房價邁入“萬元時代” 五趨勢或成樓市平穩(wěn)發(fā)展動力

2020年，中國樓市超預(yù)期復(fù)蘇。截至11月份，商品房銷售均價邁入“萬元時代”，商品房銷售面積也有望再創(chuàng)新高。2021年，中國經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇勢頭，業(yè)內(nèi)專家認為，以下五大新趨勢或成為明年樓市平穩(wěn)發(fā)展的主要動力來源。

全面落實房地產(chǎn)長效機制

近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，明年的重點任務(wù)包括：穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議提出，(明年將)全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制。

業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著房地產(chǎn)長效機制方案已經(jīng)從“紙面”走向現(xiàn)實。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年下半年，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調(diào)控，重點涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費5方面內(nèi)容。

未來這些調(diào)控工具仍將持續(xù)使用。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，除此之外，未來有望形成四大價格監(jiān)管體系，包括一二手房價格、租賃市場價格和地價監(jiān)管體系。

房地產(chǎn)業(yè)進入“穩(wěn)杠桿”或“去杠桿”階段

2020年，房地產(chǎn)金融風險受到高度重視，被稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)出臺。業(yè)內(nèi)認為，這或標志著房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿擴張時代的終結(jié)。

中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平認為，房地產(chǎn)融資政策趨向于收緊，其重點就是要控制房企有息負債的增速。目前，銀行借款、債券、非標等融資渠道均有所收窄，房企現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款。

除房地產(chǎn)開發(fā)端外，克而瑞研究中心認為，居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。

與此同時，今年的一些重點監(jiān)管方向仍將持續(xù)。如：強化購房資金監(jiān)管，嚴禁首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費等。

住房租賃規(guī)范發(fā)展

今年的中央經(jīng)濟工作會議以較大篇幅提及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，其中“主角”便是住房租賃。在高房價背景下，發(fā)展租賃住房成為解決大城市住房突出問題的有效思路。

此后的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也指出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。此外，會議還明確提出，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時租金更平穩(wěn)，租住真正成為一種長期居住選擇。

“十四五”期間房地產(chǎn)稅或現(xiàn)實質(zhì)性進展

中國財政部部長劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財稅體制改革相關(guān)問題。

業(yè)內(nèi)認為，這意味著未來5年，房地產(chǎn)稅或現(xiàn)實質(zhì)性進展。

中國社科院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》也建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。

四類機會區(qū)域

“房住不炒”“降杠桿”是否意味著房地產(chǎn)業(yè)已失去發(fā)展機會？

專家認為，并非如此，房地產(chǎn)仍有全新的發(fā)展機會。

上述社科院報告認為，未來還有四類機會區(qū)域：一是人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn)；二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線城市及周邊區(qū)域城市；三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。