長租公寓:機遇與挑戰(zhàn)并存

一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務能力有一定要求；另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業(yè)的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。

作為深受都市年輕人青睞的居住方式，長租公寓近兩年來可謂異?；鸨?，卻也亂象頻發(fā)。

早在2016年6月份，國務院就推出《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機構陸續(xù)布局長租公寓市場。

據不完全統(tǒng)計，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內，已經有超過20家企業(yè)陸續(xù)宣布進軍長租公寓。

在政策的“紅利”下，長租公寓已成為房企布局多元業(yè)務的主要領域之一。

市場總是變幻莫測，從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫。整個行業(yè)的競爭也從早期的野蠻增長逐步向精細化運營方向轉變。

對于長租公寓的未來發(fā)展，克而瑞地產研究員房玲認為，未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。

行業(yè)亂象

據中國網地產不完全統(tǒng)計顯示，2018年，因資金鏈斷裂、經營不善導致被迫停止運營的長租公寓企業(yè)達到11家。

有業(yè)內觀點認為，長租公寓在快速擴張和大量資本涌入下，勢必會帶來一系列的問題，而在這種爆發(fā)式的增長態(tài)勢下甲醛超標、消防漏洞、瘋狂漲租、隱私泄露似乎也成為長租公寓成長中的頑疾。在瘋狂擴張的背后，也加快了整個行業(yè)的大洗牌。

趙男（化名）是一家長租公寓的地區(qū)經理，他對《中國產經新聞》記者表示，近年來公寓的平臺運營與房屋管理成本不斷攀升，導致不少企業(yè)難以為繼。為了維持項目的正常運作，平臺漲租，降低裝修成本，縮短房間空置期是不得已的手段。

“而我參與經營的長租公寓平臺，在過去三年時間里部分租屋并未真正實現盈利?！壁w男說，從收房子到二次包裝出租僅僅是需要在一個月內完成。

據記者觀察，大部分品牌長租公寓為縮短周轉時間，降低空置期，一般在裝修三天后即上架，正是因為縮短房屋的空置期沒有很好地排除房間內的甲醛等有毒物質。

據報道稱，杭州（樓盤）一名白領王某因急性髓系白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的房屋室內甲醛超標有關?！耙话銇碚f，公寓從收房裝修到入住僅20多天，新公寓甲醛平均超標3至8倍。”一家專注公寓檢測機構的負責人表示，當前長租公寓頻頻爆出的室內污染，與企業(yè)不顧一切提高房屋使用率和降低裝修成本有關。

萬科總裁祝九勝曾坦言，萬科低估了長租公寓運營的難度，現在萬科收房、租房時間差控制得不太好，涉及裝修、消費等標準，需要繼續(xù)改善。

不僅是空氣質量問題，由于長租公寓運營企業(yè)采用房屋租金證券化模式，長租公寓的瘋狂漲租問題也是大眾一直擔心的問題。

據記者了解，從信貸機構和獲得融資后獲得大量資金，在資本光環(huán)的加持下，迅速成長為行業(yè)領頭羊，如自如、蛋殼公寓在本年獲得數十億元的融資，沉淀成巨大的資金池。

他們從房東手中獲取房源，并轉租給租客，占領本地租房市場，并形成一定的壟斷規(guī)模，惡意提升房屋租金，充當一個“二房東”的作用。

業(yè)內觀察人士認為，原本就稀缺的市場上，一旦有經營者處于壟斷定位，那么房屋租金競價市場便重出江湖，誰價高誰租房。對于這些額外的房屋成本，自然由租客承擔，使得原本有利于減輕租客房租壓力的模式慢慢變質，反而不利于租房者，違背了長租公寓發(fā)展模式的初衷。

“在政策風口驅動下，長租公寓運營商有很強的搶占賽道和市場份額沖動。”恒大研究院副院長夏磊表示，各品牌公寓為競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，從而爭取房租定價權，實現從“燒錢”到“賺錢”模式的轉換。

回歸理性

新事物的發(fā)展總是一波三折，行業(yè)在經歷陣痛之后，也會朝著更加健康的方向發(fā)展。

從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫，行業(yè)的競爭從早期野蠻式增長向精細化平穩(wěn)運營方向發(fā)生過渡，而未來的長租公寓勢必會迎來大洗牌。

流動人口和畢業(yè)大學生是當今租賃住房的主力軍，城市的流動人口隨著城市化率的提升已經出現了放緩的趨勢。

而近幾年，房價一路高歌猛漲，越來越多的年輕人也都加入了租房的群體，租賃市場需求規(guī)模大，而供應規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景非常廣闊。

據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯網+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數據顯示，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

該統(tǒng)計數據還顯示，目前，長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領域。

一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務能力有一定要求；另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業(yè)的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。

有業(yè)內人士認為，未來亟待建立行業(yè)標準引導市場健康可持續(xù)發(fā)展，在國家“租購并舉”的政策下，長租公寓在快速發(fā)展的同時，需要合理的運用融資資金，還需要建立行業(yè)標準，行業(yè)規(guī)范和行業(yè)發(fā)展監(jiān)督機制。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士向《中國產經新聞》記者表示，整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段。其中，萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在規(guī)模上暫時處于領先。

該業(yè)內人士還表示，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列?？梢?，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。但長遠來看，在做大長租公寓規(guī)模的同時，也更應兼顧軟實力，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌形象等也都將為長租公寓制勝的關鍵。

一位自媒體人士向《中國產經新聞》記者表示，對于長租公寓運營企業(yè)快速發(fā)展的現狀，簡單以中介機構對其進行定位是不夠的，需要結合社會發(fā)展現狀，制定相應的法律規(guī)范，并可以參考對從事商業(yè)競爭經營者的市場調節(jié)機制，適用相應的法律規(guī)范。

例如，對于一些炒作房屋租金、不正當爭搶房源、單獨或者聯合操作出租市場的，可以由市場監(jiān)管機構進行不正當競爭調查。以維護公平有序的市場秩序，從而促進社會經濟協(xié)調健康發(fā)展。

當前長租公寓存在品牌化社群化發(fā)展的趨勢。在“得90后者得天下”的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶與場景、文化之間的多樣化聯系，利用社群化運營打造生態(tài)社區(qū)，有利于形成品牌辨識度，在增值服務上實現盈利?！吧鷳B(tài)社區(qū)+增值服務”的盈利模式成為越來越多主打社群文化的長租公寓品牌的選擇。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。