降溫趨勢確立背后：房地產“支柱”地位告急

詳解二季度金融、地產增速

2016年上半年國民經濟運行情況已經揭曉。初步核算，上半年國內生產總值340637億元，同比增長6.7%。二季度增長6.7%，增速與一季度持平。其中，第三產業(yè)同比增長7.5%，占GDP的比重是54.1%，服務業(yè)仍然是支撐經濟穩(wěn)定增長的主動力。值得注意的是，房地產市場經歷了今年1-4月的火熱局面后，5月已經開始降溫。另外，受股市成交量大幅下降以及M2增速放緩的影響，上半年金融業(yè)對GDP增長貢獻下降，金融業(yè)不變價的增長速度為6.7%，相比去年也有所回落，對GDP增長的貢獻率在9%左右。

隨著70大中城市房價數據的發(fā)布，經歷了短暫火爆之后的房地產市場，降溫趨勢正式確立。

根據國家統(tǒng)計局的數據，2016年6月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.73%，漲幅連續(xù)兩個月縮小。此前公布的數據顯示，上半年的房地產投資增速、開竣工面積增速、銷售增速同樣連續(xù)兩個月收窄。

“降溫趨勢確立”是各大機構對該組數據的一致解讀，且在需求出現透支性釋放、政策難以繼續(xù)松動的情況下，下半年市場恐難以再度升溫。

作為國民經濟中實質上的支柱產業(yè)，房地產市場從2015年年末開始進入升溫周期，并在穩(wěn)定經濟增長方面起到了重要作用。但隨著供需基本面的徹底反轉，這種作用的弱化趨勢已經不可避免，并可能影響到地產股在資本市場的權重。分析人士指出，這也將對嚴重依賴房地產業(yè)的經濟增長模式帶來考驗。

多項指標連續(xù)下滑

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數據顯示，2016年6月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有55個和48個，分別比上月減少5個和1個。房價下降的城市數量則有所增加。

根據中原地產的統(tǒng)計，隨著房地產市場的升溫，70大中城市新建商品住宅價格自去年11月開始出現上漲，到今年4月，漲幅達到1.06%的高點。但5月和6月，該項指標連續(xù)出現下滑，6月的漲幅為0.73%。

這種變化趨勢同樣體現在其他指標上，統(tǒng)計局的數據顯示，過去兩個月間，全國房地產開發(fā)投資增速、新開工面積增速、商品房銷售增速均出現明顯下滑。其中，房地產開發(fā)投資增速從高點的7.2%降至6.1%；新開工面積增速從21.4%降至14.9%；商品房銷售面積增速從36.5%降至27.9%，銷售金額增速從55.9%跌至42.1%。下降幅度不可謂不大。

“本輪市場銷售的周期性的高點已過。”廣發(fā)證券指出，銷售端的頹勢還會傳遞到投資、開工等其他指標上，造成數據整體下滑。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，導致近期市場降溫的主要因素，一方面在于市場需求在前期出現透支性釋放，后續(xù)釋放乏力；另一方面，政策層面總體“去杠桿化”，且個別熱點城市出臺更為嚴厲的收緊措施，進一步抑制需求。

7月14日，廈門市房管局確認了新的房貸政策。該城市亦從7月15日起，全面提高貸款購買住宅的首付比例。至此，除四個一線城市外，被稱為“房價上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門也均出臺了調控政策。

張大偉指出，在因城施策的思路下，預計未來其他房價漲幅較大的城市也會出臺類似的政策。他還認為，政策因素是導致本輪房地產市場升溫的主因，因此這些收緊的措施也將極大地抑制市場成交。

值得關注的，還有房企的態(tài)度。據悉，上半年大部分房企的銷售規(guī)模出現明顯增長，并完成全年任務的半數以上。因此，除非其項目分布在三四線城市，否則房企的降價動力不足，這也將在很大程度上抑制市場成交。

按照廣發(fā)證券的預測，今年全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比增長17%；金額11.4萬億元，同比增長30.4%。投資方面，預計全年房地產開發(fā)投資額10萬億元，同比增長4.9%。中泰證券的觀點更為悲觀，該機構認為，預計全年地產投資增速為4%，而年末單月同比增速將可能降至2%。

變數存在于政策層面。日前有媒體報道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊約談萬達、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，希望這四家代表企業(yè)為下一步政策調整支招。但據21世紀經濟報道了解，該會議上并未傳出實質性消息。業(yè)內人士也認為，政策進一步刺激的可能性不大，現有的政策思路亦很難做出調整。

地產股權重下滑

在近期整體經濟增速下滑的背景下，房地產市場的升溫，實際已經起到了穩(wěn)定經濟的作用。國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年上半年，全國房地產開發(fā)投資46631億元，占同期固定資產投資（不含農戶）的比重為18.0%。而2015年全年，該比重為17.4%。

上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，這主要是由于經濟進入低速增長的區(qū)間，而房地產市場恰好進入一個小的上行周期。

但過去幾年來，作為“支柱產業(yè)”的房地產，對經濟的拉動作用正在削弱。根據國家統(tǒng)計局的數據，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中所占的比重，已經從2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年間下降了3個百分點。

此外還有間接影響。據國家統(tǒng)計局的數據，截至2015年，全國水泥產量連續(xù)兩年出現下滑。平板玻璃產量也在2015年出現下降。近幾年來，家具市場同樣延續(xù)著較為低迷的態(tài)勢?？傮w上看，房地產對于經濟的帶動作用正在緩慢下滑。

今年“兩會”期間，全國人大代表、建業(yè)集團董事長胡葆森向21世紀經濟報道記者表示，受困于土地出讓金縮水和房地產市場低迷，2015年上半年，河南省多數城市的財政收入下滑了2到3成。

在這背后，房地產市場的供需基本面已經發(fā)生變化。廣發(fā)證券指出，我國房地產行業(yè)在大周期層面上已經進入成熟期，人口紅利（年齡結構、區(qū)域分布）快速爆發(fā)期過后，新房的需求逐步下降。戶均住房套數在2012-2013年之后已經超過1，整體供需已基本平衡。該機構還表示，近年來新房的銷售面積年均復合增速逐年放緩，且新房銷售面積高點逐步下移，高點出現的間隔時間明顯拉長。這都是行業(yè)長周期增速持續(xù)放緩的表征。

嚴躍進也認為，從中長期的視角看，未來房地產企業(yè)拿地和房屋新開工等數據可能會削弱，房地產在國民經濟中的地位確實會弱化。對于嚴重依賴房地產的經濟增長模式來說，也將面臨嚴峻考驗。

不僅如此，這種變化還將影響地產股在資本市場的權重。中信建投指出，行業(yè)的邊際成長在下降、投資對經濟的邊際拉動作用也在下降，地產板塊的估值難以回到過去的榮耀。同時，越來越多企業(yè)選擇剝離房地產業(yè)務或退出房地產業(yè)，也使得地產板塊中可投資的地產標的減少，過去地產股“一呼百應”帶來的藍籌效應正在減弱。

該機構認為，雖然龍頭地產股和區(qū)域經濟、多元化轉型相關的股票仍然具有配置價值，但從更長遠的角度來看，地產邏輯變化很難扭轉，板塊的權重下降也不可逆。

但嚴躍進同時表示，隨著房地產業(yè)的變革與轉型，一種隱性的支撐力會增加，如智能家居、房地產金融等，會給經濟增長提供新的支撐。此外，存量市場的發(fā)展，也會促進第三產業(yè)的繁榮，對經濟結構的調整大有裨益。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。