房價遇杠桿上的牛市 應關(guān)注房地產(chǎn)市場可能風險

日前，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運稱，中國經(jīng)濟下行壓力仍然很大，希望中國房地產(chǎn)市場能支撐經(jīng)濟并改善人民生活條件。官方媒體則在研究了統(tǒng)計數(shù)據(jù)后，集體性提醒了房地產(chǎn)市場風險正在加劇。

今年樓價的上漲，得益于杠桿的增加，被認為是“杠桿上的牛市”。據(jù)統(tǒng)計，2015年年中以來，居民貸款余額增速開始上行，截至今年7月達到17.7萬億元，同比增速達20%，遠遠超過存款增速。其中，占比過半的中長貸（80%以上是房貸）增速超過30%，今年以來平均每月新增量達到4400億元。7月份甚至出現(xiàn)新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款，住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。

對這種現(xiàn)象，金融業(yè)的主流觀點是，房貸風險不大，中國銀行(3.340,-0.04,-1.18%)業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。對于杠桿率上升的問題，有專家表示從靜態(tài)的看，杠桿率是比較高，但是從動態(tài)的角度來看，家庭部門的負債率還是比較低的，因為房地產(chǎn)價格在不斷上漲，會降低家庭的動態(tài)負債率。前者是以歷史看待違約了，后者則以未來房價持續(xù)上漲為基礎(chǔ)，兩者殊途同歸，即因為房價會繼續(xù)漲，所以金融風險不高，不管是違約率還是杠桿率。

這種言論可能存在對中國貨幣政策未來走勢的一種過度自信。一些歷史和經(jīng)驗表明，金融危機往往就是因為市場過度自信而違背市場規(guī)律造成的。今年以來，拉動中國經(jīng)濟增長的主要是火熱的地產(chǎn)市場，但是，由于市場發(fā)生了一些擔憂，各地的高價地塊頻出，很多城市家庭也繼續(xù)購房，二手市場房產(chǎn)過戶也比較火熱。

為什么地方政府偏好推動房價上漲呢？對于宏觀層面而言，保增長是一種政治目標，它涉及到社會與就業(yè)穩(wěn)定，防止金融風險等等因素。而且目前保增長的目的還在于，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造良好的環(huán)境。但是，對于地方政府而言，則是因為房地產(chǎn)市場中有自己巨大的利益。

目前，一二線城市與三四線城市的樓市分化就是產(chǎn)生于地方政府的自利效應。在三四線城市，缺乏工業(yè)與商業(yè)潛力，只有舊城改造、新城建設以及房地產(chǎn)需求。因此，為了獲得更多的土地出讓資金，只能從數(shù)量上打主意，以在市場需求較大的時期，推出更多面積的土地。這就造成了當前這些城市房屋供給過剩的局面。由于這些城市外來移民較少，主要靠城鎮(zhèn)化吸引農(nóng)民進城消化，而依賴于收入增長的農(nóng)民進城是一個緩慢的過程，一時難以消化。目前去庫存政策，就是建立于吸引農(nóng)民進城基礎(chǔ)上的。

對于一二線城市，特別是北京上海深圳這樣的特大城市，土地是重要的資源，在土地儲備有限的情況下，這些城市更希望將更多的土地用于工業(yè)與商業(yè)開發(fā)，盡管用于這些項目的單價土地出讓金沒有住宅項目多，但是，工業(yè)與商業(yè)項目會帶來更多的GDP以及持續(xù)的稅收，相反，如果用于住宅項目，則只能收取一次性的土地出讓金與稅收，何況，隨著居住人口的增多，政府還要在教育、醫(yī)療以及其他公共項目上持續(xù)投入。因此，從經(jīng)濟效益看，做居住項目弊大于利。這就是為什么一線城市的土地部門在住宅土地供應方面并不積極的原因。

正是因為一線城市的土地供給受限，而同期信貸超發(fā)，造成了供需緊張的局面，一線城市因為擠牙膏式的土地供給、泛濫的流動性與剛性需求會造成房價持續(xù)上漲。很多人擔心市場購買力不足以支撐房價繼續(xù)漲下去，但是，在一線城市，通過置換放大了購買力，新進場的剛需購買總價較低的二手房，而房東則置換總價更高的住房，經(jīng)過層層置換，放大了購買力，所以，支撐樓市的并不是收入，而是財富效應。

在中央政府依然需要樓市穩(wěn)定經(jīng)濟的前提下，在一二線城市土地供給依然受限的背景下，中國的樓市會加速上漲并持續(xù)消耗購買力。這個過程需要被關(guān)注，當樓市擔任穩(wěn)定經(jīng)濟的支柱，地方收益的來源，以及居民保值資產(chǎn)的時候，市場出現(xiàn)的風險需要被關(guān)注到并及時應對。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。