從容看待2019中國樓市：機(jī)可失，時(shí)再來

中國人總是覺得機(jī)不可失，時(shí)不再來，尤其是到2018年年底的時(shí)候，可能很多人都覺得，歷史性的一大波機(jī)會(huì)又來了，如果要錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)的話，那么我的人生就錯(cuò)過了一大波了?？墒菑默F(xiàn)在看2019年的話，都是穩(wěn)中趨緩，穩(wěn)中有變的一年，需要大家用一種從容的心態(tài)去看待它。也就是說，我們最好不要聽極端的言論，心平氣和地看待2019年的中國樓市。

　　2019年中國樓市我們可以從什么角度去觀察呢？我們可以畫五個(gè)問號(hào)：政府的政策到底是松還是緊？政府往不往房地產(chǎn)里頭再繼續(xù)砸錢？開發(fā)商蓋的商品房夠不夠供應(yīng)？購房者購房的熱情有多高？房地產(chǎn)后面還有沒有什么坑？把這些事情考慮清楚了，對(duì)于2019年的中國的樓市我們就不難做出判斷了。

　　我們將用以下幾點(diǎn)說透2019年中國樓市。第一就是在2019年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策是會(huì)緊還是會(huì)松，我們稍微地回顧一下。2015年下半年以來，中國樓市的政策急劇的放松，是為了去庫存。目前來看，去庫存的工作基本已經(jīng)結(jié)束了。在形勢(shì)最嚴(yán)峻的2016年第二季度，房地產(chǎn)的代售面積有4.81億平米，到2018年的第三季度末，第四季度初的時(shí)候，目前的全國商品房代售面積大概是2.8億平米，總體去庫存的周期逐漸接近于中后段的尾聲。同樣的，政策也由2015年年底相對(duì)寬松的鼓勵(lì)型政策，變成現(xiàn)在的總體限制的政策，也就是所謂的“五限”。到了2018年的八、九、十這三個(gè)月，無論是從新房還是二手房來看，都已經(jīng)到了一個(gè)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。10月31日的中央政治局會(huì)議也沒有提及房地產(chǎn)，所以政策大幅加緊的可能性很小。另外盡管在2019年中國經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)、投資、物價(jià)、匯率等等都面臨著多重的壓力，中國經(jīng)濟(jì)有加速下行的各種壓力，但是要指望通過刺激房地產(chǎn)政策來放松，來支撐中國經(jīng)濟(jì)增長這個(gè)可能性也是不太大，唯一有可能的就是穩(wěn)中略有調(diào)整。結(jié)論是2019年中國樓市的調(diào)控政策比2018年要稍微放松一些，但不會(huì)有坊間傳說的全國廣泛取消各種限制措施的可能性。

　　第二個(gè)就是政策變了之后，政府會(huì)不會(huì)往房地產(chǎn)里頭砸錢？在2016、2017年之前，我覺得中國的商品房市場(chǎng)是絕對(duì)的主導(dǎo)，中國政府此后逐漸從單純依賴商品房的一條腿走路變成了兩條腿走路，一條腿靠市場(chǎng)，另外一條腿靠政府，提供廣大中低收入階層和夾心層所需要的改善型住房和剛性需求的共有產(chǎn)權(quán)房，長租公寓等等，所以政府的作用也越來越大了。

　　在2015年到2017年之間，政府主導(dǎo)的三年棚改計(jì)劃，通過中國人民銀行獲得了3.2萬億的PSL貸款，然后在全國建設(shè)了1800萬套棚戶區(qū)改造的房子。今后的幾年，棚改的目標(biāo)是有所收縮的，原來準(zhǔn)備建1800萬套房子在過去三年已經(jīng)完成了，今后的三年可能只建1500萬套，收縮了有300萬套之多，國務(wù)院明確指出，在一些具備條件的地方房地產(chǎn)市場(chǎng)允許的情況下，貨幣化的棚改要盡量的減少，甚至可以退出歷史舞臺(tái)。所以政府往房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里頭會(huì)繼續(xù)投入，但是穩(wěn)中偏少。

　　第三點(diǎn)要考慮的是，開發(fā)商的房子夠不夠？截至2018年的三季度末，中國的整個(gè)房地產(chǎn)情況，房屋施工面積有77億平米，其中商品房大概有53億到54億平米，待售面積接近3億平米，兩項(xiàng)加起來57億平米。假定房地產(chǎn)市場(chǎng)是跟2017年，2018年那樣相對(duì)比較火爆的，每年賣15億到17億平米的話，那么截止到2018年的第三季度開發(fā)商目前的存貨也夠市場(chǎng)至少滿足三年左右的供應(yīng)，是沒有問題的。

　　假定今后的幾年，市場(chǎng)去化有所放緩，去化的周期可能比三年還要長一些，有一些開發(fā)商宣稱在2019年可能會(huì)商品房接濟(jì)不上這個(gè)情況，可能性不是特別大。我們?cè)倏匆粋€(gè)數(shù)據(jù)，也就是在2018年的前三個(gè)季度，開發(fā)商新開工還有10億平米，按照這個(gè)預(yù)估大概全年的新開工可能會(huì)有14億平米左右。這個(gè)量也夠?qū)⒔u一年。所以住宅肯定是夠的，商鋪也夠，寫字樓在2018年是一個(gè)負(fù)增長的狀況，也沒有什么特別大的供求矛盾。目前的去化周期三年以上，隨著未來幾年，如果需求這一側(cè)放緩的話，供應(yīng)量沒有什么問題的，不會(huì)出現(xiàn)斷軌和所謂的爆漲跡象。房子足夠多，是一個(gè)買方市場(chǎng)，不是一個(gè)賣方市場(chǎng)，開發(fā)商要任意漲價(jià)是很困難的。

　　第四個(gè)是購房者的愿望足不足，能力夠不夠呢？在過去的18年，人們似乎都相信了一個(gè)房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的心理預(yù)期，但現(xiàn)在并不是這樣了，許多普通家庭在2018年都受了嚴(yán)重的內(nèi)傷，這個(gè)內(nèi)傷有多重呢？主要是中國A股市場(chǎng)的持續(xù)下跌所造成的，可能還加上互聯(lián)網(wǎng)金融的泡沫。在2018年前三個(gè)季度A股市場(chǎng)的市值蒸發(fā)了10萬億元人民幣以上。A股市場(chǎng)對(duì)于我們股民，尤其中小股民的創(chuàng)傷很大，顯著地削弱了普通家庭購房的能力。總體來看，我個(gè)人傾向認(rèn)為在2019年購房者還有些熱情，但熱情并不像2018年那樣。由于有些城市的一二手房價(jià)倒掛，出現(xiàn)了通宵排隊(duì)，炒新股變成了炒新房，買到新房就像中了彩票一樣，那種景象在2019年是不會(huì)重現(xiàn)的。

　　第五個(gè)因素也就是購房預(yù)期今后三五年會(huì)有什么變化？這種預(yù)期我們可以分短期、中期、長期三種類型。

　　短期，樓市調(diào)控政策是穩(wěn)中偏松的，但這種穩(wěn)中偏松的政策，跟外部比較嚴(yán)峻的局勢(shì)搭配起來的話，使得大家在短期之內(nèi)預(yù)計(jì)房價(jià)上漲、從而去投資性買房的意愿是非常弱的。未來兩三年的中期，對(duì)市場(chǎng)有巨大影響的，可能就是稅制的改革，例如說房地產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅。如果房地產(chǎn)稅這個(gè)“靴子”還沒有落地的話，在中期之內(nèi)對(duì)購房者的購房信心會(huì)有所抑制，也就是如果你篤定了在將來（比如說2020年到2022年），房地產(chǎn)稅政策這個(gè)“靴子”是有可能掉下來的。

　　從長期的角度，得看中國的經(jīng)濟(jì)增長、工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程。從長期來看，中國樓市還有下半場(chǎng)，下半場(chǎng)還沒有上演。有一些一線和準(zhǔn)一線城市的房價(jià)，從長期來看還是比較看好的?？墒沁@并不影響人們中短期的預(yù)期，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都是活在當(dāng)下的。

　　總結(jié)一下以上五個(gè)觀點(diǎn)：第一個(gè)就是政策會(huì)穩(wěn)中略偏松；第二是政府在2019年投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金是穩(wěn)中略有收縮，可能會(huì)收縮15%到20%；第三，現(xiàn)在的房屋，商品房的開發(fā)，無論是從新開工面積，還是從商品房的再建面積，去化都是三年左右的，因此不用擔(dān)心房子不夠賣的；第四是購房者在2019年的購房熱情會(huì)稍有涼意，原因是2018年大家所受到的教育和內(nèi)傷是比較深刻的，所以在2019年購房者的購房信心是有明顯弱化的。第五，短期來看，大家可能已經(jīng)不完全相信“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”這個(gè)“神話”了，中期來看，人們還是會(huì)擔(dān)心一些政策的不確定性，長期來看當(dāng)然是好的，可能存在樓市的下半場(chǎng)?？偠灾?，從以上五方面來看，大家應(yīng)該從容看待2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，機(jī)可失，時(shí)再來，沒有一大波天上掉錢的行情等待著你，你完全可以心平氣和地在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中精挑細(xì)選的去買房。你也可以從從容容地把自己手頭的房子賣掉一些變現(xiàn)做其他的用途。2019年的樓市是穩(wěn)中略偏冷清和冷淡的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。