國有大行房貸經(jīng)理眼中的深圳樓市：弱復(fù)蘇下交易回暖

作為見證深圳房地產(chǎn)20年發(fā)展的某國有大行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，陳濤（化名）對當(dāng)下深圳房地產(chǎn)和房貸市場感到無奈，“去年（2024年）全年按揭規(guī)模不及前年（2023年）五分之一，這在以前是無法想象的數(shù)據(jù)”。

陳濤所在機(jī)構(gòu)是該國有大行深圳地區(qū)最大的專業(yè)支行之一，與金地、華潤、寶能等大型地產(chǎn)公司合作歷史悠久，在2016年-2018年高光時(shí)刻，光一個(gè)支行年按揭貸款都有超百億規(guī)模。

在他看來，近三年來，由于政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多重影響，購房者的收入和信心受到直接的沖擊，至今仍在弱復(fù)蘇恢復(fù)之中。

不過，去年9月底取消限售以來，陳濤感受到客戶的熱度有所升溫，尤其是深圳去年11月取消豪宅稅之后。無論是信心和興趣，以及業(yè)務(wù)量數(shù)據(jù)，均有明顯上升。

3月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一線城市中，深圳新房價(jià)格自2024年10月份以來環(huán)比持續(xù)正增長，環(huán)比連續(xù)上漲5個(gè)月，無疑是70城“止跌回穩(wěn)”的典型。

3月16日，深圳繼續(xù)宣布房貸利好措施：提升公積金貸款額度，公積金貸款首付比例不區(qū)分首套二套，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。

陳濤分析，隨著各類限購限售政策優(yōu)化，加上首付和利率的下調(diào)烘托市場氣氛和信心，剛需人群帶來了交易量回暖，而高端住宅成交則提振了均價(jià)。

3月份即將到底，陳濤盤點(diǎn)一下第一季業(yè)績，稍微松了一口氣，目前支行個(gè)貸完成規(guī)模已經(jīng)接近去年全年的規(guī)模，如果這一勢頭持續(xù)下去，極有可能會(huì)回到2023年的規(guī)模。

觀察：剛需帶動(dòng)交易、豪宅帶動(dòng)價(jià)格

陳濤表示，與往年成交拉升房價(jià)不同，現(xiàn)在是降價(jià)來帶動(dòng)交易，一個(gè)是利率價(jià)格，一個(gè)是房價(jià)。

比如這周深圳觀山海熱銷，總價(jià)在700萬-1100萬之間，其中一個(gè)重要原因就是降價(jià)。均價(jià)在7萬左右，與周圍樓盤均價(jià)10萬形成較強(qiáng)的反差。其次，信貸、公積金政策對買家已經(jīng)具備一定的吸引力，降低購房門檻。

在剛需方面，人才房交易也給深圳銀行業(yè)帶來不少按揭業(yè)務(wù)。

陳濤表示，深圳現(xiàn)在大量推出人才房和共有產(chǎn)權(quán)房，對深圳戶口的首次購房者比較友好。如南山區(qū)即將推出5000套規(guī)模的人才房樓盤，對比周邊樓盤相當(dāng)于“半價(jià)入市”，這部分貸款需求也在快速上升。

陳濤多年的沉淀讓其有個(gè)顯著業(yè)務(wù)特點(diǎn)：擅長一手豪宅項(xiàng)目，深圳南山、福田和前海等區(qū)域高檔住宅經(jīng)常都有他的身影。

據(jù)陳濤觀察，“去年11月深圳取消豪宅稅以來，高端住宅一二手市場交易開始增多，不少來自江浙等外地購房人，而且絕大部分都有企業(yè)實(shí)體；也有部分香港投資者，但是基本不按揭貸款”。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，截至3月，深圳住宅1500萬以上的總價(jià)成交占比從去年9月的1.7%上升到4.30%。

在陳濤看來，這部分企業(yè)家愿意購入總價(jià)高、面積大的高端住宅有多重因由，一是的確企業(yè)和資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)都不多，一線城市的豪宅在他們眼中還是具有保值功能，即所謂“矮子里面選將軍”；二來經(jīng)過政策和價(jià)格、利率的輪番下調(diào)，尤其去年9月26日前后的政策表態(tài)，讓部分人判斷樓市底部大差不差。

存量競爭，一手按揭市場是銀行內(nèi)卷重災(zāi)區(qū)

陳濤從事房貸業(yè)務(wù)近20年，近兩年同業(yè)競爭在他看來是“最為慘烈”的一個(gè)時(shí)期。

大行業(yè)務(wù)基礎(chǔ)相對于中小銀行要更穩(wěn)固，相對而言，深圳數(shù)十家股份行、城農(nóng)商行分行成立時(shí)間并不算長，且互相定位和模式較為雷同，互相競爭導(dǎo)致市場份額有明顯此消彼長的情況。

在控風(fēng)險(xiǎn)的要求下，陳濤表示，即便是人才房這種100萬-200萬左右的按揭，對購房者的收入來源審核都非常嚴(yán)格和謹(jǐn)慎。

陳濤坦誠，其所在支行沖業(yè)績，主要靠大額度的高端住宅按揭來帶動(dòng)。不過，相比較于高峰期，現(xiàn)在豪宅成交按揭數(shù)量“少了一大半”。

陳濤表示，現(xiàn)在深圳地產(chǎn)和按揭市場處于存量競爭格局，不少中小銀行不得不祭出殺手锏，在不得用返利返點(diǎn)拉攏業(yè)務(wù)的明確要求下，依然也會(huì)有各種變通的方法。

其所在大行對相關(guān)政策要求非常嚴(yán)格，而且也機(jī)制上基本杜絕分支行尋找中介機(jī)構(gòu)拉攏業(yè)務(wù)的可能，因此被他行搶走部分一手樓盤的房貸業(yè)務(wù)。

近兩年出現(xiàn)輕則“所有獎(jiǎng)勵(lì)提成都給開發(fā)商工作人員，重則倒貼費(fèi)用買房貸業(yè)務(wù)的方式”，陳濤認(rèn)為“可以理解”，中小銀行必須要保持資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模才能保證費(fèi)用計(jì)提、資源劃撥。

成交回升，預(yù)計(jì)利率和房價(jià)會(huì)繼續(xù)下降

樂有家數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后深圳樓市也在快速恢復(fù)，2月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6161套，同比增長119%。

陳濤表示，從地產(chǎn)行業(yè)和市場了解到信息綜合研判，公積金、商業(yè)貸款的門檻和額度還會(huì)繼續(xù)優(yōu)化，利率水平應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，與此同時(shí)，開發(fā)商和二手業(yè)主在市場壓力下議價(jià)空間會(huì)加大，促使降低成交“以價(jià)換量”。

同時(shí)，深圳樓盤成交呈現(xiàn)的區(qū)域分化越來越明顯，一哄而上搶購情況大量減少之后，購房者越來越理性，也越來越挑剔。尤其體現(xiàn)在二手房市場，同一個(gè)小區(qū)不同棟，同一棟不同樓層成交價(jià)都可能相差20%-50%。

陳濤認(rèn)為，二手房處于較為明顯買方市場，買家很挑剔，比如學(xué)區(qū)房交易，“既要又要”的情況比較普遍，這會(huì)迫使部分賣家會(huì)通過降價(jià)來彌補(bǔ)房屋劣勢。

此外，陳濤表示，對比房價(jià)動(dòng)輒30%-40%的跌幅，目前房貸實(shí)際利率水平下降還有空間。

總體上，陳濤并不肯定今年剩下三個(gè)季度房貸量會(huì)像第一季這么猛。“目前影響成交因素還是比較多，市場觀望還有收入預(yù)期的改善等，似乎沒有看到非常確定而持續(xù)增長的趨勢，更多是一種階段性集中交易的狀態(tài)”。

陳濤和同事們預(yù)計(jì)，樓市這種弱復(fù)蘇至少還會(huì)持續(xù)一兩年，但可以肯定的是，之前那種蜂擁搶房、瘋狂加杠桿的樓市一去不復(fù)返了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。