三大熱點主導(dǎo)上半年中國樓市 去庫存仍是主旋律

18日，國家統(tǒng)計局公布的“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，雖然房價環(huán)比上漲城市個數(shù)持續(xù)減少，大多數(shù)城市房價漲幅日益收窄，但樓市依然保持回暖態(tài)勢。房價普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存見效，成為主導(dǎo)上半年中國樓市的三大熱點。

【熱點一】房價普漲，部分二線城市漲幅甚至超一線城市

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市中，房價同比上漲的城市有57個，占比超過八成。而在2015年12月份，房價同比上漲的城市數(shù)量僅為21個，占比30％。目前領(lǐng)漲全國的城市依然是一線城市深圳和上海，分別以47．4％和33．7％的漲幅居前兩位。南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29％，趕超北京和廣州。此外，杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅達到兩位數(shù)。

在環(huán)比漲幅方面，以上趨勢更為明顯。合肥、廈門和南京均以超過4％的漲幅全面反超一線城市，成為全國房價環(huán)比上漲的“領(lǐng)頭羊”。

數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年，全國房價整體呈現(xiàn)普漲趨勢，二三線城市房價同比平均漲幅持續(xù)擴大，部分二線城市漲幅已超過北京、廣州等一線城市。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年2月前領(lǐng)漲城市為深圳、上海、北京等一線城市；3月份開始，廈門和合肥的環(huán)比漲幅反超一線城市；隨后3個月，合肥、廈門和南京三城輪流領(lǐng)漲全國。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《2016年第二季度上海房地產(chǎn)市場回顧》指出，上半年二線城市漲幅超過一線城市的主要原因是，一線城市因樓市政策收緊，銷售面積基本呈“腰斬”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超過50％；二季度新建商品住宅成交量環(huán)比下降26％。北京連續(xù)3個月成交量下跌，6月份環(huán)比下跌了43％。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63％，二手房環(huán)比下跌56％，同比下跌72％。

中國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》顯示，全國商品住宅平均銷售價格增幅今年3月份為最高。二季度開始，全國房價同比總體雖繼續(xù)上漲，但漲勢持續(xù)放緩。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴大。

【熱點二】地王頻出，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高

中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200％。

“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。

據(jù)第一太平戴維斯《2016年第二季度上海市場回顧》研報顯示，上海二季度共計成交12幅含住宅性質(zhì)的土地，共約120萬平方米可建面積。成交的宅地平均樓板價每平方米達28700元，環(huán)比漲幅達48．4％。同時，宅地拍賣競爭激烈，成交宅地平均溢價率自今年一季度的93．8％上升至二季度的194．4％。

二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。如二線城市“四小龍”之一的合肥濱湖區(qū)地價高于周邊房價約50％。天津、鄭州等地也在6月再次誕生單價地王。

這在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，標(biāo)桿房企整體購地金額和面積分別較去年同期上升68％和52％。正榮集團總裁助理劉翔表示：“現(xiàn)在很難確定一幅地塊的合理價格是多少，只要有其他房企將來以更高的價格在周圍拿地，我們的拿地價格就是合理的。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，很多“地王”要想上市盈利，需要未來兩年房價在目前基礎(chǔ)上漲100％甚至更多。因此，當(dāng)前房企不理性的搶地行為將給未來樓市發(fā)展帶來風(fēng)險。

【熱點三】去庫存初見效，分化格局仍未發(fā)生實質(zhì)性改變

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月末，住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。其中，重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點城市的待售面積減少量也逐月增多。

上半年，全國房價和地價的“高歌猛進”主要源于住宅銷售高速增長的帶動。1月至6月，住宅銷售面積增速接近30％，銷售額增速更是超過40％。在諸多城市商品房普遍銷售情況良好的情況下，房地產(chǎn)去庫存效果顯現(xiàn)。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，2016年6月末，超過八成的重點城市消化周期低于一年，市場去化風(fēng)險無虞。整體來看，一線城市房價仍存上漲壓力，二三線城市持續(xù)分化格局仍未發(fā)生實質(zhì)性改變。南京、合肥市場的商品住宅存量不足300萬平方米，消化周期不足3個月；但沈陽、大連、煙臺等城市雖然消化周期均有回落，但庫存總量仍在高位，如沈陽和大連去化周期仍高達19．5個月和22．6個月，去庫存壓力仍然很大。

業(yè)內(nèi)人士認為，下半年化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的兩個基本點不會動搖，尤其是對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市來說，去庫存壓力仍懸而未決。

丁祖昱認為，由于“去庫存”仍是下半年行業(yè)主旋律，多數(shù)熱點城市房價在上半年已有較大漲幅，下半年繼續(xù)保持快速上升難度較大，但由于地價快速上升的支撐，熱點城市房價下行空間不大，盤整后緩步上升是未來趨勢。三四線城市供求矛盾仍較突出，年內(nèi)房價較難步入上行軌道，但跌幅將進一步收窄。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。