7城賣地年賺千億 開發(fā)商對土地饑渴依舊

2016年底的土地市場依然熱浪翻滾。天津、蘇州、廈門先后出現(xiàn)多個高價土地，天津一宗土地則因超過最高限價而被熔斷。

開發(fā)商的土地饑渴，造就了一批城市快速進入土地千億俱樂部。“2016年也是2013年來，二線城市住宅土地歷史上第二次突破萬億成交的年份。”據(jù)中原地產(chǎn)的最新報告，賣地同比漲幅最多的22大城市，合計賣地的金額達到了1.41萬億，同比漲幅達到115%。

分析人士認為，一線城市正進入城市化末期，整體看市場已經(jīng)進入二手房流轉(zhuǎn)周期，新房的供應(yīng)則出現(xiàn)高端化、改善化的趨勢。“目前看來，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。2017年樓市如何，除了看政策，還要關(guān)注信貸政策的走向。”一家房產(chǎn)機構(gòu)分析師說。

開發(fā)商土地饑渴依舊

雖然對土地拍賣出讓設(shè)置了諸多條件，但年底的土地市場仍然相當火熱。天津、蘇州、廈門等城市，土地市場再次掀起一輪熱浪。

與首創(chuàng)、金地、保利、萬科經(jīng)過103輪激烈競價，12月21日中冶以41.4億元的價格拍下天津楊橋大街一幅住宅兼教育用地，溢價率97.14%。該地塊的樓板價達到3.34萬元/平米，而周邊住宅項目的售價約3.3萬元/平方米。

雖然中冶在天津所拍這幅土地總價已經(jīng)很高，但一周前天津土地市場的熱度更高。就在中冶拍得天津楊橋大街的前一周，因開發(fā)商拍地熱情高漲觸及最高限價，天津北辰區(qū)一宗土地致使土地流拍。

“繼今年樓市四小龍之后，天津正成為各大開發(fā)商爭奪土地的又一個城市。”華邦顧問董事長魯兆明表示。

蘇州土地市場年底的熱度，并不比天津低多少。

在12月20日蘇州限購后的首場土地拍賣會上，集中出讓8宗地塊。據(jù)當?shù)孛襟w報道，當天有多達147家房企報名參與了這次土拍，房企對土地的饑渴程度由此可見一斑。

當天的土地出讓中，臨近蘇州工業(yè)園區(qū)的4號地塊尤其受人關(guān)注。經(jīng)過近一小時競價，中鐵房地產(chǎn)華東公司以76.66億元的價格競得該地塊，成交樓面價2.77萬元/平方米。雖然該地塊并未超過政府設(shè)定的2.95萬元/平方米的最高限價，但據(jù)媒體的數(shù)據(jù)該地塊周邊在售新房售價約2.2萬元/平方米，價格較高的樓盤售價2.6萬元/平方米。

與上一周中海在天津因超過限價致土地熔斷同一天，廈門則在當天拍出了當?shù)匾环邇r土地。

12月14日廈門海投房地產(chǎn)斥資57億元拍得廈門海滄南部新城片區(qū)一幅商住土地，樓板價3.7萬元/平方米。廈門海投所拍這幅土地，刷新了廈門商住地拍賣的最高歷史價格。

在同一天，這家公司還以19.83億元的總價競得廈門海滄另一幅土地，計入配建后的樓板價達3.85萬元/平方米；而周邊在售房源價格在3.5萬元-3.8萬元/平方米。

7城土地收入超千億

天津、蘇州、廈門土地市場的火熱，只是開發(fā)商對土地饑渴的一個側(cè)影。

房企拿地的熱情高漲，使城市土地出讓金收入大幅增加。南京、杭州等多個城市，在目前的土地出讓金收入已經(jīng)入圍千億俱樂部。

記者了解到，至12月份蘇州、南京、杭州、天津、合肥、武漢等多個城市的土地成交金額超過1000億，無論是溢價率、樓面價還是土地成交額，均達到歷史的高位。而據(jù)北京國土局數(shù)據(jù)，截至12月20日，2016年北京土地出讓金約為798億元。

“至12月15日，全國賣地收入超過千億以上的城市達到了7個，刷新了歷史最高紀錄。”中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，賣地同比漲幅最多的22大城市，合計賣地金額達到1.41萬億，同比漲幅達到了115%。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，除四個一線城市外，至12月份二三線城市中土地收入最多的城市為蘇州，土地出讓收入高達1587.9億元。分析人士指出，熱點城市土地收入增長并非個例，相當一部分城市的土地收入都獲得不同程度增長。

除此之外，中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到12月初包括北上廣深在內(nèi)的36個熱點城市，住宅土地面積合計成交2980宗、30376萬平方米。從價格水平來看，這36個城市的平均樓板價4252元/平方米，較去年同期同比上漲了87.3%。從土地漲幅來看，有11個城市賣地金額同比上漲超過100%，22個城市賣地金額同比上漲的幅度超過了50%。

雖然今年多個城市土地大賣，但業(yè)界卻對2017年的樓市持謹慎態(tài)度。

分析師指出，今年部分房企所獲得的高價土地，未來很可能面臨入市難題。一線城市出臺了嚴格的調(diào)控政策，房價上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計四季度大部分城市的房價都將處于平穩(wěn)中。

“市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調(diào)。但整體看，市場未來的調(diào)整期將維持6-9個月。這一輪市場的調(diào)整幅度，還要看未來信貸收緊的尺度。”一位不愿具名的分析師說。

在第一太平戴維斯董事長劉德?lián)P看來，2016年住宅市場熱有過高之嫌，因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場的冷凝期。

“成交量及價格都將放緩，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖。具體回暖力度還要看中國整體經(jīng)濟的情況，預(yù)計明年下半年可能是住宅市場的分水嶺。”劉德?lián)P認為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。