汪濤：房地產(chǎn)市場面臨再次調(diào)整 將拖累經(jīng)濟增長

針對中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，瑞銀中國首席經(jīng)濟學家汪濤的判斷是：今年強勁的房地產(chǎn)銷售透支了部分未來需求，而且房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷出臺，未來兩年房地產(chǎn)市場將再次面臨調(diào)整，房地產(chǎn)活動很可能走弱。

在經(jīng)歷了兩年的調(diào)整和政策不斷放松之后，今年房地產(chǎn)銷售增長大幅反彈、建設(shè)活動溫和復蘇。受益于居民購買力提升、按揭貸款利率下降和可得性改善、以及相關(guān)政策支持，今年1-10月全國房地產(chǎn)銷售同比大增27%。新開工也從2014-15年兩位數(shù)的深度下跌轉(zhuǎn)為同比增長8%。銷售強勁、而新開工和建設(shè)活動好轉(zhuǎn)相對滯后，因此各線城市庫存均明顯下降，支撐房價上漲。房地產(chǎn)投資同比增速扭轉(zhuǎn)了此前的放緩勢頭，今年前10個月同比增長了6.6%。瑞銀建設(shè)活動指數(shù)也在2014年以來首次轉(zhuǎn)正。

汪濤指出，從基本面來看，我國住房自有率高、且城鎮(zhèn)化速度在放緩，應無法支撐銷售如此強勁的增長。但居民提前透支部分購房需求，主要擔心未來房價過高、或把握稅費和貸款成本較低的時間窗口。今年三季度房價快速上升的趨勢蔓延開來，有數(shù)個城市同比房價漲幅超50%。決策層多次表達對新一輪房地產(chǎn)泡沫的擔憂，隨后自9月底開始20多個地方政府陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括重啟或收緊限購令、提高首付比例、暫停房貸利率優(yōu)惠、收緊對開發(fā)商利用影子信貸的監(jiān)管、收緊土地出讓金管理的相關(guān)措施、要求地方政府增加土地供給等。

汪濤預計，到今年年底和明年房地產(chǎn)銷售會更明顯地放緩，2017年增速放緩至0-2%。房地產(chǎn)建設(shè)和投資滯后于銷售反彈、增速也較為溫和，短期內(nèi)其增長勢頭或可再持續(xù)一段時間。再加上去年同期基數(shù)較低，四季度房地產(chǎn)投資應可以保持溫和的同比增長，支撐整體GDP。但隨著2017年房地產(chǎn)銷售增速明顯下滑，預計屆時建設(shè)和投資也將放緩。

“不過本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度應比2014年-2015年更溫和。”汪濤分析稱，決策層并不希望房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整、拖累增長，因此到目前為止的房地產(chǎn)調(diào)控措施整體較為溫和、且因城施策；房地產(chǎn)庫存水平已較兩年前全面下降；今年房地產(chǎn)建設(shè)和投資的回暖緩慢且溫和，因此之后的下跌幅度應不會超過2014-15年。此外，過去兩三年，多個房地產(chǎn)相關(guān)工業(yè)行業(yè)都出現(xiàn)了深度調(diào)整和明顯去庫存，這也有助于限制這些行業(yè)的下跌空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。