松綁房企發(fā)債融資？發(fā)改委：目前不支持商業(yè)地產(chǎn)項目

原本是支持“優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債”，結(jié)果被引向“房地產(chǎn)松綁”話題。

受其影響，12月13日，A股市場房地產(chǎn)、家電、建材等板塊紛紛飄紅，個股方面，藍光發(fā)展?jié)q停，南山控股漲9.87%、天津松江、中南建設(shè)、信達地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、保利地產(chǎn)等都有不同程度漲幅。。

雖然國家發(fā)改委主管媒體馬上“澄清”：企業(yè)債券目前不支持商業(yè)地產(chǎn)項目，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認為，此次發(fā)債擴容讓整個市場對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)暖。

房地產(chǎn)調(diào)控政策沒變

2018年12月12日，國家發(fā)改委網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》（發(fā)改財金〔2018〕1806號）。

《通知》指出，支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。符合條件的企業(yè)申報發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券，實行“一次核準額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。而優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營財務(wù)指標參考標準中明確符合一定條件的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)亦屬于優(yōu)質(zhì)企業(yè)范疇。

《通知》一公布，立即被一些專家和媒體解讀為，發(fā)改委“松綁”優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資。

但國家發(fā)改委參與撰寫文件的不具名權(quán)威人士并不認同“松綁”一說。

這位人士告訴記者，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的精神，目前企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。國家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知中提到的房地產(chǎn)業(yè)定義非常廣，包括棚改、保障性住房、租賃住房等。這幾年企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

事實上，“發(fā)改委政策一直是限制商業(yè)性房地產(chǎn)融資，只放行保障房、棚戶區(qū)、租賃等房地產(chǎn)開發(fā)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

為什么“房地產(chǎn)松綁”話題如此火熱，顯而易見，一是“房地產(chǎn)依賴癥”入病太久，二是因為樓市真的“入冬”了。

記者注意到，中金公司有研究員表示：“明年房地產(chǎn)投資下降或拖累經(jīng)濟，政策調(diào)整宜早不宜遲。”

中金報告稱，經(jīng)歷兩年高于預(yù)期的增長后，預(yù)計2019年中國房地產(chǎn)投資可能下降5%至10%之間。地產(chǎn)投資和銷售放緩會直接拖累GDP增速，也會間接影響總需求增長。樓市需求及開發(fā)商融資相關(guān)政策亟需調(diào)整，宜早不宜遲。

報告認為，地產(chǎn)投資放緩對2019年名義GDP增速的拖累可能達到1.2個百分點，而同期地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)對名義GDP增速的貢獻也可能減少0.3-0.4個百分點。

市場對地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)暖

其實，客觀來看“優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債”的舉措，還是有相當?shù)牧咙c。此次發(fā)債擴容讓整個市場對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)暖。

“企業(yè)債發(fā)行主體擴容至優(yōu)質(zhì)房企（包括優(yōu)質(zhì)民營房企），資金端逐步改善、融資集中度有望進一步提升。”華創(chuàng)證券地產(chǎn)首席分析師袁豪說，雖然本次新規(guī)設(shè)置募集資金禁止投向房地產(chǎn)的負面清單，但可用于投長租、保障房等政府倡導(dǎo)項目。

“本次新規(guī)允許使用募集資金用于補充營運資金的比例從此前的40%提升至50%，對于優(yōu)質(zhì)房企而言新增了融資渠道，更利于龍頭房企融資集中度進一步提升。”袁豪說。

民生證券分析師也認為，本次融資新政雖然直接受益的主體有限，但是發(fā)債標準空間較大，潛在房企受益者包含了50強房企中的大多數(shù)。

“我們可以看到新政對于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的融資端減壓。實際上，政策的基調(diào)一直是幫助優(yōu)質(zhì)的發(fā)債主體，控制行業(yè)總的信用風險。結(jié)合未來2019年的償付高峰期，此次新政的推出一定程度上反映了監(jiān)管的支持。”民生證券分析師楊柳說。

中國指數(shù)研究院分析師也向記者表示，按照通知要求，大型房企將獲得更多支持。

據(jù)分析，目前資產(chǎn)總額1500億以上且營業(yè)總收入300億以上的上市企業(yè)28家。按照發(fā)改委的“申報企業(yè)原則上應(yīng)同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營收的增速來看，預(yù)計年底有35-40家房企滿足要求。

華夏幸福董秘辦負責人表示，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的政策，有利于提振實體經(jīng)濟的信心，作為目前A股地產(chǎn)板塊7家符合優(yōu)質(zhì)企業(yè)條件之一的上市公司，新政將有利于進一步改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。