“500億”誘惑:中型房企的規(guī)模命題

在龍頭房企受困于多元化轉(zhuǎn)型、股權(quán)變更之時(shí)，眾多中型房企則面臨著“規(guī)模擴(kuò)張”的命題。

2015年，全國(guó)共有16家房企的銷售規(guī)模超過500億，銷售額在100億到400億之間的房企數(shù)量超過80家。一個(gè)空前龐大的中型房企梯隊(duì)正在浮出水面。如何跨過500億銷售門檻，是這些企業(yè)面臨的重要命題。

“500億”通常被視為大型房企與中小型房企的分界線?？邕^這一門檻，不僅意味著規(guī)模做大，也是企業(yè)品牌效應(yīng)、管理能力、融資能力的體現(xiàn)。在強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)背景下，若不能突破500億門檻，企業(yè)可能面臨“不進(jìn)則退”的窘境。

但在量變到質(zhì)變的過程中，這一關(guān)口并不好過。即使在萬科等大型房企的發(fā)展史中，500億也曾成為一塊“絆腳石”。在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、市場(chǎng)空間狹窄的當(dāng)下，這些房企將要打響一場(chǎng)規(guī)模的戰(zhàn)爭(zhēng)。“500億”既有可能是美好的誘惑，也可能成為陷阱。

龐大的“中產(chǎn)階級(jí)”

近日，易居克爾瑞公布了《2015全國(guó)房企銷售TOP100》。榜單顯示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中度進(jìn)一步提升。

2015年，銷售規(guī)模在2000億以上的房企共有3家，1000億到2000億之間的房企有4家，500億到1000億之間的有9家。剩余的84家房企，銷售規(guī)模在100億到500億之間。

這個(gè)空前龐大的群體，被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的“中產(chǎn)階級(jí)”。雖然實(shí)現(xiàn)了一定規(guī)模，但遠(yuǎn)談不上“做大做強(qiáng)”。

將銷售額做到500億，無疑是這部分房企的戰(zhàn)略目標(biāo)。因?yàn)橐坏┛缭?00億門檻，不僅意味著規(guī)模做大，還標(biāo)志著在品牌效應(yīng)、管理能力、融資實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)抵抗力等多個(gè)層面真正做強(qiáng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的環(huán)境下，這幾乎成為房企避免被甩開的不二途徑。

一些企業(yè)確已顯露野心。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)2015年銷售額323.2億元，排名第23位。但在拿地上耗資232.5億元，排名第9。華僑城2015年銷售規(guī)模為175億元，僅排在第57位。在拿地上的支出也達(dá)到191.8億，排名第14。

中國(guó)金茂、首開、旭輝、泰禾、陽(yáng)光城等房企也是如此，無論銷售業(yè)績(jī)還是拿地規(guī)模都在保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。其中首開、旭輝、陽(yáng)光城、華僑城等企業(yè)都將北京作為土地布局重點(diǎn)。早在數(shù)年前，陽(yáng)光城、旭輝等房企就明確喊出“500億”目標(biāo)。

“這些房企中，有的帶有國(guó)資背景，有的是民企性質(zhì)，但都有兩個(gè)共同特點(diǎn)。”一位不愿透露姓名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一是與龍頭房企相比，起步時(shí)間較晚；二是經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)完成了全國(guó)化布局。

他還表示，還有一類房企如首創(chuàng)、華僑城等，雖然起步早，且擁有國(guó)資背景，但由于各種原因錯(cuò)過了2009年至2013年的最佳擴(kuò)張時(shí)期，而不得不在當(dāng)前階段陷入廝殺。

500億“魔咒”

“從100億到500億的增長(zhǎng)，往往靠量的積累和成長(zhǎng)慣性。但500億是一個(gè)從量變到質(zhì)變的過程，不是簡(jiǎn)單地?cái)U(kuò)大規(guī)模就能完成。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，500億是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)“瓶頸”，很多企業(yè)會(huì)在這一規(guī)模上出現(xiàn)停滯和反復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從500億的基礎(chǔ)上繼續(xù)做大，往往需要進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張，這意味著管理半徑的擴(kuò)大和管理成本的增加。成本增加有可能是成倍的，而且未必會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)有所幫助。

同時(shí)，區(qū)域擴(kuò)張本身也存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦戰(zhàn)略失誤或市場(chǎng)生變，導(dǎo)致單個(gè)區(qū)域或重點(diǎn)項(xiàng)目遭遇風(fēng)險(xiǎn)，就可能使企業(yè)的業(yè)績(jī)陷入停滯。

“當(dāng)你長(zhǎng)期呆在四五個(gè)城市，每個(gè)城市貢獻(xiàn)三四十億的銷售額，你很容易做到200億。市場(chǎng)好一點(diǎn)的時(shí)候，300億也不難。”南方某房企負(fù)責(zé)人向記者表示，如果繼續(xù)擴(kuò)大區(qū)域，還會(huì)面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，即土地成本提高，一個(gè)項(xiàng)目往往能定生死，所以很多企業(yè)在這個(gè)階段十分謹(jǐn)慎。

作為國(guó)內(nèi)房企龍頭老大的萬科，銷售規(guī)模從100億做到2000億，僅用了10年時(shí)間，但萬科曾在500億規(guī)模上停留了兩年多。2007年，萬科銷售額為523億；2008年出現(xiàn)下滑，為487億；到2009年，萬科銷售額達(dá)到634億，才真正走出“500億魔咒”。

萬科在2008年出現(xiàn)的業(yè)績(jī)反復(fù)，既有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的因素，也與管理模式滯后有關(guān)。萬科總裁郁亮就曾對(duì)媒體表示，銷售額達(dá)到500億之前，所有的事情通過增加人手就能獲得解決，但在500億之后，這么做已經(jīng)不管用。

綠城、金地等房企的業(yè)績(jī)，都曾在500億規(guī)模上有所停滯。“華南五虎”之一的富力，2015年的業(yè)績(jī)甚至出現(xiàn)同比下滑，銷售規(guī)模仍然在500多億水平徘徊。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，有很多起步較早的房企，早早做到百億甚至更高的規(guī)模，但都未能進(jìn)一步做大，最終退出市場(chǎng)。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，這種案例并不少見。

按照宋延慶的觀點(diǎn)，明智的做法在于，在企業(yè)銷售額達(dá)到百億規(guī)模時(shí)，就提前做針對(duì)500億擴(kuò)張的詳細(xì)戰(zhàn)略，包括搭建500億甚至更大規(guī)模的管理平臺(tái)、布局產(chǎn)品線、拓展融資渠道等。

“企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，從來都不是線性的，反而經(jīng)常出現(xiàn)螺旋上升，或者波動(dòng)增長(zhǎng)。這跟企業(yè)的管理層思路、內(nèi)控能力、執(zhí)行力以及外部環(huán)境都有關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

競(jìng)爭(zhēng)與分化并存

當(dāng)前已然不是規(guī)模擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積為69637萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，比三年前的庫(kù)存水平翻了一倍。這些庫(kù)存主要集中在三四線城市和廣大中西部地區(qū)。

從房企的投資布局中也能看出端倪。2015年，碧桂園、陽(yáng)光城等房企不惜重金進(jìn)京拿地，華僑城也在時(shí)隔多年后再次布局北京。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著房企扎堆進(jìn)駐，一線城市和核心二線城市的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，土地成本高企。無論是深耕還是擴(kuò)張，企業(yè)都會(huì)面臨成本壓力和操盤能力的制約。

但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)的支柱地位仍會(huì)凸顯，潛在需求仍然較大。因此，如果企業(yè)沒有更好的多元化選擇，實(shí)施規(guī)模擴(kuò)張、沖擊500億門檻仍然應(yīng)該成為廣大中型房企的主要戰(zhàn)略方向。

殘酷的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)使房企不得不盡快做出選擇。

一方面，龐大的中型房企群體，將使這種競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)“不進(jìn)則退”的局面。按照嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，一旦遲遲無法邁過500億門檻，房企原有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸消失，并導(dǎo)致人才流失等，給企業(yè)帶來致命打擊。

另一方面，眾多大型房企正在關(guān)注并購(gòu)機(jī)會(huì)，若中小企業(yè)止步不前，其公司或項(xiàng)目控制權(quán)很容易遭遇收購(gòu)。企業(yè)甚至可能因此而退出市場(chǎng)。

上述受訪者均指出，在龐大的中型房企群體中，未來勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的分化過程，部分房企會(huì)沖破“500億魔咒”成功上岸，也有一些房企無法邁過這道關(guān)口。但好處在于，這種競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)能夠促使行業(yè)告別粗放增長(zhǎng)，向更精細(xì)化的方向發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。