下半年哪些城市會(huì)成為“地王專業(yè)戶”？鄭州有望升溫

2016年7月，歷經(jīng)了多輪地方政策調(diào)控之后，全國(guó)土地平均溢價(jià)率終于如期回落，由6月份的82%下滑至56%，但熱度仍然高于政策調(diào)控預(yù)期，地王頻出之勢(shì)依舊不減，月內(nèi)全國(guó)涌現(xiàn)31幅地王，再度創(chuàng)下年內(nèi)新高。8月3日，發(fā)改委再次發(fā)文指出，一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市仍要“多渠道擴(kuò)大土地供給”，“防范地價(jià)過(guò)快上漲”。由此來(lái)看，下半年土地市場(chǎng)的區(qū)域性火熱仍在延續(xù)，但在中央和地方政策調(diào)控的引導(dǎo)之下，部分城市也將出現(xiàn)冷熱交替的現(xiàn)象。

一線城市將涌現(xiàn)更多地王

今年上半年，全國(guó)單價(jià)TOP10土地異常分散，分布在了北京、上海、深圳、南京、杭州、福州等六座城市，這一方面是由于二線城市地價(jià)快速上揚(yáng)，但更重要的原因還是一線城市土地優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不多。今年上半年，北京市經(jīng)營(yíng)性土地成交量只有130萬(wàn)平方米，僅為全年計(jì)劃供應(yīng)量的10%，上海也只有191萬(wàn)平方米，為全年計(jì)劃供應(yīng)量的17%，隨著下半年北京、上海等一線城市土地供應(yīng)發(fā)力，預(yù)計(jì)地王將更多的向一線城市聚焦。以上海為例，上半年只有三塊土地躋身全國(guó)單價(jià)榜TOP10，而僅僅是在7月，上海即又有三塊土地進(jìn)入全國(guó)成交單價(jià)排行TOP5，其中虹口區(qū)涼城宅地更是以6.7萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)問(wèn)鼎1-7月全國(guó)單價(jià)“地王”。而隨著8月份的靜安（今年首宗內(nèi)環(huán)土地）、普陀宅地即將出讓，上海還將在單價(jià)榜單上占據(jù)更多的席位。

二線城市熱度趨于分散

上半年，二線城市地王主要集中在南京、杭州、合肥、蘇州等長(zhǎng)三角二線城市。1-7月，三座長(zhǎng)三角省會(huì)城市地王數(shù)量?jī)H次于上海，分列2-4位。而下半年土地市場(chǎng)熱點(diǎn)城市還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)容，今年以來(lái)市場(chǎng)成交表現(xiàn)優(yōu)異的二線城市，如武漢、鄭州、天津等有望迎來(lái)升溫，在剛剛過(guò)去的7月，武漢、鄭州即分別出現(xiàn)了6幅“地王”地塊。整體來(lái)看，下半年二線城市土地市場(chǎng)熱度應(yīng)趨于分散。

地價(jià)上漲仍是大勢(shì)所趨

自2015年以來(lái)，全國(guó)土地成交金額增速即明顯快于面積增速，換言之即成交均價(jià)的持續(xù)上漲，在剛剛過(guò)去的2016年二季度，土地成交金額增速更是高達(dá)104%，高出面積增速83個(gè)百分點(diǎn)。7月份全國(guó)平均溢價(jià)率稍有回落，仍高達(dá)56%，出現(xiàn)“單價(jià)地王“或”總價(jià)地王“31宗，較6月份多出3宗，再創(chuàng)月度“地王”數(shù)量新高。2016年下半年地價(jià)走勢(shì)，我認(rèn)為仍將保持溫和上漲的走勢(shì)，首先，全國(guó)房地產(chǎn)政策基本面不變，需求側(cè)的支持是房企溢價(jià)拿地的最根本動(dòng)力；其次，隨著下半年一線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加，隨著高價(jià)地塊的出現(xiàn)，開發(fā)商的投資積極性也會(huì)相應(yīng)提升；最后，從發(fā)改委的表述來(lái)看，也只是防范地價(jià)“快速”上漲，并非強(qiáng)制要求“回調(diào)”。

再聯(lián)系近年的土地供應(yīng)計(jì)劃和完成情況分析，下半年的“地王潮”很可能還會(huì)繼續(xù)。一方面，一、二線熱點(diǎn)城市完不成土地供應(yīng)計(jì)劃早已不是新聞了，典型如北京，2015年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地750萬(wàn)平方米，但最終僅實(shí)際成交513萬(wàn)平方米，再如廈門，2014年土地供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為四分之一，2015年也不到四分之三。完不成土地供應(yīng)的原因也好理解，在地價(jià)快速上漲之后，這些城市土地出讓金額指標(biāo)往往會(huì)提前完成，也就不存在地方財(cái)政的壓力，再加之北京、廈門此類城市的土地收儲(chǔ)工作難度、成本也比較高，地方政府一級(jí)開發(fā)土地的動(dòng)力自然會(huì)受到影響。

另一方面，即便是那些能夠完成土地供應(yīng)計(jì)劃的城市，土地市場(chǎng)熱度也不見(jiàn)得會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫，一線城市如上海，2015年經(jīng)營(yíng)性土地出讓850萬(wàn)平方米，完成年度計(jì)劃的94%，但相對(duì)于1900萬(wàn)平方米的年成交量而言，也只是堪堪夠用，供不應(yīng)求的矛盾并未得到實(shí)質(zhì)性改善；二線城市如南京，2016年上半年經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃為380萬(wàn)平方米，但相對(duì)于半年1000萬(wàn)平方米的成交規(guī)模而言，也還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

下半年北京、上海將成為地王專業(yè)戶，占據(jù)單價(jià)排行榜的絕大多數(shù)位置，另外南京、天津、杭州、蘇州也將延續(xù)熱度，“表現(xiàn)”出色，爭(zhēng)搶單價(jià)排行榜的剩余席位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。