A股上市房企年內(nèi)發(fā)債3000億 上交所收緊房企發(fā)債

近日，一則上海證券交易所將實施房地產(chǎn)公司債券審核新政的消息，引發(fā)市場強烈關(guān)注。

對此，國金證券大類資產(chǎn)配置分析師徐陽稱，此舉與近期房地產(chǎn)市場異?；鸨嘘P(guān)，監(jiān)管層面希望通過提高公司債的融資門檻，來讓樓市降溫。因為樓市火爆會刺激房企拿地，制造出更多的地王，甚至于推高房價引發(fā)搶購潮。

實際上，證監(jiān)會此前也曾表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。不過效果并不明顯，這次收緊也預(yù)示著房企的融資渠道或再次收緊，政策很可能就此轉(zhuǎn)向。

同時，《證券日報》根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，截至9月28日，A股上市房企年內(nèi)累計發(fā)債217只，部分企業(yè)的發(fā)債次數(shù)高達4次以上，總金額達2924.6億元。發(fā)債利率最低則達到了2.7%，超過三分之一的債券利率低于五年期貸款利率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析認為，債券市場的大規(guī)模發(fā)展，是2016年房企資金成本降低的主要原因，大量房企獲得了低成本的債券資金，也是其獲取高價土地的重要資金來源。

而根據(jù)初步方案，房企發(fā)債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業(yè)，包括境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

針對基礎(chǔ)范圍內(nèi)的房企，方案還設(shè)定了綜合指標(biāo)評價的方式進行遴選。目前設(shè)有五項指標(biāo)：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年末營業(yè)收入小于30億元；最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負值；扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%；存貨中，開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發(fā)一項及以內(nèi)為正常類，觸發(fā)兩項為關(guān)注類，觸發(fā)三項及以上為風(fēng)險類。

對于正常類，交易所會給予正常審核;對于關(guān)注類，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節(jié)，明確一些契約條款或增信;對于風(fēng)險類，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關(guān)注類審核的要求進行審核。

對此，中信建投在研究報告中指出，上交所公司債審核新政，主要針對低評級房企和中小型房企。一線和強二線城市大型房企，尤其是大型房企的房地產(chǎn)債償債壓力仍然不大。截至9月19日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上，這使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕。不過鑒于監(jiān)管層對房地產(chǎn)泡沫的嚴厲打壓，未來房價上漲勢頭或被壓制。

中信證券則認為，若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企。“融資渠道受到更嚴苛監(jiān)管后，缺乏一、二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉(zhuǎn)對房價增長高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導(dǎo)致資金流斷裂，債務(wù)違約風(fēng)險增大。反觀房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，融資空間將進一步擴大，資金滾續(xù)壓力減小之后，進可投資擴張、退可派息分紅”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。