“營(yíng)改增”來(lái)了 涉房稅減了嗎

從今天起，東城區(qū)國(guó)、地稅兩部門(mén)與本報(bào)共同推出稅收專(zhuān)欄——“生活中的稅”，為您介紹稅收領(lǐng)域的大政方針，帶您了解稅收和你我他之間的那些事兒。

5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作將全面實(shí)施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也正式納入試點(diǎn)范圍?？偫碚f(shuō)了，“所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”不是一句空話，更不能“囫圇吞棗”，要把結(jié)構(gòu)性減稅措施落到實(shí)處。改革的“紅包”真能實(shí)實(shí)在在發(fā)到咱納稅人手中？尤其是咱普通人最關(guān)心的不動(dòng)產(chǎn)，到底如何從營(yíng)業(yè)稅改為增值稅？本期，我們就為您介紹涉及不動(dòng)產(chǎn)的“營(yíng)改增”。

個(gè)人“涉房”部分

問(wèn)：個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)住房改為增值稅后如何納稅？

答：在北京市范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)住房目前分為三種情況：1、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)了不足兩年的住房；2、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)了兩年以上的普通住房；3、個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)了兩年以上非普通住房。整體來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”前后，三種情況的稅率和優(yōu)惠政策都將保持不變。

問(wèn)：既然征收率沒(méi)有變化，如何做到為納稅人減負(fù)？

答：征稅稅率不變而稅負(fù)減少的“秘訣”，在于營(yíng)業(yè)稅與增值稅中對(duì)于“銷(xiāo)售額”一詞的解釋是不同的。通俗地講，營(yíng)業(yè)稅中的銷(xiāo)售額，就是指這套房子賣(mài)了多少錢(qián)；而增值稅中的銷(xiāo)售額，指的是所賣(mài)房款中扣除稅的部分，需要通過(guò)計(jì)算得出。

舉例來(lái)說(shuō)，北京市民李先生以100萬(wàn)元的價(jià)格，出售了其購(gòu)買(mǎi)不足兩年的一套二手房。按照目前政策，這套房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅，100萬(wàn)元就是銷(xiāo)售額，則應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅額為100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元。5月1日起，同樣是這套房屋，李先生要改為按增值稅納稅，100萬(wàn)元就是含稅銷(xiāo)售額，應(yīng)繳增值稅為{含稅銷(xiāo)售額÷（1+征收率）}×征收率={100萬(wàn)元÷（1+5%）}×5%=4.76萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)比較，“營(yíng)改增”后稅負(fù)下降了2400元，咱普通人確實(shí)享受到改革的“紅包”了。

問(wèn)：“營(yíng)改增”后有沒(méi)有免征增值稅的情況？

答：政策規(guī)定，對(duì)于涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，在試點(diǎn)期間可以免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割通常包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

問(wèn)：改成增值稅后，該去哪里辦理繳稅？

答：為了方便普通個(gè)人出讓房產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。換句話說(shuō)，咱北京市民賣(mài)房子，依然可以去地稅部門(mén)辦理繳納增值稅。

以東城區(qū)地稅局為例，實(shí)行區(qū)域通辦，“營(yíng)改增”后，地安門(mén)東大街88號(hào)、體育館西路8號(hào)、安定門(mén)外地興居7號(hào)三個(gè)辦理點(diǎn)，繼續(xù)對(duì)市民開(kāi)放，受理個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的涉稅辦理。辦理流程也基本和目前相同：買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房發(fā)票等基本材料，到窗口核實(shí)、確定交易涉及稅種，填寫(xiě)相關(guān)稅種申報(bào)表后，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤的，繳納具體稅費(fèi)并獲得票據(jù)證明。

需要提醒的是，如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新確定銷(xiāo)售額，確定依據(jù)可以是納稅人近期銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或者其他納稅人近期銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格等。舉個(gè)例子，同樣是A小區(qū)的80平方米兩居，別人都賣(mài)400萬(wàn)元，你卻只賣(mài)100萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有理由認(rèn)定交易價(jià)格明顯偏低。

企業(yè)“涉房”部分

問(wèn)：哪些企業(yè)涉及不動(dòng)產(chǎn)的“營(yíng)改增”？

答：“營(yíng)改增”涉及的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，具體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)；另一類(lèi)是不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，包括不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

具體地說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目；房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等），以及非房地產(chǎn)企業(yè)出租取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)或不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

問(wèn)：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅率是多少？

答：通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，適用的稅率為11%。

不過(guò)，在以下幾種情況時(shí)，可以特別適用5%的征收率：

1、房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，且選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的；

2、房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，且選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的；

3、房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)的；

需要注意的是，當(dāng)一般納稅人發(fā)生上述可適用5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)稅行為時(shí)，可以選擇按照5%的征收率計(jì)稅，但選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。也就是說(shuō)，咱不能希望既抵扣了又按較低的征收率繳稅。

問(wèn)：如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不包含不動(dòng)產(chǎn)租賃怎么辦？

答：如果企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)租賃給其他企業(yè)的行為屬于偶發(fā)性租賃，并不在企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，可以攜帶企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章等，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)黾酉鄳?yīng)稅目，即租賃服務(wù)稅目。

問(wèn)：小規(guī)模納稅人可以申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票嗎？

答：按照相關(guān)政策規(guī)定，小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)方或承租方不屬于其他個(gè)人，納稅人繳納增值稅后，可以申請(qǐng)由地稅局代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

同時(shí)，不能自開(kāi)增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)，以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可以申請(qǐng)地稅局代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。