上海二手房中介將全線虧損？互聯(lián)網或成致命威脅

7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個短期調整期。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉向兩極分化進一步加劇，貨幣政策對房地產的刺激動力正在減弱。

對此，上海一家中介公司的研究員稱，如果下半年出現(xiàn)成交量大幅下跌，那么二手房中介的經營將舉步維艱。因為，目前中介市場的門店數(shù)量是按照全市成交套數(shù)達到3萬套設置的。今年上半年，上海全市二手房的成交套數(shù)只有2萬套，已經讓中介公司的運營舉步維艱。如果下半年二手房成交量再出現(xiàn)下滑，回落到只有1.5萬套左右的水平，那么中介行業(yè)就有可能全線虧損。

雖然，歷史上上海二手房行業(yè)的確曾經發(fā)生過很多次全行業(yè)虧損，但這一次的關店潮可能格外兇險。原因是在今年上半年開始潛伏的互聯(lián)網中介，正虎視眈眈地等待著大規(guī)模挖房地產行業(yè)優(yōu)秀經紀人的機會。

用低成本對決高成本

在這些互聯(lián)網中介行業(yè)企業(yè)中，愛屋吉屋是一個讓人聞而生畏的名字。這家誕生于2014年年末的公司，在今年放棄了去年的失血式擴張，不再爭一時的市場份額高低，而是選擇進一步提升企業(yè)運營效率，以效率戰(zhàn)勝規(guī)模。

正如《中國住房2016中期報告》所言，房地產行業(yè)幾乎每三年一個周期。開始于2014年四季度的這個周期，即將迎來本輪周期的最后一年。而這一年往往是二手房中介公司業(yè)績的小年。歷史上，中介行業(yè)的全行業(yè)虧損都是發(fā)生在這樣的小年。

在房屋中介行業(yè)，維持一家中介門店運營的成本很高。僅就上海為例，一家中介門店的傭金收入至少能達到人均2萬元才能保本。而即使在去年市場最好的時候，很多中介公司也做不到人均2萬的傭金收入。因為抵消不了業(yè)務的經營虧損，在上海耕耘多年的永慶房屋不得不宣布結束大陸地區(qū)的業(yè)務。

但是，效率先進的互聯(lián)網中介，卻不用擔心樓市小年。原因很簡單，互聯(lián)網中介的固定成本，遠遠低于擁有大量門店的傳統(tǒng)中介。一家傳統(tǒng)的中介公司成本由三部分組成：廣告開支、門店租賃開支以及員工成本。員工成本所占的費用又往往能達到一家中介門店40%甚至更多。一家門店不開單的經紀人越多，虧損的概率就越高。而保證中介公司不虧損的辦法只有一個：盡可能地讓所有經紀人都開單。可是，對絕大部分中介來說，這是不可能完成的任務。

相比之下，互聯(lián)網中介不僅無需大量花錢租門店，他們已有的運營數(shù)據已能支撐起這個不可能完成的任務。

根據統(tǒng)計數(shù)據，這個行業(yè)的平均開單率只有每人每月0.2單，行業(yè)龍頭的開單率也不過每人每月0.4。但愛屋吉屋卻達到了人均每月開單0.8單，人均月傭金達到2萬~3萬元，已經超過了某些龍頭中介。

這個傭金數(shù)額，不僅足以讓愛屋吉屋旗下的經紀人個人生活過得體面而富足，也讓愛屋吉屋有了更強勁的經營性現(xiàn)金流，使得公司能夠在豐年囤積大量“糧草”，以備樓市饑年，大規(guī)模低價“抄底”其他中介公司重要經營資源。

用透明匹配對決不透明匹配

所有的二手房從業(yè)者都明白一個道理，決定二手房交易能否成功的一個關鍵因素是經紀人能否在最短時間內，幫助客戶找到最合適的房源。因為客戶的精力有限，如不能在有限的帶看時間內，最快速度達成供需匹配，大多數(shù)客戶都會選擇其他中介，或者干脆放棄購買二手房，轉而購買新房。

也因為這一原因，從2013年開始，業(yè)界就在不斷地投入資金，研發(fā)有效的APP，致力于研究客戶的行為數(shù)據，從中挖掘客戶的真實需求，進而在最短時間內，幫助客戶找到房子。

愛屋吉屋尤其重視這方面的投入。打開愛屋吉屋的APP，可以借助查看二手房房源的視頻，非常直觀地了解房屋的房齡、房型、裝修、格局等信息，利用街景地圖，了解小區(qū)環(huán)境、房屋建筑外立面的新舊保養(yǎng)程度，包括周邊社區(qū)購物、學校、醫(yī)院和軌道交通配套等。綜合以上信息，不需要實地看房，就能完整了解二手房房源的全部信息，作出是否實地看房的決策，大大減少了用戶的無效時間。

但是，傳統(tǒng)中介很難接受這樣的做法。他們非常擔心，當這套房的房源視頻被放到網上，其他中介就可以根據線索找到這套房子的房東，進而“撬”走房源，又或者有客戶直接找到房東跳過中介公司買房。

這也是為什么，盡管視頻技術早已經普及，但市場上其他中介的看房APP很難提供房源的視頻、小區(qū)街景地圖等內容。以一家龍頭中介公司開發(fā)的APP為例，僅能通過APP獲取房源的室內圖、戶型圖等圖片資料，卻沒有小區(qū)環(huán)境的街景地圖，也沒有配套學校等地圖，更別奢談實地看房視頻。購房者要了解這套房屋的詳細情況，還是要花時間到現(xiàn)場實際看房。在用戶的體驗感，以及房源、客源的匹配能力上，要比愛屋吉屋差兩到三個層次。

客觀來看，雖然模糊房源信息，有利于保護中介公司利益，但實際上最終受損的卻是中介公司。因為，業(yè)務員需要帶同一個客戶看多套房子，才能逐步了解到客戶的真實需求，任務量大，但卻很難有成交。相比之下，愛屋吉屋的做法是讓購房者在找到業(yè)務員的第一時間，就把需求非常清楚地告訴了他們。業(yè)務員的所有工作，因此變得非常高效。房屋成交的速度和成功率也因此遠遠超過了傳統(tǒng)中介。

除了利用視頻、街景地圖，幫助用戶更快找到滿意的房源。愛屋吉屋還提供了一系列的金融工具，幫助交易盡快達成。對那些已經達成購房意向，但需要還清貸款撤銷抵押的房東，愛屋吉屋會提供相應融資服務，幫助房屋產權盡快轉為可售狀態(tài)。

對那些首付資金一時拿不出足夠現(xiàn)金，但手上持有大量房產、股票等的購房者，愛屋吉屋也會提供金融服務，幫助他們湊夠首付款。這些措施，對交易的快速達成會有非常大的幫助。

上海網上房地產數(shù)據顯示，經過去年的這一輪房價高漲，大量的閑置房源被激活，進入到流通市場。目前上海二手房的掛牌房屋總量達到14.78萬套。如果未來二手房市場的月均成交量下滑到1.5萬套，誰能在最短時間內讓客戶挑選到房源是一個很大的金礦。誰可以讓掛牌房源被高效地快速賣出，誰就可以在接下來的行業(yè)冬天里過得更好。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。