上半年哈爾濱市房地產開發(fā)經(jīng)營情況分析

上半年，哈爾濱市房地產開發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)房地產開發(fā)投資高速增長、商品房銷售漸趨平穩(wěn)的特點。房地產開發(fā)投資同比增長45.6%，延續(xù)了自1季度以來高速增長的局面；商品房銷售面積403.1萬平方米，同比下降2.5%，自2016年3月份以來首次下降。

一、房地產開發(fā)情況

（一）新開工項目明顯增加

上半年，全市新增開工項目34個，比去年同期增加15個，本年完成投資占全市房地產開發(fā)投資26.9%。其中，計劃總投資1億元-10億元的22個，本年完成投資占全市房地產新開工項目開發(fā)投資的54.7%；計劃總投資10億元-30億元的6個，本年完成投資占39.7%；計劃總投資30億元以上的2個，本年完成投資占4.2%。

（二）土地購置費拉動作用明顯

上半年，全市房地產開發(fā)土地購置費同比增長3.4倍，占全市房地產開發(fā)投資32.4%，拉動全市房地產開發(fā)投資增長36.5個百分點。其中，本年新增開工項目土地購置費占全市房地產開發(fā)投資的17.8%；上年結轉項目土地購置費占全市房地產開發(fā)投資的14.6%，結轉項目中，香坊區(qū)文景街地段棚戶區(qū)改造項目新增土地購置費達到11.3億元。

（三）市區(qū)投資增勢強勁

上半年，市區(qū)房地產開發(fā)投資同比增長50.0%，占全市房地產開發(fā)投資的96.2%，拉動全市房地產開發(fā)投資增長46.7個百分點。其中，主城六區(qū)房地產開發(fā)投資增長48.4%，拉動全市房地產開發(fā)投資增長42.0個百分點。市區(qū)房地產開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)“七增兩降”局面，排在前三位的分別為雙城區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)，分別增長13.1倍，1.5倍和1.0倍；完成投資下降的為道外區(qū)和平房區(qū)，分別下降27.9%和27.5%。

（四）施工面積平穩(wěn)增長，新開工面積降幅收窄

上半年，全市房屋施工面積為3987.1萬平方米，同比增長7.4%，比1-5月份加快0.1個百分點。房地產房屋新開工面積為451.1萬平方米，下降11.2%，降幅比1-5月收窄3.0個百分點。其中上半年新開工項目實現(xiàn)新開工面積291.0萬平方米，占全市新開工面積的64.5%。

二、房地產經(jīng)營情況

（一）商品房銷售兩年來首次下降

今年以來，受國家持續(xù)加強房地產市場宏觀調控的影響，銀行貸款政策不斷收緊，購房首付比例有所提高，商品房銷售相應受到一定程度的影響。上半年，全市商品房銷售面積403.1萬平方米，同比下降2.5%，其中6月份當月新增銷售面積109.1萬平方米，下降26.8%。

其中，住宅銷售面積356.4萬平方米，同比下降2.8%，占全市商品房銷售面積的88.4%，負向拉動2.5個百分點；辦公樓房屋銷售面積4.6萬平方米，下降63.1%，負向拉動1.9個百分點；商業(yè)營業(yè)用房房屋銷售面積37.9萬平方米，增長40.1%；其他房屋銷售面積4.1萬平方米，下降43.1%，負向拉動1.0個百分點。

（二）市區(qū)銷售呈現(xiàn)“四增五降”的局面

上半年，市區(qū)商品房銷售面積為384.4萬平方米，同比下降4.4%，占全市95.4%。銷售面積增長的有呼蘭區(qū)、香坊區(qū)、南崗區(qū)和松北區(qū)，分別增長107.5%，68.2%，34.3%和17.9%。銷售面積下降的有雙城區(qū)、阿城區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)和平房區(qū)，分別下降-83.6%，-81.5%，-46.2%，-39.6%和-20.3%。其中道里區(qū)銷售面積下降最大，銷售面積56.0萬平方米，與去年同期相比下降48.1萬平方米，其次是阿城區(qū)，銷售面積8.6萬平方米，比去年同期下降38.2萬平方米。

（三）商品房待售面積持續(xù)減少

6月末，全市商品房待售面積為1034.3萬平方米，同比下降22.6%，總量比上月末減少18.9萬平方米，比去年年末減少98.9萬平方米。其中，住宅待售面積為567.6萬平方米，比上月末減少12.1萬平方米，比去年末減少88.4萬平方米；辦公樓待售面積為26.5萬平方米，比上月末減少0.2萬平方米，比去年末減少4.8萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積為233.0萬平方米，比上月末減少7.3萬平方米，比去年末減少3.5萬平方米；其他待售面積為207.1萬平方米，比上個月增加0.8萬平方米，比去年末減少2.1萬平方米。

三、值得關注的問題

（一）市區(qū)住宅均價依舊保持高位運行

雖然上半年，在各項房地產調控政策的影響下，全市房地產市場受到一定程度的影響，商品房成交量略有下降，但市區(qū)的住宅均價依舊保持上漲態(tài)勢。上半年，市區(qū)商品房住宅平均價格由去年同期的7258元/平方米上漲到9442元/平方米，同比增長30.1%。道外區(qū)、道里區(qū)和松北區(qū)增長幅度最大，住宅均價分別增長35.6%,34.5%和31.0%。尤其松北區(qū)，在哈爾濱市新區(qū)成立的政策影響下，周邊配套設施的逐步完善，房地產市場形勢一片大好，松北區(qū)住宅均價也隨之上漲，松北區(qū)住宅均價由去年的每平方米7605元增長到了今年的每平方米9965元,同比增長31.0%，其中水木清華項目又因處于地鐵口，住宅均價由去年的每平方米5927元增長到每平方米9716元，增長64%。道外區(qū)的寶宇天邑環(huán)球港A區(qū)項目、寶宇天邑瀾山、寶宇天邑藍灣和松浦大橋01地塊回遷安置四個項目均價都達到了萬元以上，分別為15000元/平米、12000元/平方米、13063元/平方米和12641元/平方米。道里區(qū)住宅均價增幅變化較大的三個項目，分別是中房金藍灣，群力觀江國際，恒祥空間，與同期相比增速分別是158%，84%和64%。目前貸款的門檻雖然已經(jīng)提高，但對于市區(qū)內房價并沒有產生太大的影響，如果沒有刺激新房銷售的政策出臺或者新的商圈的形成，全市市區(qū)內新建商品房房價仍會繼續(xù)小幅增長。

（二）建筑安裝投資占比下降

建筑安裝投資是房地產開發(fā)投資中的實體投資，是全社會新增固定資產的重要來源。上半年，全市房地產開發(fā)完成建筑安裝投資同比增長3.0%，增幅比一季度回落5.2個百分點，高于上年同期18.0個百分點，拉動全市房地產開發(fā)投資增長2.6個百分點；建筑安裝投資占全市房地產開發(fā)投資的60.3%，比去年同期回落24.9個百分點。其中新開工項目建筑安裝投資合計同比增長43.2%，占全市房地產開發(fā)投資的7.5%，比去年同期低0.1個百分點；復工項目建筑安裝投資同比下降0.9%，占全市房地產開發(fā)投資的52.8%，比去年同期低24.7個百分點。從區(qū)域情況看，市區(qū)建筑安裝投資同比增長3.8%，占全市房地產開發(fā)投資的56.6%，比去年同期低22.7個百分點；縣域建筑安裝投資下降8.3%，占全市房地產開發(fā)投資的3.7%，比去年同期低2.2個百分點。建筑安裝投資增速和占比回落，表明全市房地產開發(fā)實際動工量同比在減少，未來房地產開發(fā)投資持續(xù)增長動力不足。

四、關于穩(wěn)定房地產市場的建議

（一）落實好房地產調控政策

要認真貫徹落實中央各項房地產調控政策，堅持調控方向不變、貫徹力度不減，鞏固當前的政策成果。更要將當前的宏觀調控政策與全市房地產市場基本情況相結合，因地制宜，確保全市房地產業(yè)發(fā)展能夠穩(wěn)中有進，穩(wěn)中向好。

（二）積極引導房地產市場

當前全市房地產市場運行基本穩(wěn)定，但房價仍處于高位，購買需求仍然旺盛。需繼續(xù)加強房地產市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產市場銷售行為，避免出現(xiàn)捂盤惜售、炒房倒號、串通中介等行為。合理引導住房消費，轉變消費觀念。把握正確的輿論導向，加強政策解讀，加強對新聞媒體和社會輿論的管理和引導，穩(wěn)定市場預期。

（三）著力解決區(qū)域發(fā)展不均衡

進一步加快城鎮(zhèn)化進程，發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，不斷提高經(jīng)濟綜合實力、整體水平，促進農業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉移，從而提高縣域城市對人口承載能力，擴大對城鎮(zhèn)住房的需求。進一步配套完善基礎設施，提升各地公共資源和服務的總體水平，促進資源在區(qū)域間的均衡分配。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。