(gòu)投資人還是個(gè)人投資者，因?yàn)閭€(gè)人也會(huì)做一些投資嘛，作為機(jī)構(gòu)的投資者，我認(rèn)為主要考慮這樣幾個(gè)問題，第一是自身的資源，第二是具備的能力，第三是所選擇的市場(chǎng)。為什么這樣說(shuō)呢，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資，我剛才說(shuō)了，首先需要兩大資源，上游需要比較匹配的資金，包括雄厚的財(cái)力，另外一個(gè)是商業(yè)品牌資源，能不能招到商，就是能不能迅速地找到市場(chǎng)上的品牌商家資源，能力呢，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在中國(guó)還沒有達(dá)到專業(yè)化分工的階段，所以需要從頭干到尾，從你的選址，開發(fā)，包括運(yùn)營(yíng)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)公司有沒有這樣全程的能力，這個(gè)很重要。第三才是所選擇的市場(chǎng)，是不是合適投資的。這三個(gè)關(guān)注點(diǎn)恰恰也是機(jī)構(gòu)或者是開發(fā)商投資可能遇到的陷阱和問題。

新望：依您的看法，商業(yè)地產(chǎn)的角度，一線城市，二線城市，最顯著的指標(biāo)體系應(yīng)該是什么？

潘韜：最顯著的指標(biāo)，一個(gè)是人口的數(shù)量，第二是社會(huì)零售品總額，居民的容量，居民的消費(fèi)水平，最后是這個(gè)城市，現(xiàn)在比較流行的，比較好的是人口的增長(zhǎng)在減少，更重要的看到第一是人口，人口的量，增量和變量，還有能力，消費(fèi)力，主要是社會(huì)零售品總額，代表了容量，占GDP的總額，代表了富不富。個(gè)人來(lái)講一個(gè)是選市場(chǎng)，第二個(gè)很重要的是會(huì)選開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。

新望：補(bǔ)充問一下，比如說(shuō)上海和北京之間進(jìn)行選擇，北京和上海有哪一些指標(biāo)？

潘韜：北京和上海，我認(rèn)為在大的宏觀指標(biāo)上不相上下的，我認(rèn)為更多的，如果是一個(gè)個(gè)人投資者，取決于對(duì)哪個(gè)城市更熟悉，同樣的城市，不同的區(qū)域投資的潛力差別也是蠻大的，一個(gè)北京人去上海也摸不著北。最后就是選開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，對(duì)個(gè)人來(lái)講，更多的是要取決于這個(gè)賣給你鋪的開發(fā)商或者是運(yùn)營(yíng)商的能力，他能不能把這個(gè)市場(chǎng)項(xiàng)目做活。怎么樣后期運(yùn)營(yíng)你是運(yùn)營(yíng)不了的，要對(duì)開發(fā)商，運(yùn)營(yíng)商有比較好的判斷和把握。

新望：是否有介入的時(shí)機(jī)，比如說(shuō)商業(yè)設(shè)施的生命周期。

潘韜：會(huì)有的，但是這里面有性價(jià)比的問題，當(dāng)大家都已經(jīng)很看好的時(shí)候，你進(jìn)去的代價(jià)會(huì)很高，價(jià)格會(huì)很高，但是風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，當(dāng)別人還沒有很確定的時(shí)候你進(jìn)去價(jià)格會(huì)比較低，但是風(fēng)險(xiǎn)也比較高。

新望：是否老化的時(shí)候也可以進(jìn)去？

潘韜：老化的時(shí)候個(gè)人不建議進(jìn)去了，機(jī)構(gòu)可以進(jìn)去更新重來(lái)一遍，個(gè)人我認(rèn)為主要是前期和中期，每個(gè)人投資有風(fēng)險(xiǎn)偏好，喜歡收益高，風(fēng)險(xiǎn)高的，還是喜歡收益中等，但是風(fēng)險(xiǎn)偏小的。

新望：一般來(lái)講前期和中期比較保險(xiǎn)。

潘韜：前期風(fēng)險(xiǎn)比較高一點(diǎn)的，中期是風(fēng)險(xiǎn)比較低的，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)很旺了，現(xiàn)在投新光天地（SKP），能夠有機(jī)會(huì)進(jìn)去的話一定穩(wěn)賺，但是價(jià)格非常高了，就是這樣的。

新望：現(xiàn)在很多做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)開始配比一些商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的自己做輕型開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)輕型化，您如何看待商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)。

潘韜：先說(shuō)理想，在一個(gè)理想的，成熟的市場(chǎng)上，嚴(yán)格來(lái)講商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是充滿了各種各樣輕資產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是理想化的一個(gè)社會(huì)狀態(tài)，分工狀態(tài)，但是在中國(guó)目前的階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到專業(yè)化分工的階段，我們現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢，現(xiàn)在是任何一個(gè)投資人開發(fā)，基本是自己干，為什么呢？不是不想分工，找不到合適的，或者找不到自己信得過的。所以在目前沒有專業(yè)化分工的社會(huì)階段，談?shì)p資產(chǎn)我認(rèn)為有點(diǎn)為時(shí)過早，過于理想化了。

第二，目前我認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)歷三個(gè)階段，第一是開發(fā)階段，以開發(fā)商為主導(dǎo)，像萬(wàn)達(dá)為代表的，靠銷售物業(yè)來(lái)支撐現(xiàn)金流的。第二是進(jìn)入金融階段，就是靠資本運(yùn)作，比如說(shuō)靠REITs和基金，把商業(yè)物業(yè)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出。第三才是專業(yè)化分工階段，只要有錢，只要有地，可以在市場(chǎng)找到任何幫你干任何一個(gè)環(huán)節(jié)的公司。中國(guó)目前只停留在開發(fā)階段，向金融階段演化的過程，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到第三個(gè)階段，這個(gè)時(shí)候我認(rèn)為所有一門心思做輕資產(chǎn)公司的公司要經(jīng)歷痛苦的折磨，因?yàn)闆]有到這個(gè)階段。

新望：專業(yè)化程度沒有那么高。

潘韜：沒有那么高，偏早了。

新望：市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)沒有形成。

潘韜：而且這個(gè)時(shí)候資本太強(qiáng)勢(shì)了，這時(shí)候我們經(jīng)常說(shuō)做第三方公司是很痛苦的，因?yàn)闀r(shí)機(jī)沒到。

新望：您覺得商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，剛才提到一個(gè)話題，資本的強(qiáng)勢(shì)，現(xiàn)在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中，資金和資產(chǎn)應(yīng)該是怎么個(gè)關(guān)系？

潘韜：商業(yè)地產(chǎn)我一直強(qiáng)調(diào)是金融行業(yè)。

新望：金融屬性？

潘韜：有極強(qiáng)的金融屬性，甚至是主要屬性是金融，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)特點(diǎn)，第一是需要的資金量非常大；第二，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)推出不像住宅，住宅快的話從投資到最后清盤三年就可以結(jié)束了，投了10億，三年后全部收回來(lái)還賺錢了，一般是三年，住宅開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)沒有10年，15年是很難的。

新望：10年以上。

潘韜：所以它對(duì)資金的沉淀周期非常長(zhǎng)，量又大，周期又長(zhǎng)，上面的資本如果不匹配的話活不下去的，這是我說(shuō)的為什么金融屬性很強(qiáng)。

新望：你說(shuō)的金融屬性強(qiáng)我認(rèn)為可以理解，就是在整個(gè)開發(fā)到運(yùn)營(yíng)，到形成資產(chǎn)的當(dāng)中，金融處在核心地位，資金處于核心的地位。

潘韜：資本處于核心地位。非常對(duì)，是這樣的。而且能做什么樣的產(chǎn)品，公司選擇什么樣的戰(zhàn)略，就像剛才說(shuō)的這樣，更多地根子上取決于有什么樣的資金和資本，這是一個(gè)最大的問題。

新望：就是資金和資產(chǎn)要匹配。

潘韜：要匹配，而且資金會(huì)決定公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品選擇，這是我說(shuō)的資金和資產(chǎn)的匹配性。做商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商的話，或者投資商，一定要知道自己能找到什么樣的錢，才去做什么樣的產(chǎn)品，沒有這樣的錢，就不要冒這個(gè)險(xiǎn)。

新望：以你這個(gè)公司老總的角度，評(píng)價(jià)一下國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)提供金融服務(wù)，各種商業(yè)地產(chǎn)的基金，包括信托，目前的這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育怎樣？

潘韜：不敢評(píng)論了，只是小小的希望，目前整個(gè)金融體系的核心是銀行，在中國(guó)目前核心體系是銀行，而銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，目前為止絕大部分是以債的形式介入的，是以債主的形式介入的，只是借你錢，不會(huì)做股權(quán)投資。第二是商業(yè)地產(chǎn)還需要一個(gè)東西，就是一個(gè)機(jī)制化的退出渠道，全球成熟的已經(jīng)驗(yàn)證的，最成熟的商業(yè)地產(chǎn)退出渠道叫做REITs，中文叫做房地產(chǎn)信托投資基金，這是成熟的做法，都有REITs法的，像歐洲、美國(guó)、日本，中國(guó)目前為止是沒有這個(gè)東西，因?yàn)樾枰惙?，需要金融，需要等等很多東西，政策的配套。商業(yè)地產(chǎn)前面需要融資，需要銀行能夠給予更低的資金成本，給得更長(zhǎng)。第二個(gè)環(huán)節(jié)需要退出，如果整體持有怎么退出，是需要靠這個(gè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的，這個(gè)機(jī)制中國(guó)是沒有的，大家都在探索，希望這點(diǎn)能夠早點(diǎn)突破。所以總體來(lái)講我對(duì)這兩點(diǎn)是希望能夠有實(shí)質(zhì)的突破，只有到那一天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)才能真正的健康地，持續(xù)地發(fā)展。

新望：國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有沒有你剛才說(shuō)的房地產(chǎn)信托投資基金？

潘韜：國(guó)內(nèi)沒有，但是國(guó)內(nèi)有一個(gè)公司是把國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)裝到國(guó)外的，只有最典型的是凱德，是新加坡最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在新加坡有十幾支房地產(chǎn)信托投資基金，在國(guó)內(nèi)大概有幾十個(gè)這樣的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)了，一旦商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)達(dá)到一定的投資回報(bào)，據(jù)我了解是達(dá)到5.5-6的回報(bào)，就可以把物業(yè)放到新加坡的房地產(chǎn)信托資金，就實(shí)現(xiàn)退出了，所以他一直在滾動(dòng)發(fā)展，所以這個(gè)是我們比較羨慕的地方。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。