一線樓市該降溫了 一旦泡沫破裂后果難以想象

春節(jié)過(guò)后，幾個(gè)主要一線城市的樓市向坐上了火箭，一飛沖天，人民日?qǐng)?bào)、新華社紛紛發(fā)文警惕風(fēng)險(xiǎn)。

此輪一線樓市大幅上漲極不合時(shí)宜，一方面我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在轉(zhuǎn)型周期，供給側(cè)改革仍處進(jìn)行中，產(chǎn)能過(guò)剩、僵尸企業(yè)等問(wèn)題仍未有效處理；另一方面，保守估計(jì)全國(guó)7億平米的房地產(chǎn)庫(kù)存仍“泰山壓頂”，該去庫(kù)存的三四線城市沒(méi)有去庫(kù)存，為兼并重組而放松的貨幣政策最終貨幣卻流入了一線樓市，宏觀調(diào)控或者說(shuō)改革推進(jìn)的難度進(jìn)一步增加。

仔細(xì)分析一下此輪一線樓市上漲的原因，無(wú)疑就是貨幣現(xiàn)象、有效需求與供給不足三個(gè)因素疊加的結(jié)果。自去年年初至今，央行共降息5次、降準(zhǔn)5次，隨著銀根大幅度放松，廣義貨幣供給M2自去年下半年起一直在13%以上高位運(yùn)行，雖然說(shuō)在外匯占款大幅減少的背景下適當(dāng)增加貨幣供給是有必要的，但對(duì)應(yīng)去年6.9%的GDP數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，不可謂不多。在貨幣供給較為充裕時(shí)，供給彈性較低的資產(chǎn)價(jià)格上漲較快，而一線樓市就具備這樣的特性，地產(chǎn)政策寬松、長(zhǎng)期人口凈流入加上購(gòu)買(mǎi)力充足使一線城市樓市需求較為穩(wěn)定。

再看供給，由于眾多三四線城市庫(kù)存壓力較大，眾地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛從這些城市中撤出回歸一線城市，造就了一線城市土地一級(jí)市場(chǎng)的火爆。2015年北京市土地出讓金創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了1983.5億元，同比增長(zhǎng)3.5%。表面看增加并不多，但要知道，為了有效控制人口，眾一線城市近年來(lái)紛紛控制了土地供給，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年北京土地市場(chǎng)共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓，相比2014年減少38宗。

如此看，土地供給減少、樓市需求穩(wěn)定，再加上貨幣寬松助陣，一線樓市想不漲都難。

關(guān)鍵問(wèn)題是非理性的上漲不但引來(lái)了正常居住需求提前釋放，更多的是投機(jī)與投資需求的集中釋放，傳統(tǒng)將自己房子抵押給銀行套取現(xiàn)金再投資房子的模式已明顯out，最新流行的是自買(mǎi)自賣、轉(zhuǎn)按揭、P2P、眾籌、過(guò)橋等新興金融杠桿工具，這類工具的一個(gè)普遍特點(diǎn)是利息高、杠桿高，可將人性貪婪發(fā)揮至極致。去年股災(zāi)使公眾首次看到了高杠桿金融工具濫用的慘烈效果，股災(zāi)期間場(chǎng)外配資的10倍杠桿已足夠嚇人，使多少參與配資的投資者血本無(wú)歸。

毫無(wú)疑問(wèn)，目前一線樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在逐步累積，一旦泡沫破裂，后果難以想象。因此，作為一線樓市的監(jiān)管方應(yīng)盡快出臺(tái)抑制措施，控制住過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。一方面可以適當(dāng)增加一線城市土地供給；另一方面則需要適當(dāng)控制一線樓市需求并堅(jiān)決抑制投機(jī)，在支持首套房基礎(chǔ)上適當(dāng)提高二套房首付比例與貸款利率，適當(dāng)增加二套房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)；此外就是一定要嚴(yán)查場(chǎng)外配資資金以各種渠道進(jìn)入一線樓市，降低一線樓市杠桿比例。