上海"組合拳"支持土地市場：加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏

上海再出利好政策，從土地出讓節(jié)奏、存量土地利用、融資服務(wù)等多方面給予市場支持。4月22日，上海市人民政府辦公廳正式印發(fā)《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》的通知（以下簡稱“通知”）。通知從推進重大項目開復(fù)工、擴大政府有效投資、激發(fā)社會投資活力、不斷優(yōu)化投資環(huán)境四個方面，制定了20條政策措施。在土地市場方面，通知指出，要加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏和土地出讓收入安排及使用。具體來看，上海會夯實土地供應(yīng)計劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量，按月動態(tài)細(xì)化。實施差別化土地交易管理，針對不同出讓方式，采取差別化入市管理，有序高效推進。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預(yù)撥100億元資金。為保證土地交易平穩(wěn)有序進行，對采取定向掛牌出讓的地塊，直接電子掛牌交易并確認(rèn)競得；對公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊，現(xiàn)場交易環(huán)節(jié)通過網(wǎng)絡(luò)方式進行。此外，順延開竣工和投達(dá)產(chǎn)履約時間，消除疫情對土地出讓合同履約的影響。此外，通知也指出要加強建設(shè)項目用地保障——提前向各區(qū)下達(dá)50%建設(shè)用地減量化指標(biāo)，必要時可采取“直供”方式，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地辦理環(huán)節(jié)直接使用區(qū)減量化指標(biāo)落實項目用地。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，上海過去在土地供應(yīng)方面一直比較保守，該通知對此有較強的積極刺激，也體現(xiàn)了通過土地投資等帶動投資市場的導(dǎo)向。受到疫情影響，今年3月上海只成交地塊3幅宅地。但從4月開始，上海土地市場加大了土地供應(yīng)量，出讓的地塊也頗為優(yōu)質(zhì)，未來還將會有多幅優(yōu)質(zhì)土地入市。今年4月初，在上海臨港新片區(qū)舉行的推介會上，推出了8處住宅地塊和6處商業(yè)地塊。同時透露，今年臨港新片區(qū)將出讓152幅地塊，住宅43幅，商業(yè)地塊58幅。而就該通知發(fā)布的前一天，上海以60億元的高價成功出讓了位于靜安江寧區(qū)的一宗商業(yè)用地。同一天，上海還舉辦了今年首場土地出讓和區(qū)域發(fā)展宣介會，涉及嘉定、寶山、浦東新區(qū)及靜安區(qū)的50幅地塊，吸引10家企業(yè)參會。其中，浦東新區(qū)重點推薦了金橋副中心、中環(huán)發(fā)展帶、惠南新市鎮(zhèn)等板塊；嘉定區(qū)的重點推薦區(qū)域為嘉定新城、江橋鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)等。靜安區(qū)重點宣講“一軸三帶”的空間規(guī)劃，即打造一條貫通南北、共享互融的復(fù)合發(fā)展軸，建南京西路兩側(cè)高端商務(wù)商業(yè)集聚帶、蘇州河兩岸人文休閑創(chuàng)業(yè)集聚帶、中環(huán)兩翼產(chǎn)城融合發(fā)展集聚帶。寶山區(qū)則主要闡述未來在郵輪濱江帶、南大生態(tài)智慧城、吳淞創(chuàng)新城、北上海之心（新顧城）、城鎮(zhèn)圈（美羅家園）等五大重點區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)。未來一個月，上海預(yù)計有9幅住宅用地出讓，總面積達(dá)36.2萬平方米，分布于浦東、寶山、閔行和松江等區(qū)域。除了加大土地供應(yīng)，存量土地投資和城市更新等也在20條政策中。政策指出要提高存量土地投資強度。按照已劃定的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，嚴(yán)格實施管理，確保制造業(yè)發(fā)展空間；創(chuàng)新土地利用機制，高效利用存量土地。同時，通知提出要加快推進城市更新。存量工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。堅持公共交通導(dǎo)向發(fā)展模式和區(qū)域總量平衡，提升投資強度。并支持利用劃撥土地上的存量房產(chǎn)發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式，土地用途和權(quán)利人、權(quán)利類型在5年過渡期內(nèi)可暫不變更。穩(wěn)步推動農(nóng)民相對集中居住。對房企而言，政策同樣對其利好——2020年開工建設(shè)的住宅項目應(yīng)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，可在首次取得建筑工程施工許可證后三個月內(nèi)繳納。允許符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期申報、繳納土地增值稅。除此之外，通知提出要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，鼓勵金融機構(gòu)加大對舊區(qū)改造的融資支持，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。支持用好人民銀行專項再貸款政策和政策性金融機構(gòu)復(fù)工復(fù)產(chǎn)專項貸款，降低融資成本，減輕企業(yè)特殊時期財務(wù)負(fù)擔(dān)?！按祟惾谫Y對舊區(qū)改造給予了較大支持，意味著后續(xù)老舊小區(qū)改造力度強化，這也是房企在存量市場上可以積極關(guān)注的內(nèi)容?！眹?yán)躍進建議。從一系列利好政策可以看出，上海對恢復(fù)土地市場信心與熱度、擴大投資穩(wěn)定經(jīng)濟的力度不斷加大，從疫情影響中恢復(fù)過來指日可待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。