京城樓市暖冬格局未變 遠郊項目成市場主力

11月，北京市新建商品房市場成交創(chuàng)近三個月新高，業(yè)內(nèi)普遍認為北京樓市迎來暖冬。12月首周，北京新建商品房成交量和成交均價都有一定幅度下滑。業(yè)內(nèi)人士認為，純商品住宅成交下滑的主要原因是供應量減少，雖然成交下滑，但上周入市的多個項目再次出現(xiàn)“日光”，年底市場需求仍然較為旺盛，北京樓市暖冬格局不會改變。

成交環(huán)比下滑

在剛剛過去的11月，北京樓市表現(xiàn)較好，新建商品房市場成交創(chuàng)近三個月新高。不過，12月首周，新建商品房市場成交環(huán)比小幅回落。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，12月首周，新建商品住宅網(wǎng)簽量為2028套，環(huán)比下降37.2%?？鄢Ｕ戏?、自住房后，純商品住宅成交1101套，較上周下降12%。

“因為11月最后一周出現(xiàn)集中網(wǎng)簽現(xiàn)象，所以12月首周北京新建商品房市場成交量環(huán)比下滑屬于正常現(xiàn)象，并不意味著樓市遇冷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時表示。

從供應項目來看，12月首周北京住宅市場共有8個項目入市。相比之前增加兩個，雖然供應量增加，但是這其中主要為自住房產(chǎn)品所貢獻。上周首開龍湖學府苑(樓盤資料)、首開住總·國悅居等5個自住房項目集中選房，共新增供應近3000套。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，上周入市的5個自住房項目位置均較好，其中不乏東壩、亦莊等熱點區(qū)域，這些自住房項目的集中選房成功吸引了近段時間剛需及首改型客群的關注重心，這也是上周純商普宅市場成交未能延續(xù)上升趨勢的原因之一。

剛需充分釋放

值得注意的是，近期剛性需求得到有效釋放。12月首周純商品住宅成交量有所下滑，熱銷項目數(shù)量（本周成交量>30套）從上周的7個減少至本周的3個，熱銷項目以均價低于2萬元/平方米的剛需為主。

事實上，成交均價的下降也在一定程度上體現(xiàn)了剛需項目成為市場成交主力。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，12月首周純商品住宅成交均價為31368元/平方米，較上周下降2.9%。本周純商品住宅成交均價較上周出現(xiàn)小幅下滑，主要是由于中低端剛性需求成交占比提升所致，熱銷項目中房山的智匯雅苑、密云的華潤橡樹灣的單價均低于2萬元/平方米，從而導致均價在2萬元/平方米以下的成交占比較上周上漲近5個百分點，結構性拉低了成交均價。

從成交項目區(qū)位來看，遠郊區(qū)縣新房項目市場表現(xiàn)較好。在上周成交套數(shù)前十排名中，通州、房山、平谷等區(qū)域項目較多，其中包括通州區(qū)的華業(yè)新北京中心(樓盤資料)和世界僑商中心、房山區(qū)的智匯雅苑以及平谷區(qū)的天潤香墅灣1號等。

暖冬格局未變

業(yè)內(nèi)人士認為，近期土地市場火熱，高價地塊頻出，由土地市場帶來的未來房價預期的提升，導致近期房企推盤積極性提高，在一系列利好政策刺激下，購房者積極入市，因此，北京樓市暖冬格局未變。

從需求端來說，近期剛性需求釋放較為充分，多個低價剛需項目熱銷。鏈家研究院李巧玲認為，上周入市的多個項目再次出現(xiàn)日光，年底市場需求仍然較為旺盛，大部分項目在今年去庫存良好，資金回籠也較快，所以也出現(xiàn)了土地市場的高熱度，房企對北京市場預期以及未來需求仍然保持較為樂觀的態(tài)度。

在多項利好政策的支撐下，今年市場需求釋放較為充分，庫存也得到一定程度的消化。截止到12月6日，北京純商品住宅的庫存總量為7.1萬套，較去年同期下降1.04萬套。另外，盡管今年北京市土地市場成交火熱，但土地供應量減少依然是不爭的事實，有限的土地供應，再減去保障房用地，純商品住宅用地供應銳減，未來可供應建筑面積也會減少。未來供應較少的情況下，供需關系的變化也會提振市場信心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。