高層會(huì)議兩月三提房地產(chǎn)去庫存 中國打響“殲滅戰(zhàn)”

從11月10日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，到一周前的中共中央政治局會(huì)議，再到21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，短短兩個(gè)月內(nèi)，“化解房地產(chǎn)庫存”連續(xù)出現(xiàn)在中央三個(gè)高層會(huì)議中。時(shí)隔37年再度召開的中央城市工作會(huì)議雖未直接提及房地產(chǎn)，但無論是其中所涉及的加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，還是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化等，都將客觀上有助于庫存的消化。

為什么去庫存如此重要？中國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受中新社記者采訪時(shí)指出，去庫存問題不僅是房地產(chǎn)問題，還關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長。

2015年，中國房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價(jià)款四個(gè)前端指標(biāo)同時(shí)負(fù)增長，細(xì)究這些現(xiàn)象背后原因，都離不開“庫存高企”四字。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是拉動(dòng)整體固定資產(chǎn)投資的重要力量，但從2013年以來，這一指標(biāo)的增速以每年接近10個(gè)百分點(diǎn)的速度回落，拖累經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資增速下滑意味著開發(fā)商拿地積極性不足，其背后原因也是大量三四線城市的庫存高企。

那么，去庫存這場(chǎng)殲滅戰(zhàn)要怎么打？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出辦法：通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為何以農(nóng)民工為突破口？顧云昌解釋說，農(nóng)民工的市民化不僅是解決房地產(chǎn)庫存問題的有效途徑，還是新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。“中國的城鎮(zhèn)常住人口中有2億多農(nóng)民工，他們大都住房條件很差，住房自有率很低(僅2-3%)”。相對(duì)于城市居民的住房自有率，城市中農(nóng)民工的住房條件和擁有水平存在巨大的提升空間。目前在一些大城市，農(nóng)民工擁有自己住房的人很少，大量居住在棚戶區(qū)、城中村、地下室等條件簡(jiǎn)陋的地區(qū)，并存在許多違規(guī)群租現(xiàn)象。

這部分人的住房問題解決了，不僅可以改善民生，還可以“一石二鳥”地化解一些地區(qū)過高的庫存。

中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛日前也在媒體上撰文指出，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米。未來5年農(nóng)民工新增購房總共可達(dá)23.1億平方米。他認(rèn)為，農(nóng)民工最適合、最可能在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)購房。一來，農(nóng)民工在地級(jí)以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，二來，農(nóng)民工近70%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，而且身份認(rèn)同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購房。

當(dāng)然，要讓農(nóng)民工買得起房，還需要財(cái)稅、金融、戶籍等一系列制度的配合。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

中央城市工作會(huì)議更是將“促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化”作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)。會(huì)議提出，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革。

顧云昌解釋說，農(nóng)民工的購買力不強(qiáng)，這也就需要把提高工資水平、完善社保、降低房價(jià)等問題提上議事日程。一邊，農(nóng)民工進(jìn)城買房難，而另一邊，農(nóng)民的宅基地大量閑置，未得到有效利用。如此現(xiàn)狀下，如何盤活宅基地，使其真正惠及農(nóng)民是未來政策需要解決的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。怎么鼓勵(lì)和推動(dòng)？顧云昌認(rèn)為，這意味著明年一系列政策措施會(huì)落地，比如給予降價(jià)房企以降利息、降稅等金融、財(cái)稅支持。而且為了化解房地產(chǎn)庫存，各部門可能也會(huì)出臺(tái)一系列政策，減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

易居研究院副院長楊紅旭則提醒說，不能過度鼓勵(lì)那些支付能力較弱的農(nóng)民購房，否則可能出現(xiàn)還貸困難，容易導(dǎo)致不良貸款率上升。沒有購房能力的農(nóng)民，更適合在城市租房生活，政府可將農(nóng)民工納入城市的住房保障體系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。