上海商業(yè)地產(chǎn)熱潮再起 差異化仍是關(guān)鍵

近期，上海土地市場火熱，并且這一把“火”也順勢燒到了商業(yè)用地。

日前，中國商報記者于寶龍地產(chǎn)品牌部總監(jiān)臧偉處得知，得益于最近上海土地市場地王頻出的利好，寶龍地產(chǎn)全國27個城市的57個物業(yè)項目將全部上調(diào)價格，上漲幅度根據(jù)不同產(chǎn)品的銷售情況進行相應調(diào)整，其中部分熱銷產(chǎn)品可能會出現(xiàn)較大漲幅。另外，5月20日，據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局最新掛出的公告顯示，將出讓奉賢區(qū)的一商辦地塊，起始價約8.1億元。記者了解到，目前已有不少房企開始瞄準此塊商業(yè)用地并計劃參與競拍。

業(yè)內(nèi)人士分析，以上海為腹地的商業(yè)地產(chǎn)房企進一步發(fā)揮優(yōu)勢深耕滬上。同時，個別房企也開始蠢蠢欲動，計劃分拆商業(yè)業(yè)務精耕細作，在未來幾年里“攪局”上海的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

5月19日，金茂商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布亮相上海，金茂商業(yè)隸屬于中化集團下的金茂控股集團。金茂商業(yè)于2013年成立，并于成立之初高調(diào)宣布“三年體量翻番，五年具備上市條件”。引人關(guān)注的是，最初就職于華潤、而后轉(zhuǎn)戰(zhàn)中糧的寧高寧在今年年初入主中化集團，在成功締造了華潤萬象城、中糧大悅城之后，身兼中化掌門人和金茂董事長的寧高寧能否再次創(chuàng)造屬于金茂集團標志性的商業(yè)地產(chǎn)項目？并在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品扎堆、競爭極其激烈的上海分食一杯羹湯呢？

目前，金茂商業(yè)深值上海、北京、廣州、深圳等一線城市和重點二線城市，旗下籌開和運營商業(yè)項目體量已達到80萬平方米。無論是寧高寧之前操刀的萬象城還是大悅城，二者的相同點都是體量較大，一般都保持在十幾萬平方米的規(guī)模，其中重慶的萬象城更是達到了35萬平方米的商業(yè)體量。反觀金茂商業(yè)，整體而言金茂商業(yè)的體量相對較小，即便是定位為城市型商業(yè)中心的金茂匯項目體量也最多保持在10萬平方米左右的規(guī)模，而金茂灣及J·LIFE的體量則更小。從“小”做到“大”有困難，如何從“大”做好“小”也同樣存在著挑戰(zhàn)。這也是對寧高寧以及金茂商業(yè)團隊的考驗。

縱觀上海區(qū)域，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目競爭一直十分激烈。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年4月上海已經(jīng)有5個新商業(yè)體入市，分別是上海中心、寶樂匯生活時尚中心、悠方購物公園、繽谷廣場二期及匯京國際廣場。再加上之前的上海大悅城、上海萬達廣場、上海K11購物藝術(shù)中心、環(huán)貿(mào)iapm商場等表現(xiàn)不凡的商業(yè)項目，可供消費者們選擇的去處眾多，如何在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)做出區(qū)別于同行的差異化產(chǎn)品仍是取勝之道。

金茂董事長寧高寧稱：“根據(jù)目前國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境，中國金茂的商業(yè)發(fā)展必須要進行創(chuàng)新，而且是突破性的創(chuàng)新。當今不光是傳統(tǒng)地產(chǎn)商的競爭，來自電商、國內(nèi)外乃至于整個生活方式改變的競爭都有。當前商業(yè)的業(yè)態(tài)，早已超出了購物，超越了傳統(tǒng)商業(yè)的概念，它是一種新的生活方式的象征，可以容納社交、體驗、教育等，未來電商的力量和商務的功能雖然不可忽視但并不絕對。”

寧高寧還表示：“未來商業(yè)需要重視消費愉悅的本質(zhì)，擴大到消費型、娛樂型、體驗型等消費。”

據(jù)記者了解，按照寧高寧的思路，金茂商業(yè)的運營思路將首要瞄準兒童娛樂產(chǎn)業(yè)。而這一思路并非金茂首創(chuàng)，許多開發(fā)商例如萬達、中糧、世紀金源等都已經(jīng)開始將兒童業(yè)態(tài)逐步嵌入到購物中心內(nèi)，但是，兒童產(chǎn)業(yè)同時也具備投資回報周期長、前期投資額高的特點。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬達旗下的萬達寶貝王一年的運營成本約在1000萬元以上，在一線城市至少需要一年才能回收成本，在一些三四線城市可能需要三年及以上。如果將兒童體驗業(yè)態(tài)作為商業(yè)中心的標準化配置，如何實現(xiàn)品牌價值和快速擴張，這一對天然的矛盾仍需要運營團隊細細考量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。