地價(jià)是房?jī)r(jià)5倍 逾五成高溢價(jià)地被國(guó)企摘得

地價(jià)是房?jī)r(jià)的3倍！在這個(gè)老地王靠鄰居新地王解套的市場(chǎng)中，上市公司、國(guó)企、央企成為高溢價(jià)的推手。六月的前三天，一、二線城市就已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價(jià)率超過(guò)50%的高溢價(jià)地，其中北京、上海、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)地區(qū)，也有郊區(qū)地塊拍出高價(jià)。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)50%的高溢價(jià)地都被國(guó)企摘得。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，國(guó)企、央企和評(píng)級(jí)較高的上市房企發(fā)債規(guī)模很大，動(dòng)輒數(shù)十億元，上百億元規(guī)模，加之銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖，這為其搶地提供了資金支持。

國(guó)企高價(jià)搶地

6月3日，廈門(mén)翔安區(qū)捧出新晉單價(jià)地王。而當(dāng)日下午，首開(kāi)金茂聯(lián)合體以60多億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，刷新拱墅區(qū)樓面價(jià)。而這已經(jīng)是三天來(lái)出現(xiàn)在一、二線城市的第七宗地王。

6月1日，上海寶山顧村拍出了總價(jià)58.5億元，溢價(jià)率300%、地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米的土地，溢價(jià)超過(guò)了前期由保利溢價(jià)296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄；6月2日，深圳龍華上塘地塊出讓?zhuān)?.6萬(wàn)元/平方米的地價(jià)接近甚至超過(guò)了周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)。而北京當(dāng)日近郊海淀北乃至遠(yuǎn)郊區(qū)順義、延慶的三塊土地，樓面地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

拿下上海顧村的信達(dá)地產(chǎn)，其是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司。而新晉深圳總價(jià)地王的奪得者電建聯(lián)合體同樣也屬央企聯(lián)合體，其中中國(guó)電建直屬國(guó)資委，方榮地產(chǎn)則是中國(guó)金茂子公司，中國(guó)金茂的第一大股東是中化集團(tuán)，也是國(guó)資委直管企業(yè)。

值得注意的是，今年以來(lái)，一半以上的地王是被國(guó)企摘得，八成以上高溢價(jià)地是被上市公司摘得。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額為1785.8億元，占比為54%左右。

另外，在這105宗高溢價(jià)地塊里，上市公司比例明顯占絕對(duì)多數(shù)，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億元，占比為84%。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，從資本市場(chǎng)來(lái)看，去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，以在資本市場(chǎng)發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5%-6%，并且規(guī)模較大，品牌房企幾十億元的發(fā)債規(guī)模很常見(jiàn)，200億元公司債審批也被通過(guò)。此外，去年下半年至今，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，資金面并不存在太大的壓力。有資金支持的背后，三、四線城市存量過(guò)高，無(wú)法布局，一、二線城市當(dāng)然會(huì)成為必爭(zhēng)之地。

國(guó)字頭企業(yè)謀“地王局”

事實(shí)上，從城市布局戰(zhàn)略來(lái)看，品牌房企布局戰(zhàn)略變化明顯。2013年以來(lái)，品牌房企積極搶灘一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)始向品牌房企集中，進(jìn)一步推升一線城市的投資價(jià)值，也催生了一、二線城市土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

此外，張宏偉認(rèn)為，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)（包括以聯(lián)合體形式）挺進(jìn)市場(chǎng)基本面較好的一線城市、部分二線城市，以期短期內(nèi)謀求上位，通過(guò)布局一、二線核心城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局，導(dǎo)致高溢價(jià)地頻現(xiàn)。

然而，更重要的是，一半以上的高溢價(jià)地是央企、國(guó)企制造的。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是更大的“地王局”。

張宏偉直言，對(duì)于央企、國(guó)企來(lái)講，不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，可以增加公司的估值，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的局是謀求自己在企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

比如，近期保利地產(chǎn)、招商、葛洲壩等多個(gè)央企拿地均較為激進(jìn)，拿“地王”是常態(tài)化的，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的難以理解的拿地結(jié)果。確實(shí)，如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊短期內(nèi)難以入市，短期內(nèi)也不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。