建立房地產(chǎn)發(fā)展三層長效機制：全國性調(diào)控措施或出臺

近日召開的政治局會議分析研究了2017年經(jīng)濟工作。會議要求推進關(guān)鍵領(lǐng)域工作取得突破，其中包括加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

在今年再次經(jīng)歷房價大漲之后，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制就再次成了非常迫切的任務(wù)，它將是明年經(jīng)濟工作的重要任務(wù)。這意味著，首先，9月底以來各地實施的房地產(chǎn)調(diào)控在明年還將持續(xù)；其次，房地產(chǎn)調(diào)控在一城一策的基礎(chǔ)上，還可能出臺全國性的措施；第三，調(diào)控措施要向長效機制轉(zhuǎn)變。

怎樣建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制？這當然需要房地產(chǎn)政策變得更加有效，但不能止于此。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的關(guān)鍵領(lǐng)域（目前甚至是核心領(lǐng)域之一），具有牽一發(fā)而動全身的影響力，而影響房地產(chǎn)供需及房價變化的因素也不是局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此，其長效機制的建立，還需要從更高層次采取系統(tǒng)性的措施。概而言之，房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制包括三個層次：第一層次是房地產(chǎn)政策本身，第二層次是宏觀調(diào)控措施，第三層次是長期性的發(fā)展戰(zhàn)略和制度建設(shè)。只有在這三個層次都形成了相應機制，房地產(chǎn)才有可能長效發(fā)展。

房地產(chǎn)政策本身應該穩(wěn)定，使供給和需求能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加重視促進供給增長，同時適當限制資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

以往的房地產(chǎn)調(diào)控以抑制需求為重點。在調(diào)控導致房價下行時，地方政府還會減少土地供給。我們應該認識到，人民群眾對住房的需求在增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供應還存在很大“不足”，不能因為待售面積大就過分擔憂“過剩”而減少供給。因此，“隨行就市”的土地供應機制應該改變，此外還需要建立促進住房供給平穩(wěn)增長的機制（例如加強保障房建設(shè)、督促開發(fā)商加快開發(fā)進度等）。

本輪房價上漲的重要推動力是金融化，大量資金通過各種渠道進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在需求端推高了銷售額，在供給側(cè)推高了地價。金融部門和地方政府已經(jīng)采取措施限制資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，例如提高房貸首付比例、嚴查首付貸、要求購置土地使用自有資金。這些措施都應該長效化。

宏觀調(diào)控措施對房價的影響非常大，貨幣政策放松一尺，房價就能上漲一丈。建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制要求，制定宏觀調(diào)控措施時需要重點考慮對房地產(chǎn)市場的影響。宏觀調(diào)控擔負著穩(wěn)增長的目標，有時需要采取刺激措施，那就可能造成房價快速上漲。如何調(diào)和這個矛盾呢？其實，如果真正堅持穩(wěn)中求進，宏觀調(diào)控是能夠與房地產(chǎn)發(fā)展長效機制相協(xié)調(diào)的。政治局會議指出，穩(wěn)中求進工作總基調(diào)是我們治國理政的重要原則。穩(wěn)中求進是穩(wěn)字當頭，穩(wěn)是基礎(chǔ)。今后在執(zhí)行中，也需要嚴格堅持這些原則，謹防把“穩(wěn)增長”不合時宜地變?yōu)?ldquo;促增長”。

長期性的發(fā)展戰(zhàn)略和制度建設(shè)是建立長效機制的根本。為什么房地產(chǎn)市場的供需會失衡？根本原因是地區(qū)差距、貧富差距大。人口不斷流向一線城市、東部沿海城市、省會城市，而這些城市的土地資源畢竟是有限的。又由于社會、區(qū)域貧富差距大，富裕階層購買力強，拉高了房價，卻讓中等以下收入群體不堪重負。因此，長效機制的建立有賴于地區(qū)差距、貧富差距的縮小，而這要靠長期發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。需要調(diào)整的發(fā)展戰(zhàn)略還包括改變實體經(jīng)濟和金融之間的對比，應該大力振興實體經(jīng)濟，避免資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，地方政府依靠土地財政的現(xiàn)狀，也需要盡快進行改革。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。