爭(zhēng)議“去庫(kù)存”：“過(guò)?！鄙虡I(yè)路在何方？

過(guò)剩的同時(shí)缺少成熟運(yùn)營(yíng)商

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬(wàn)億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。

如今，步入新存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”的呼聲日益高漲。

對(duì)于造成目前商業(yè)地產(chǎn)明顯過(guò)剩的原因，中信證券(600030,股吧)研究院認(rèn)為，絕大多數(shù)城市、尤其是二三四線城市，往往喜歡打造樣板工程，也就是城市新核心。這些新核心除了住宅區(qū)之外，還有摩天大樓和商業(yè)中心。當(dāng)金融業(yè)過(guò)分聚集在少數(shù)核心城市后，居民的日常消費(fèi)需求就越來(lái)越趨向于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)滿足。

目前，大部分房企早已完成商業(yè)地產(chǎn)的布局，其中萬(wàn)科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進(jìn)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，并非都是“過(guò)?！钡奈C(jī)和苦惱。有房企人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總量確實(shí)存在局部過(guò)剩，但好的商業(yè)項(xiàng)目并不多，特別是擁有低成本融資能力和專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商更為稀少，因此，商業(yè)地產(chǎn)還是蘊(yùn)含著很多機(jī)遇。

上述人士認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境變化很快，土地開(kāi)發(fā)、零售升級(jí)、以及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣都在變，這是整個(gè)行業(yè)都面臨的問(wèn)題。

以2007年建成的北京（樓盤(pán)）世貿(mào)天階為例，其以得天獨(dú)厚的地理位置、獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格、世界第三大天幕以及眾多國(guó)際知名品牌的入駐吸引著消費(fèi)者的青睞，這里一度被稱為“夢(mèng)開(kāi)始的地方”。

在步入第一個(gè)十年后，其迎來(lái)了新存量時(shí)代所面臨的的問(wèn)題，商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費(fèi)習(xí)慣的改變等，這也促使世貿(mào)天階著手從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務(wù)、購(gòu)物體驗(yàn)上進(jìn)行全面的升級(jí)改造。

郭增利表示，目前商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題在于做商業(yè)地產(chǎn)更多的還是以開(kāi)發(fā)商思維在做，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資周期過(guò)長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本太高，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展，為了獲得更高的收益，項(xiàng)目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

商業(yè)地產(chǎn)前路艱辛

商業(yè)地產(chǎn)所提供的業(yè)態(tài)、空間、場(chǎng)景、體驗(yàn)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，最終都是為了更好的滿足消費(fèi)者需求以及提升消費(fèi)者體驗(yàn)。

龍湖商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖主要通過(guò)商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，建立與消費(fèi)者的深度鏈接與交流，以提升需求預(yù)判能力。而在龍湖方面看來(lái)，中國(guó)軌道節(jié)點(diǎn)的商業(yè)一定是未來(lái)發(fā)展出路。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《城市更新4.0》研究顯示，對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，租賃表現(xiàn)和投資表現(xiàn)是存量改造的兩個(gè)核心驅(qū)動(dòng)力。最先需要考慮的是地理因素，例如，它是否具有良好的通達(dá)性，離最近的地鐵站有多遠(yuǎn)，若項(xiàng)目位于商務(wù)區(qū)那該地區(qū)是否活躍，其周邊地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)如何等等。

截至目前，龍湖天街有近70%的比例都采用TOD模式，以軌道交通站點(diǎn)為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑。龍湖已經(jīng)完成了30多個(gè)軌道交通節(jié)點(diǎn)上的商業(yè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，TOD模式對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的能力要求非常高。項(xiàng)目前期投入非常大，從拿地到建設(shè)到開(kāi)業(yè)，一般需要三年才能穩(wěn)定，再做三年就需要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，一個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需要近十年的時(shí)間。

此外，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)“過(guò)?！爆F(xiàn)象的存量商業(yè)地產(chǎn)，改造出路基本上是以改造寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)。從政策支持角度來(lái)看，廣州（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）等多地試行商改租，鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目的改造似乎并沒(méi)有房企想象中那么簡(jiǎn)單。消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加。想要建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式，需要構(gòu)建一個(gè)滿足消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)及社交欲求的場(chǎng)所。從賣產(chǎn)品到賣服務(wù)的過(guò)程中，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商正面臨著艱難考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。