熱點城市房貸或跟隨北京全面收緊 房價可能迎來長周期拐點

2017年房貸利率現(xiàn)首輪收緊。近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定的相關(guān)公約被曝出，要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長不得超過25年的內(nèi)容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個人住房貸款期限延長到30年后的首次回調(diào)。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，二套購房者還款能力強，一般貸款周期相對較短，因此該政策實際影響有限，預(yù)期引導(dǎo)意義更大。

就在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施，重點調(diào)控的20個熱點城市可能全面跟進。

天津近日被曝出招商、中信、浦發(fā)等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至9.5折。而在1月時，天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%，位居全國最低。

融360相關(guān)人士表示，天津多家銀行的首套房貸利率春節(jié)前后一直在醞釀?wù){(diào)整，“目前按兵不動的銀行也紛紛表示未來有上調(diào)的可能，由于暫無正式文件出臺，尚未做調(diào)整”。

廣州方面，據(jù)悉，目前包括郵儲銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至9折優(yōu)惠。據(jù)相關(guān)人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進。

青島方面，中國銀行、郵儲銀行相繼上調(diào)首套房貸利率最低折扣至9折。重慶方面，除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

而位列重點調(diào)控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調(diào)并非強制執(zhí)行，具體的銀行仍然有政策差別，至今依然有個別銀行對優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行利率最低8.5折的優(yōu)惠。另外，較認房同時認貸、提高首付比例等硬招來說，減少優(yōu)惠的實際影響不大。

“信貸是決定短期房價的最關(guān)鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調(diào)控壓力會加大。”張大偉認為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態(tài)。同時，判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至?xí)咏?014年。

巨量信貸支撐了2016年全國房價的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

事實上，此前就有消息稱，央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度，信貸增速過快的銀行，可能面臨基于宏觀審慎評估體系的差別化存款準(zhǔn)備金利率的處罰。

對此，國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當(dāng)于進一步確認寬松周期結(jié)束。

從過去美國和日本經(jīng)驗看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。

一方面，各地嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規(guī)模縮減；另一方面，一線城市開始嚴(yán)格限制人口流入，各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會再大幅增加，房價（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。