上海房屋租賃：漲幅連續(xù)擴大 旺季特征顯現(xiàn)

2016年7月，上海房屋租賃指數(shù)為1887點，比上月上升22點，環(huán)比上漲1.20%，漲幅相比上月擴大0.23個百分點，租賃指數(shù)漲幅連續(xù)兩個月出現(xiàn)擴大。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，7月市場特征表現(xiàn)為：

一、受買賣市場房價漲幅反彈影響，租賃市場的租金漲幅隨之向上，只是失衡的租售比值仍在擴大；

二、大量外省市來滬的應(yīng)屆畢業(yè)生及實習(xí)生租房剛需，導(dǎo)致低端市場一房難求，租金明顯上揚；

三、中低端市場合租比例不斷擴大，調(diào)查顯示合租占比達三成以上，反映出租金高企使得年輕人更傾向于合租；

四、7月作為租賃旺季，合約到期的房東對房租普遍存在調(diào)整心理，通常加價幅度在10%以上，租客作為被動方，往往無奈接受。

7月25日起，符合提取公積金支付房租條件的上海市民，可自由選擇任一區(qū)管理部業(yè)務(wù)網(wǎng)點辦理租賃提取申請，無需再向租賃房屋所在地的業(yè)務(wù)網(wǎng)點提出申請。

提取公積金便利度的提高，在一定程度上刺激公積金租房消費的欲望。另一方面，也反咉了杠桿空間從買賣市場擴大到租賃市場，鼓勵租賃發(fā)展為另一種住房消費主流。

高端年輕租客增多

7月，高端市場租賃指數(shù)上漲1.05%，漲幅比上月擴大0.27個百分點。其中，一室上漲1.07%，二室上漲1.05%，三室上漲1.04%。

所監(jiān)測的50個高端房源板塊全部上漲。市中心板塊租賃需求旺盛，漲幅較大的如靜安新客站、黃浦新天地、長寧新華路分別上漲1.34%、1.32%、1.28%。一室、二室類房源租賃成交升溫，抽樣顯示，一室萬元、二室1.5萬元以上的租金成常態(tài)且需求不減，追求居住舒適度的年輕人增多。

而郊區(qū)高端租賃和以往無異，漲幅略低，如青浦徐涇、浦東唐鎮(zhèn)分別上漲0.90%、0.76%。這些板塊內(nèi)主打的大平層及別墅租賃，供大于求，租賃掛牌后往往半個月以上才能成交。

中端陪讀租賃抬頭

7月，中端市場租賃指數(shù)上漲1.22%，漲幅比上月擴大0.26個百分點。其中，二室上漲1.21%，三室上漲1.23%。

所監(jiān)測的除金山、崇明以外的14個行政區(qū)全部上漲。市區(qū)需求集中，漲幅較大，如黃浦、長寧、虹口分別上漲1.40%、1.36%、1.32%。適租房源的緊俏及買轉(zhuǎn)租等變化，是市區(qū)租賃升溫的主因。

抽樣顯示，租客租借8000元左右的二室，精裝全配成為市場熱點，其中不乏一些為9月開學(xué)季提前租房的陪讀租賃需求。領(lǐng)漲板塊如黃浦蓬萊公園、靜安南京西路、浦東陸家嘴，分別上漲1.65%、1.53%、1.45%。

郊區(qū)漲幅較大的寶山、松江、青浦分別上漲1.33%、1.29%、1.29%，區(qū)域內(nèi)軌交沿線的商品房小區(qū)受租客追捧，月租水平通常在6000元左右。

成交案例中，軌交房源租金要高于非軌交房源租金10%以上，領(lǐng)漲板塊如寶山大華、松江城區(qū)、青浦徐涇分別上漲1.48%、1.47%、1.32%。

低端畢租需求火熱

7月，低端市場租賃指數(shù)上漲1.22%，漲幅比上月擴大0.19個百分點。其中，一室上漲1.19%，二室上漲1.26%。

所監(jiān)測的全部16個行政區(qū)均上漲。低端郊區(qū)漲幅領(lǐng)先，如金山、青浦、奉賢、松江分別上漲1.38%、1.35%、1.32%、1.23%，由于郊區(qū)軌交沿線一室租金突破3000元，不少新入職群體將租房地段移至更遠的軌交輻射板塊，人均租房千元左右成為普遍現(xiàn)象。

如松江新橋、奉賢南橋、金山石化、浦東航頭板塊分別上漲1.68%、1.64%、1.48%、1.45%。而市區(qū)漲幅較大的楊浦、徐匯、虹口、黃浦分別上漲1.34%、1.32%、1.24%、1.23%。

調(diào)查顯示，大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生中，起薪較高或公司提供一定租房補貼的，人均租金承受能力在2000元左右，兩人合租35平方米左右一室或四人合租50平方米左右的二室成為主流。

軌交附近的老工房（售后公房）備受追捧，如徐匯上海南站、虹口曲陽、楊浦控江路、黃浦老西門分別上漲1.60%、1.53%、1.48%、1.46%。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，7月租賃市場呈現(xiàn)明顯的旺季特征，量價齊升。

究其原因，一是受傳統(tǒng)畢業(yè)生租房旺季影響，需求涌入低端市場一房難求現(xiàn)象重現(xiàn)，租金自然高漲；二是買賣市場的聯(lián)動效應(yīng)，房價漲幅反彈，所謂動態(tài)租售比值，也成為房東定價的參考依據(jù)。

不同于買賣交易的自住或投資屬性，租房屬于日常消費行為，租賃市場中占比居多的外來人口，面對租金高企，以時間換空間選擇延長出行住遠郊，或縮小空間住小房，今年的新入職群體表現(xiàn)得更為明顯。

從另一方面看，也表明上海租賃市場的走勢強勁，未來租金仍將保持這一勢頭。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。