全國(guó)買(mǎi)房壓力報(bào)告：東部7省壓力大 內(nèi)蒙古最輕松

2015年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體步入了復(fù)蘇通道，購(gòu)房壓力變化值得關(guān)注。

從住宅自住需求層面分析，只有與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨胶椭Ц赌芰ο噙m應(yīng)的房?jī)r(jià)，才是合理的房?jī)r(jià)水平，這就是所謂的房?jī)r(jià)收入比的概念。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)30省房?jī)r(jià)收入比排行榜》，2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2，與2014年的7.1相比，2015年房?jī)r(jià)收入比回彈上升。

報(bào)告指出，從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，仍然屬于在6~7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房?jī)r(jià)收入比的上行主要是受2015年一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市房市回暖導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅明顯攀升，同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)增幅的影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜預(yù)計(jì)，2016年全國(guó)30?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比將總體略高于2015年；東部沿海省市房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比下滑態(tài)勢(shì)將趨緩。

東部收入高，房?jī)r(jià)漲得快

報(bào)告選取全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)（不含西藏）作為研究對(duì)象，并依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局標(biāo)準(zhǔn)，劃分為東部、中部、西部地區(qū)。對(duì)各地房?jī)r(jià)收入比分析，可以從側(cè)面觀察出各地區(qū)域經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。

從30省2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)看，呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)整體收入水平較高，上海市以52962元位居全國(guó)榜首，北京市以52859元緊隨其后，浙江省、江蘇省分別以43714元和37173元位列第三、第四；西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人均可支配收入普遍偏低，倒數(shù)后4位中3個(gè)是西部省份，這些地區(qū)人均可支配收入均不超過(guò)2.5萬(wàn)元。

新疆、湖北、青海、江西、貴州等中西部省份，由于居民人均可支配收入基數(shù)較低，且隨著西部經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的崛起，這些地區(qū)人均可支配收入增長(zhǎng)率（名義）在2015年多高于全國(guó)30省8.5%的均值；與此同時(shí)，東北三省黑龍江、遼寧和吉林，由于近年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，致使居民可支配收入增速低于全國(guó)平均水平。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均價(jià)來(lái)看，呈現(xiàn)出明顯的“三個(gè)梯隊(duì)”：首先，北京、上海兩座一線(xiàn)城市，成交均價(jià)明顯高于其他省市；其次，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，均價(jià)也處于較高水平，如浙江、天津、福建、廣州和海南；最后，諸多中西部省份及少量東部?jī)?nèi)陸省份，成交均價(jià)全部低于6000元/平方米，末位的貴州均價(jià)更是只有3629元/平方米，比2014年成交均價(jià)平方米低65元。

在商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)率方面，排名前兩位的是上海和北京，增長(zhǎng)率分別為31%和20.6%；其次，增長(zhǎng)率超過(guò)10%的省份依次是天津、湖北、廣東、河北和河南。由此可見(jiàn)，成交均價(jià)漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的省市，西部地區(qū)樓市相對(duì)疲軟。

各省房?jī)r(jià)收入比：東部7省壓力大

在反映各地購(gòu)房壓力的房?jī)r(jià)收入比方面，2015年，全國(guó)30省商品住宅房?jī)r(jià)收入比分化依然明顯，最高的北京市連續(xù)三年維持在14.5的高位，內(nèi)蒙古仍然是最后一名，僅4.4，與2014年相比下降0.3。整體而言，北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個(gè)省市房?jī)r(jià)收入比較高（超過(guò)8.5）。

其中，海南作為全國(guó)重點(diǎn)旅游省份，大部分商品房賣(mài)給了島外人，房?jī)r(jià)收入比僅次于北京和上海，有一定特殊性，其余為東部沿海發(fā)達(dá)省市。此外，全國(guó)22個(gè)省份（自治區(qū)）房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)30省的平均水平7.3，包括11個(gè)西部省（自治區(qū)）、8個(gè)中部省份和3個(gè)東部省份?？梢?jiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)具有明顯的區(qū)域差距。

總體上看，2015年全國(guó)30省房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一，表現(xiàn)為東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距相當(dāng)懸殊；二，與2014年相比，東部省市房?jī)r(jià)收入比均值持平，而中、西部省市房?jī)r(jià)收入比均值表現(xiàn)出不同程度的下滑，且西部下滑的程度高于中部地區(qū)。

易居研究院研究員曹倪娜說(shuō)，東部地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力強(qiáng)，吸引了大量有購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來(lái)源于東部地區(qū)，進(jìn)一步推高了東部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比，加之投機(jī)性需求的大量進(jìn)入，更進(jìn)一步助推了房?jī)r(jià)的短期暴漲，這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正?，F(xiàn)象。

這種特點(diǎn)在浙江福建等沿海地區(qū)特別明顯。這些地方的經(jīng)商群體十分龐大，這些人跑到全國(guó)各地做生意，賺到錢(qián)后都會(huì)回到沿海城市置業(yè)。

以廈門(mén)為例，廈門(mén)多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，當(dāng)前廈門(mén)的房?jī)r(jià)與廈門(mén)本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高，因?yàn)閺B門(mén)接近七成的房子被外地人買(mǎi)走，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)都會(huì)選擇到廈門(mén)置業(yè)。因此廈門(mén)的房?jī)r(jià)與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

另外，不同地區(qū)的生活習(xí)俗和理念對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響也不小。比如在浙江福建廣東沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，重商氛圍更濃，人們對(duì)財(cái)富的積累和置業(yè)的追求更強(qiáng)烈。而在長(zhǎng)沙、成都等中西部地區(qū)，生活更為休閑，更愿意花錢(qián)在吃喝玩樂(lè)，在置業(yè)方面的需求相對(duì)沒(méi)有浙江福建等地那么強(qiáng)烈。

不過(guò)，東部地區(qū)商品住宅的房?jī)r(jià)收入比較高，但省份間差異較大，盡管排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國(guó)平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對(duì)不明顯。

根據(jù)報(bào)告，2015年，東部地區(qū)11個(gè)?。ㄊ校┲?，北京房?jī)r(jià)收入比以14.5再次位列第一，上海、海南、天津、廣東、福建、浙江6個(gè)高房?jī)r(jià)收入地區(qū)緊隨其后，河北、江蘇、遼寧、山東房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低。

曹倪娜說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比排名和商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)排名略有不同，受城市人均可支配收入差異影響大，如海南省住宅均價(jià)排名第六位，由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對(duì)較低，房?jī)r(jià)收入比排名升至第三位。

相比之下，江蘇作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，居民人均可支配收入水平較高，房?jī)r(jià)收入比卻位居?xùn)|部地區(qū)第九名，甚至落后于河北省，因此房?jī)r(jià)除了蘇州、南京等個(gè)別暴漲的城市外，基本不存在泡沫，像常州和無(wú)錫這些經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地市，房?jī)r(jià)都不高。

中部地區(qū)8個(gè)省份房?jī)r(jià)收入比均在全國(guó)30個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）平均水平以下。從商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，中部地區(qū)均處于中等偏下水平，各省之間差距較小。從歷年走勢(shì)看，去年安徽、江西和湖北三省房?jī)r(jià)收入比有明顯上漲，這是因?yàn)槿〉氖?huì)合肥、武漢、南昌剛好是這一輪房?jī)r(jià)上漲較快的二線(xiàn)城市。

西部地區(qū)11省份房?jī)r(jià)收入比，均低于全國(guó)30省平均水平，且有9個(gè)省市地區(qū)同比下跌。從商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，西部地區(qū)普遍低于全國(guó)平均水平，各地之間有一定的差距，其中陜西、四川、重慶商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)相對(duì)較高，貴州最低。

曹倪娜預(yù)計(jì)，2016年，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，但是會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅；中西部省份的房?jī)r(jià)漲幅則有可能與收入增幅接近。因此，2016年全國(guó)30?。ㄊ?、自治區(qū)）房?jī)r(jià)收入比將總體略高于2015年；東部沿海省市房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比下滑態(tài)勢(shì)將趨緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。