9月23日當(dāng)房地產(chǎn)新政遇到降準，四季度江西地產(chǎn)用鋼需求將何去何從？

在“房炒不住”和“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟手段”的政策背景下，5月以來監(jiān)管部門對房地產(chǎn)發(fā)債、房地產(chǎn)信托、開發(fā)貸款等方面監(jiān)管加嚴，對房地產(chǎn)融資陸續(xù)收緊。9月6日央行發(fā)布重磅消息，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司），此次降準釋放長期資金約9000億元，房地產(chǎn)遇冷又逢央行降準，降準釋放的流動性能否流到房地產(chǎn)？江西建筑類鋼材需求將會何去何從？

觀察圖1發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西省房地產(chǎn)投資完成額較往年同期稍有上升，好于市場預(yù)期。房地產(chǎn)投資完成額由建筑工程、安裝工程、設(shè)備工具購置和土地購置費組成，鋼材的消費主要來源于建筑工程和安裝工程項目。房地產(chǎn)投資完成額的走勢對其用鋼需求具有一定的領(lǐng)先作用。那么在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，特別是對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管和壓制的環(huán)境下，江西房地產(chǎn)用鋼需求將會如何變化？

首先，就資金方面來看，房企資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌和其他資金。由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年尤其是下半年以來江西房地產(chǎn)銀行貸款和外資占其資金來源的比例不斷提高。近期中央政治局會議上強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，尤其在融資限制方面政策逐漸加碼，中長期內(nèi)房企獲得銀行貸款的難度勢必加大，這將是房地產(chǎn)政策收緊后江西房企后期不得不面對的問題。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2018年江西房企實際到位資金中自籌資金和其他資金占比83.29%，這部分資金來源主要是期房銷售定金和按揭貸款。那么，在貸款監(jiān)管加嚴的環(huán)境下，銀行貸款審批比例或?qū)⑾陆?，期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售回款的資金對房企工程項目的維持將至關(guān)重要。如果自籌外資無法彌補缺口，在房企資金杠桿下期房銷售是后續(xù)房屋建設(shè)項目的資金保障，是房企資金循環(huán)中重要的一點。因此，銷售面積對購置面積有一定的領(lǐng)先作用。

其次，從期房和現(xiàn)房銷售情況來看，由圖3統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，自2018年末以來，江西商品房銷售面積增長率表現(xiàn)較差，尤其是今年上半年，期房和現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)了負增長，資金回流慢，房企后期資金壓力較大。

接著，從終端市場工地的開工率情況和面積指標來看，新開工面積能夠領(lǐng)先的反映對鋼鐵的短期供需。施工面積能夠反映當(dāng)下的需求，而竣工面積更能夠反映建筑行業(yè)對于鋼鐵的實際需求情況。

由圖4和圖5可以發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西房地產(chǎn)新開工面積較去年同期走勢略有放緩，而上半年江西房地產(chǎn)施工面積較去年同期走勢較平穩(wěn)。從面積指標數(shù)據(jù)來看，目前江西市場尚有在建工程的存量需求，而這些房地產(chǎn)的存量施工在短期內(nèi)依舊會支撐本地的建材需求。短期來看，江西房地產(chǎn)的表現(xiàn)依然比市場預(yù)期稍強一些，存在一定韌性。

正當(dāng)房地產(chǎn)遇冷，又迎來降準暖風(fēng)。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開經(jīng)濟大環(huán)境的改善，而市場的流動性趨于寬松能夠促進經(jīng)濟環(huán)境的改善。依據(jù)過去的經(jīng)驗，降準帶來的市場信貸增量會大量的流入房地產(chǎn)市場。雖然當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到管控，但流動性的寬松也會在一定程度上傳遞到房地產(chǎn)，只是受益面很難像以往行業(yè)火熱時的那么大。

目前在“不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟手段”的目標下，房企的融資受到精準管控，但新增的流動性規(guī)模對于房地產(chǎn)融資還是利好的，至于房地產(chǎn)融資困難能否有效緩解以及成本能否下降，還需要看利率以及有無新的房地產(chǎn)政策加碼?？傊?，降準對房地產(chǎn)市場的影響是積極的，利好樓市但或很難救市。

綜合來看，在地產(chǎn)調(diào)控政策收下的環(huán)境下，江西房地產(chǎn)也難置身事外，從中長期來看，房地產(chǎn)用鋼需求整體仍呈現(xiàn)向下態(tài)勢，但受降準利好消息的提振和存量施工的存在，在短期內(nèi)依舊會支撐本地的建材需求，現(xiàn)階段及四季度江西房地產(chǎn)帶動的鋼材需求不會大幅減弱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。