長租公寓行業(yè)崛起盈利困境仍待解決

有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規(guī)模達到8000億元左右。而據(jù)華泰證券分析，按照當(dāng)前城鎮(zhèn)人口7.7億、30%租房率、人均15平方米、月租金價格為50元/平方米測算，我國租賃市場未來的租金規(guī)模可達2萬億元。

巨大的潛力加上國家政策的多番支持，長租公寓行業(yè)現(xiàn)今迎來了蓬勃發(fā)展之勢，傳統(tǒng)經(jīng)紀企業(yè)紛紛借此拓展自己的領(lǐng)地，創(chuàng)業(yè)者爭相攜帶資本涌入淘金，一些開發(fā)商、酒店等企業(yè)也在嘗試從中分一杯羹，整個長租公寓領(lǐng)域風(fēng)起云涌，在互聯(lián)網(wǎng)的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

但在熱鬧的背后，看似繁榮的長租公寓市場目前卻有著兩個尚未突破的尷尬：覆蓋人群窄、盈利困難。

大部分企業(yè)只面向中高端收入人群

目前的長租公寓市場上，大部分企業(yè)都是規(guī)模小、房源少，為利用有限的資源獲取充分的利潤，他們往往都選擇“高端化”路線，以中高端的白領(lǐng)人群甚至是更高收入的精英人群為服務(wù)對象，放棄中低端市場。

此外，新興的企業(yè)基本都有顛覆傳統(tǒng)市場、提高居住質(zhì)量、解決行業(yè)痛點的愿景。而要實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的提升，裝修、配置和服務(wù)上就需要有更高的投入，這種投入也使得企業(yè)只能選擇高凈值人群來承擔(dān)房租。

所以，現(xiàn)有長租公寓市場對廣大中低收入者的照顧是力有未逮，而這顯然與國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的初衷其實是有出入的。

由上海（樓盤）財經(jīng)大學(xué)、上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等進行的“上?；ヂ?lián)網(wǎng)+住房租賃市場管理研究”就曾得出研究結(jié)論：對互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有這樣才能滿足更多租房人群的需要，解決民生需求，達成發(fā)展租賃市場的真正目的。

服務(wù)質(zhì)量的提升不是放棄中低端客戶帶來的提升

過去，租賃市場一直存在著大量的沉疴宿疾，這些為人詬病的痛點主要就出現(xiàn)在中低端市場。粗略統(tǒng)計，當(dāng)下八成的租賃房源都掌握在各地的小中介手上或者房東個人出租，即使擁有全國最大房屋租賃房源規(guī)模的我愛我家也只占了小部分比例。這些小中介缺乏規(guī)模，服務(wù)難以標(biāo)準化，經(jīng)營的往往都是‘一錘子買賣’，在服務(wù)質(zhì)量上很少下功夫，再加上管理的缺失和無序，造成了租賃市場整體服務(wù)的低水準。

如今，提升服務(wù)質(zhì)量已經(jīng)成為了行業(yè)的共同愿望，但偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉認為，服務(wù)質(zhì)量的提升不應(yīng)該是放棄中低端客戶，只服務(wù)于高收入者的提升。租賃市場發(fā)展成熟的關(guān)鍵在于讓更多的客戶享受到更好的服務(wù)。

現(xiàn)今的市場上，服務(wù)人群最廣的當(dāng)屬偉業(yè)我愛我家集團旗下的專業(yè)房屋資產(chǎn)管理品牌“相寓”。面向中高端消費人群，相寓旗下?lián)碛芯b修、高配置、深服務(wù)的整棟集中服務(wù)式公寓相寓PARK、相寓PARKMini，以及分散式公寓相寓Home；面向中低端消費人群，分散式的相寓Home也提供多種裝修配置檔次的中低端長租公寓房源，這些中低端租賃產(chǎn)品在諸如信用租房、金融支持等服務(wù)標(biāo)準上一致，硬件配置則根據(jù)租客的經(jīng)濟承受能力有所不同。

相寓能夠同時服務(wù)不同收入層次客戶的原因，就是因為它體量大、房源多，能實現(xiàn)規(guī)模化租賃經(jīng)營，16年的豐富管理經(jīng)驗（服務(wù)超200萬業(yè)主、500萬租客）和全國最多的房源保有量（全國13.5萬套、35萬間）使其在各檔次的產(chǎn)品上都具有價格和服務(wù)上的優(yōu)勢。

盈利困難是問題實質(zhì)

事實上，覆蓋人群窄、成本高、價格高這些問題背后的實質(zhì)是長租公寓的盈利難題。

長租公寓運營的盈利難題一直存在，市場上之所以迄今只有“我愛我家”一家從成立到現(xiàn)在都堅持租賃業(yè)務(wù)的大型經(jīng)紀企業(yè)，就是因為租賃業(yè)務(wù)運營成本高，盈利難，很多有實力的企業(yè)在中途放棄了租賃業(yè)務(wù)，甚至是根本未曾進入租賃領(lǐng)域。這在一定程度上也導(dǎo)致了不合規(guī)“二房東”的泛濫。如今，在市場潛力和政策的利好之下，有些企業(yè)從新?lián)炱鹆诉@塊業(yè)務(wù)，有些企業(yè)則新殺入這個領(lǐng)域，但盈利問題依舊沒能解決。

盈利模式也因此成為了困擾企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的瓶頸，盡管租賃行業(yè)企業(yè)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但實際運營過后，這些項目大多數(shù)已淪為實驗品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微，更多的不過是處在持續(xù)的融資與燒錢循環(huán)之中。

探索真正盈利的模式任重道遠

關(guān)于盈利，相寓是憑借自己的體量和管理經(jīng)驗優(yōu)勢，以規(guī)?；謹偭顺杀?，以優(yōu)化管理控制了成本。最重要的是，在長期的經(jīng)營過程，我愛我家集團形成了涵蓋房屋租賃、房屋資產(chǎn)管理、新房銷售、二手房交易、房產(chǎn)金融、海外置業(yè)等全方位業(yè)務(wù)體系，從而能為客戶提供全生命周期服務(wù)，租賃的客戶可以有效轉(zhuǎn)化為新房、二手房等其它業(yè)務(wù)的客戶，消化租賃經(jīng)營成本。

我愛我家之所以能在其它企業(yè)因利潤低紛紛放棄租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)時，仍堅持租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)十六年，主要是因為我愛我家以戰(zhàn)略的眼光看到了租賃服務(wù)的對其房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的蓄客作用和轉(zhuǎn)化能力。“高房價使得租金的投資回報率偏低，中間環(huán)節(jié)的稅費及運營成本又高，在當(dāng)下的政策環(huán)境下，如果單獨經(jīng)營長租公寓業(yè)務(wù)，要么不盈利，要么就是微利，盈利將很困難。”胡景暉說道。

依托偉業(yè)我愛我家集團，相寓有充足的資本、豐富的房源、先進的租賃管理技術(shù)、優(yōu)秀的租賃經(jīng)營人才，如此才能在市場上有更大的作為。而其它企業(yè)尤其是新興企業(yè)在資本、資源、技術(shù)、人才等方面各有短板，因此只能選擇重點突破，專心經(jīng)營一個領(lǐng)域，但迄今依然面臨較大盈利難題。

所以，對長租公寓行業(yè)來說，盈利難題就猶如達摩克利斯之劍，如果不能解決，企業(yè)終將難以為繼，尤其是那些還在瘋狂燒錢的企業(yè)。如今，除了尋求更大力度的政策支持，各個企業(yè)都在積極嘗試尋找新的盈利模式，就目前而言，引入更多的金融增值服務(wù)和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是市場比較期待的模式，但想要真正實現(xiàn)盈利，這個行業(yè)還任重道遠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。