廈門住房信貸政策突變 二線城市分化或再加劇

廈門的房?jī)r(jià)已經(jīng)直逼北上深，高居全國(guó)第四。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房?jī)r(jià)均價(jià)為20963元/平方米。

如何應(yīng)對(duì)上漲不斷的房?jī)r(jià)？部分二線城市開始加緊調(diào)控。

5月份的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅“冠軍”廈門就是其中一例。

7月9日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知：自7月15日起，名下有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的，首付比例由40％調(diào)整為60％。

然而，7月12日，廈門國(guó)土局官網(wǎng)上的這一則通知已被刪除。7月13日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電廈門市國(guó)土局內(nèi)部人士，對(duì)方表示，廈門市國(guó)土局目前正與人民銀行進(jìn)行協(xié)商中，最終的信貸調(diào)整結(jié)果還需等待。

事實(shí)上，目前除了廈門，不少二線城市為控制房?jī)r(jià)也已出臺(tái)了一系列政策，包括蘇州、南京、武漢、合肥等。整體來看，這些政策偏向溫和。

而根據(jù)中國(guó)社科院報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，包括二線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩極分化將進(jìn)一步加劇。

廈門刪收緊住房信貸通知

廈門此次調(diào)控的背景是廈門的樓市“高溫”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)現(xiàn)，廈門近期“地王”頻出。在剛過去的6月，廈門翔安、同安兩地塊都以高溢價(jià)成交，樓面價(jià)均超過2.2萬/平方米。

“面粉”漲價(jià)，“面包”也不甘落后。

截至2016年6月，廈門新房價(jià)格已經(jīng)歷了15個(gè)月連漲，漲幅數(shù)月位居全國(guó)前五。

目前，廈門的房?jī)r(jià)已經(jīng)直逼北上深，高居全國(guó)第四。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房?jī)r(jià)均價(jià)為20963元/平方米。

在房?jī)r(jià)、地價(jià)的連續(xù)上漲的形勢(shì)下，7月9日，廈門市國(guó)土局發(fā)布通知，將部分購(gòu)房的首付比例從40%提到60%。除此之外，通知還規(guī)定，“職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于50％，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。”

分析人士指出，增加首付的政策會(huì)增加炒房者的貸款難度和交易成本，讓炒房者投資套現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)一些。

但與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次政策僅以限貸為基調(diào)，相對(duì)溫和，信號(hào)意義大于實(shí)際意義，短期內(nèi)成交量會(huì)出現(xiàn)縮減，但不會(huì)快速下滑，由于新房市場(chǎng)供應(yīng)少，供求關(guān)系緊張，庫(kù)存極低，此次政策的出臺(tái)起不到撼動(dòng)價(jià)格的作用。

而在廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一看來，這是政府比較謹(jǐn)慎的做法。廈門的樓市漲得太快，政府得給樓市降降溫，抑制投資投機(jī)。這是預(yù)期中會(huì)出來的政策。

“只是此前很多人預(yù)期廈門會(huì)限購(gòu)，但這次政府只采取限貸的做法。”戴亦一認(rèn)為，“政府不會(huì)一下子給‘猛藥’。如果房?jī)r(jià)再漲，政府可能會(huì)有第二次、第三次調(diào)控，逐漸加大力度，繼續(xù)調(diào)整。這是一個(gè)政策的試探性過程?？梢员苊庹叩拇笃鸫舐?。”

但7月12日，廈門市國(guó)土局官網(wǎng)上的這一則收緊住房信貸的通知卻突然消失。據(jù)媒體報(bào)道，這與人民銀行廈門中心支行有關(guān)。

在原來的住房貸款調(diào)整通知中，廈門明確“政策調(diào)整將由人行廈門中心支行和廈門市住房公積金管理委員會(huì)按有關(guān)規(guī)定和程序組織執(zhí)行”。

坊間有消息稱，對(duì)廈門市國(guó)土局網(wǎng)站發(fā)文調(diào)整住房信貸政策的相關(guān)內(nèi)容，人行廈門中心支行表示不滿，認(rèn)為“地方政府或某個(gè)地方政府部門無權(quán)決定信貸政策，住房信貸政策須以金融部門發(fā)布的信息為準(zhǔn)，其他任何部門無權(quán)發(fā)布信貸信息，也不具有執(zhí)行效力”。

7月13日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電廈門市國(guó)土局內(nèi)部人士，對(duì)方表示，目前確實(shí)正與人行進(jìn)行協(xié)商中，至于調(diào)整結(jié)果還要等待。

二線樓市的分化

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，近期二線城市出現(xiàn)房貸收緊政策，絕非只有廈門一例。

事實(shí)上，7月1日，合肥就開始執(zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購(gòu)買商品房的首付比為40%。

此外，為了控制房?jī)r(jià)，蘇州和南京也相繼出臺(tái)了“預(yù)售限價(jià)令”和“土地拍賣熔斷令”，武漢則下調(diào)了公積金貸款額度。

出現(xiàn)這一情況的原因是這些地區(qū)的房?jī)r(jià)今年以來暴漲。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)顯示，合肥新房環(huán)比上漲5.1%，二手房環(huán)比上漲4.4%，排名全國(guó)第二，僅次于廈門。這已是合肥連續(xù)第三個(gè)月以高漲幅的房?jī)r(jià)進(jìn)入全國(guó)前三排名。

同期，南京環(huán)比上漲3.9%，已實(shí)現(xiàn)第15個(gè)月連漲。而武漢的5月環(huán)比漲幅為2.3%，比4月拉大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲較快的城市，從需求端和供給端上都有一些共性特征，例如經(jīng)濟(jì)走勢(shì)向好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、人口凈流入、土地供應(yīng)比較有限等。目前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，使得大量的資金進(jìn)入了狹窄的投資環(huán)境中。這也是今年包括廈門在內(nèi)的幾個(gè)城市，房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的原因之一。

“從大環(huán)境來看，如果資金還難以尋找比房地產(chǎn)更好的投資渠道，恐怕限貸政策并不能使樓市實(shí)現(xiàn)真正平穩(wěn)的狀態(tài)。”張大偉說。

值得一提的是，截至5月，廈門的商品住房庫(kù)存233.7萬平方米，去化周期僅為7個(gè)月。

“對(duì)于開發(fā)商而言，”張大偉說，“如果沒有其他配套政策，比如增加土地供給等，僅憑目前這一限貸政策，也很難扭轉(zhuǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的看好狀態(tài)。”

與此同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，一些庫(kù)存高的二線城市正在放松政策。例如6月21日，成都就發(fā)布樓市新政“51條”，下調(diào)部分地區(qū)的首付。

7月，洛陽也提出，購(gòu)買首套和再次購(gòu)買普通自住房首付比例一律降至20%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似長(zhǎng)沙、成都等城市，雖然也是二線城市，但實(shí)際上整個(gè)房?jī)r(jià)上漲的壓力是不大的，供應(yīng)量也是比較多的。此類城市依然會(huì)落實(shí)去庫(kù)存的政策，進(jìn)而和別的熱點(diǎn)二線城市形成不同的政策路徑。

事實(shí)上，根據(jù)社科院預(yù)測(cè)，二線城市的房?jī)r(jià)上漲分化還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。