金融"颶風"突襲上海！央行給樓市扔下一顆“原子彈”

這廂邊，開發(fā)商還在談論這幾天拍了多少”地王“，推高了多少地價房價。那廂邊，央行卻緊接著放了個大招。

大家都驚呼：又要降溫了？！

第一瓢冷水來了！

中國人民銀行上海總部3日宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監(jiān)測與管理。

“實施房地產金融宏觀審慎管理，不是對既定房地產調控政策的調整，而是為了確保上海房地產調控政策的有效落實和貫徹?！毖胄猩虾？偛勘硎?。

“上海市房地產金融宏觀審慎管理”涉及的房地產金融業(yè)務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執(zhí)行情況、壓力測試等方面。

此次央行文件包含四部分：監(jiān)測體系、評估體系、政策工具箱以及基礎性數據庫。

從國外經驗來看，央行可能采用的主要工具包括以下幾個方面：

（1）貸款價值比（LTV），與我國購房首付比相對應，實踐中，一些國家如新加坡、韓國還根據首套房、二套房、房屋價值以及區(qū)域等差別制定不同的要求；

（2）債務收入比（DSTI），此基礎上，一些國家還建立了總債務收入比（TDS）、房產債務收入比（GDS）等指標，如加拿大規(guī)定借款人的總債務收入比一般不超過40%；

（3）控制房貸期限；

（4）房地產部門額外資本要求，如瑞典金融監(jiān)管當局對金融機構的住房按揭貸款額外設定2%的資本要求；

（5）房地產貸款風險權重；

（6）撥備要求，即強制金融機構針對房地產貸款計提更多準備金。

此外，一些國家還采用了有特色的辦法，如加拿大政府規(guī)定房貸首付比例低于20%的購房家庭必須購買房貸違約保險；歐盟、英國金融政策委員會（FPC）要求金融機構對借款人償付能力進行壓力測試等。

上海市房地產金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國外經驗，而是從我國的國情以及上海市經濟金融的特點出發(fā)，使用的調控政策工具主要有:

（1）最低首付比例要求；

（2）房貸利率要求；

（3）借款人償債能力要求；

（4）評估結果與MPA激勵約束工具相掛鉤；

（5）窗口指導等。

以債務收入比（DSTI）為例，管控的是個人債務不能超過收入總額40%。貸款價值比實際上說的是貸款占未來房產價值的比重，由于上海房價一直在上漲，房地產價值在不斷提升，而貸款數恒定，這個比值會隨著房價提升不斷減少，該比重對于房價未來風險降低有參考作用。

而房地產貸款要求和資本撥備，對于銀行放貸房地產貸款起到了制約和警示作用，窗口指導也會提高首付比例和利息。

開發(fā)商沒錢買地了？

不難看出，央行對上海的房地產“泡沫”已經有了警覺。

權威人士就說過，“樹不能長到天上去，泡沫不能無限吹大”。房地產價格與經濟增長水平已經不相適應，尤其是最近上海“逢拍即出地王”，風險已經明顯高于其他地方。

央行上?？偛康臄祿@示，今年第一季度，上海市本外幣房地產開發(fā)貸款增加99.6億元，同比少增116億元，其中1月份增加135.5億元，同比少增33.7億元；3月份減少1.4億元，同比多減29億元。不排除銀行降低開發(fā)貸比例，所以此舉對于開發(fā)商來說影響頗大。

另外據央行上海網站統(tǒng)計，今年1季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。

此前，摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊曾預計，一二線樓市的房地產開發(fā)貸將很快降溫。開發(fā)貸發(fā)放太厲害，銀行風險也會隨之增加。

因而，在3月25日的“最嚴厲調控”政策之后，這一次央行打算拿上?！遍_刀“多點出擊。

新城控股高級副總裁歐陽捷就認為，試點這項管理系統(tǒng)，選上海再合適不過。作為金融中心的上海有著得天獨厚的優(yōu)勢，一旦試點成功，全國各地其他城市都可以依葫蘆畫瓢，照搬上海經驗。上海在金融管理上更具有前瞻性，更有利于總結和推廣。

要說這次試點的作用，要知道，此前的調控政策直接讓各商業(yè)銀行房貸受理量較今年1-3月平均水平回落超過50%，外地戶籍房貸占比下滑至11%。

這次“審慎管理”的基礎數據庫，既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監(jiān)測，又有對房地產金融運行的關注。可預測，上海市房地產金融宏觀審慎管理，將從銀根入手對市場起到非常顯著的調整作用。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。