“地王”處境尷尬 房企生存模式重塑

2019年，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，土地市場(chǎng)價(jià)格維持平穩(wěn)運(yùn)行，在“地王”數(shù)量大幅減少的同時(shí)，不少昔日“地王”入市后遭遇市場(chǎng)下行，尤其是熱點(diǎn)一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認(rèn)為，未來(lái)在政策和市場(chǎng)雙重作用下，房企高質(zhì)量周轉(zhuǎn)模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場(chǎng)將更趨于理性。

多數(shù)“地王”面臨虧損

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年北京地區(qū)八成“地王”已入市，入市項(xiàng)目平均入市周期達(dá)17個(gè)月，比全國(guó)平均入市周期多10個(gè)月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期達(dá)33個(gè)月，比全國(guó)平均入市周期多18個(gè)月。

易居中國(guó)CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項(xiàng)目?jī)H占少數(shù)，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項(xiàng)目“房地差”多在1萬(wàn)元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“當(dāng)前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應(yīng)力度進(jìn)一步加大，項(xiàng)目去化速度愈發(fā)緩慢，資金回籠速度也勢(shì)必趨緩，未來(lái)北京房企的日子或更加艱難。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數(shù)以上“地王”項(xiàng)目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。廣州“地王”項(xiàng)目上市情況稍好于京滬，主要是入市周期較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲空間相對(duì)較大。

克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里稱，入市后不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項(xiàng)目大多來(lái)自資金鏈存在巨大壓力或?qū)?xiàng)目本身信心不足的房企。

市場(chǎng)趨理性

“隨著土地市場(chǎng)熱度下滑，高價(jià)地溢價(jià)率也在走低，‘地王’數(shù)量比前幾年明顯減少。”陳霄認(rèn)為，未來(lái)在調(diào)控政策逐步推進(jìn)及之前上市“地王”項(xiàng)目銷售不及預(yù)期的影響下，土地市場(chǎng)將越來(lái)越趨于理性，“地王”數(shù)量可能繼續(xù)減少。

從房企角度看，招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，未來(lái)行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入融資端總量難松而結(jié)構(gòu)改善，需求端因城施策式邊際改善但房?jī)r(jià)彈性受限的格局。高質(zhì)量周轉(zhuǎn)模式將逐步顛覆囤地模式。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，在房企資金面緊張的情況下，房企拿地非常謹(jǐn)慎，投資標(biāo)準(zhǔn)較往年明顯提高。

馬千里指出，未來(lái)隨著限地價(jià)、限售價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持等越來(lái)越普遍，昔日“地王”概念光環(huán)黯淡。

加強(qiáng)供給側(cè)改革

未來(lái)，大量歷史遺留問(wèn)題閑置土地資源被釋放，也有助于降低企業(yè)土地購(gòu)置整體成本。中國(guó)指數(shù)研究院表示，“多主體供應(yīng)在招拍掛制度完全建立之前就已存在，土地價(jià)格的運(yùn)行也相對(duì)穩(wěn)定。雖然當(dāng)前的多主體供應(yīng)與此前有很大不同，但仍會(huì)對(duì)企業(yè)獲取土地的整體成本產(chǎn)生較大影響。”

馬千里認(rèn)為，從成本側(cè)控房?jī)r(jià)，通過(guò)競(jìng)配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售價(jià)、限地價(jià)等模式更值得推廣。

陳霄建議，要加強(qiáng)土地供給側(cè)改革，推動(dòng)土地利用方式的轉(zhuǎn)變和質(zhì)量的提升。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，開展多樣土地供應(yīng)方式，如租讓結(jié)合等。在盤活存量上，推進(jìn)舊城改造和更新，對(duì)舊城等存量用地進(jìn)行再次開發(fā)利用等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。