明后年是地產(chǎn)庫存出清機會 改善型需求將成主流

在深圳樓市飆漲的同時，其他二線以下城市，正面臨著高居不下的地產(chǎn)庫存。截至今年10月，我國商品房待售面積約達6.9億平方米，再創(chuàng)歷史新高。地產(chǎn)高庫存如何破，互聯(lián)網(wǎng)+、地產(chǎn)證券化對行業(yè)影響如何？昨日，一眾地產(chǎn)、金融專家在平安銀行主辦的第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上，為地產(chǎn)高庫存號脈獻策。

盡管高庫存，多個學(xué)者認為中國目前房地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性過剩，而國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，明年和后年是一個很重要的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，對大部分房地產(chǎn)商來說是出清庫存的機會。

改善型需求未來將是主流

對于樓市，從需求來看，2013年城鎮(zhèn)戶均已經(jīng)達到了1套房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，當(dāng)住房的戶均比已經(jīng)超過1的時候，就意味著有可能對新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市場的發(fā)展。目前正在步入存量房時代。

平安銀行行長邵平則表示，從短期來看，高庫存就像是懸在眾多房企頭上的一把劍，嚴重威脅著房企實現(xiàn)再投資和新開工。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰認為，當(dāng)前房地產(chǎn)的高庫存并不是絕對過剩，而是相對過剩，產(chǎn)生相對過剩原因主要在于住房產(chǎn)品、產(chǎn)銷不匹配，地段、配套、質(zhì)量等不適應(yīng)需求，同時居民有購買意愿，但是收入支撐不了高房價。平安銀行副行長趙繼臣表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)很大的問題就是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的問題，這個問題沒有很好地解決。

“中國目前的‘房子過剩’，本質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性‘過剩’”，邵平也表示，與多數(shù)發(fā)達國家人均居住面積高達36-62平方米的情況相比，中國人均居住面積遠遠不足。盡管目前房地產(chǎn)的庫存居高不下，但是住房需求依然很大。劉志峰認為，大致每年城鎮(zhèn)需要蓋住房20億平方米，因為還包括改善現(xiàn)有城鎮(zhèn)不成套住房的需求，估計目前還有近3000萬戶居民居住在不成套住房當(dāng)中。以及新型城鎮(zhèn)化帶來的住房需求。目前我國每年有3400萬人口在流動，相當(dāng)于1000萬套住房的需求，即便扣除暫時性流動和就業(yè)性流動，住房需求仍是一個可觀的數(shù)字。

此外，大量的城市更新計劃中，也蘊含著相當(dāng)龐大的重置需求?？梢哉f，在未來很長一段時間內(nèi)，改善型需求仍將是市場的主流需求。對此，王一鳴表示，可以從三個方面來考慮，一方面是加快推進農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的市民化，使他們對未來在城市的居住有一個穩(wěn)定的預(yù)期，這里面有一部分人對住房是有需求，也是有購買力的。另一方面是保障性住房更多地從“補磚頭”轉(zhuǎn)向“補人頭”，就是把存量房地產(chǎn)盤活。第三方面是給地方更大的自主權(quán)，讓他們根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來調(diào)整相關(guān)的稅費政策，來進一步把存量的房地產(chǎn)消化掉。王一鳴認為，明年和后年是一個很重要的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有一定的回暖，對大部分房地產(chǎn)商來說是出清庫存的機會。房地產(chǎn)企業(yè)盡量把庫存消耗掉，而不是擴大投資規(guī)模。

證券化或?qū)⑹侵髁鞣较?/p>

“未來證券化將會是房地產(chǎn)投資主流方向”，秦虹表示，因為在過去，大眾投資房地產(chǎn)最主要方式是買房地產(chǎn)，它一定要基于房價高速增長，而房價高速增長全面性、普遍性時期已經(jīng)過去了。再加上隨著中國房地產(chǎn)市場走向成熟，這種格局也會發(fā)生變化，而這個核心就在于房地產(chǎn)證券化投資。

房地產(chǎn)的證券化投資，大眾投資房地產(chǎn)不是買房子，而是買證券化產(chǎn)品，有什么好處呢？秦虹認為，證券化投資有利于實現(xiàn)更廣泛的多元化的金融支持，REITS這種產(chǎn)品對商業(yè)地產(chǎn)有質(zhì)量的經(jīng)營、專業(yè)化經(jīng)營將會起到巨大助推作用，可以買證券化產(chǎn)品，提高供給，有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國房地產(chǎn)市場跟發(fā)達市場不同在于缺少更豐富、可以公開交易、量多的像REITS、MBS這樣的主要的房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品。“萬科今年發(fā)了公司債，是最低的一個融資品種，利率是3.5%”，萬科高級副總裁兼董事會秘書譚華杰表示，但是債券融資不能超過凈資產(chǎn)的40%，因為債券是最便宜的融資，不能超過40%就意味著通過這個低成本的融資渠道能夠融資的額度是非常低的。另外也沒有真正在市場上退出的方式。

秦虹表示，現(xiàn)在沒有正式的REITS的出臺，資產(chǎn)證券化應(yīng)該是證券化投資最主流產(chǎn)品，但目前還在研究之中。

鏈接

互聯(lián)網(wǎng)之于地產(chǎn)目前促進很有限

對于互聯(lián)網(wǎng)在地產(chǎn)中的作用，深圳市尊豪網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁李振合昨日表示，很多人在以前都不會認為互聯(lián)網(wǎng)能夠去促進房地產(chǎn)直接在線上交易，但是現(xiàn)在這已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)實，它就是一種場景的變化，一種場景的體驗。作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的代表，鏈家地產(chǎn)高級副總裁新房事業(yè)部總經(jīng)理陶紅兵并不認同李振合的觀點。“房地產(chǎn)這個事情，我認為線上永遠取代不了線下，線上是不是能夠把信息提供得足夠充分，我覺得做不到”，陶紅兵進一步表示，不管你調(diào)查了多少數(shù)據(jù)，現(xiàn)場觀感一定是最直觀的，互聯(lián)網(wǎng)如果能夠提供足夠的信息，實際上也不經(jīng)濟，因為現(xiàn)場10分鐘就可以完全感觸。

陶紅兵表示，越是高頻交易，越是輕決策，互聯(lián)網(wǎng)越容易顛覆，因為可以重構(gòu)流程，而房地產(chǎn)恰恰不同，房地產(chǎn)是一個不動的，低頻的重度決策，意味著不管用什么方法吸引客戶，很難成為重復(fù)消費客戶。“互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)一定是能起作用的，甚至是可以改造，但是到現(xiàn)在我們還沒有看到”，陶紅兵表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。