全國(guó)政協(xié)委員徐念沙：租購(gòu)并舉構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系

“租購(gòu)并舉住房制度的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，將有效滿(mǎn)足過(guò)渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系。”3月3日，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)保利集團(tuán)公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)徐念沙接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，完善租購(gòu)并舉、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，也正是他在今年兩會(huì)關(guān)注的一個(gè)議題。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長(zhǎng)。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，滿(mǎn)足新市民居住需求，十九大明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在徐念沙看來(lái)，“租購(gòu)并舉”并非調(diào)控政策的一廂情愿，而是順“市”而為的結(jié)果。租賃市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性發(fā)展將有效滿(mǎn)足過(guò)渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系。實(shí)行租購(gòu)并舉，是進(jìn)一步深化住房制度改革的有效方式。在此過(guò)程中，核心城市租售格局將率先迎來(lái)變革。

截至2018年1月，共有31個(gè)省發(fā)布培育住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，58個(gè)市、縣落地住房租賃市場(chǎng)培育政策。內(nèi)容主要集中于六個(gè)方面：一是加快培育住房租賃市場(chǎng)主體，二是鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)，三是完善租售同權(quán)，四是增加租賃土地與房源供給，五是提供政策優(yōu)惠，六是提供金融支持。

據(jù)悉，土地方面，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開(kāi)啟“只租不售”賣(mài)地模式。截至2018年1月22日，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類(lèi)土地，合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，將供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套房源。

企業(yè)方面，上海已有15家國(guó)有企業(yè)主動(dòng)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)；廣州成立了3家國(guó)有住房租賃企業(yè)，搭建了國(guó)內(nèi)第一家政府建設(shè)的“陽(yáng)光租房”平臺(tái)；武漢也有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標(biāo)是在年前完成新增租賃住房7000間。金融方面，租賃REITs實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行了以“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”為代表的7單租賃住房類(lèi)REITs試點(diǎn)，總金額達(dá)到231.2億元。

與此同時(shí)，“在租賃類(lèi)政策的推進(jìn)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。”但徐念沙也坦言，由于我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，行業(yè)部分問(wèn)題仍需解決。

供給上，房源來(lái)源渠道相對(duì)單一。徐念沙表示，目前市面上的長(zhǎng)租公寓主要來(lái)源于存量房屋以及政府在拍賣(mài)時(shí)限定只能用于建設(shè)租賃住宅的國(guó)有建設(shè)用地。

徐念沙認(rèn)為，如何通過(guò)開(kāi)發(fā)集體建設(shè)用地為城市發(fā)展提供租賃住宅，成為有待探討的重大課題。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售限價(jià)、部分住宅只租不售的今天，征地拆遷成本卻越來(lái)越高，給城市開(kāi)發(fā)帶來(lái)困難。例如，今天的雄安新區(qū)，已經(jīng)不能再像深圳特區(qū)、浦東新區(qū)那樣，通過(guò)大規(guī)模征地拆遷推進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)了。

需要注意的是，徐念沙同時(shí)指出，目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面仍不明確。一方面，由于行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致改造項(xiàng)目參差不齊。另一方面，工商系統(tǒng)在經(jīng)營(yíng)許可范圍里，未對(duì)公寓業(yè)務(wù)做出準(zhǔn)確定性，導(dǎo)致相關(guān)稅收情況存在差異。

“目前長(zhǎng)租公寓仍處于起步階段，多數(shù)城市在房屋質(zhì)量、設(shè)施、配套和服務(wù)等方面尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)模式，管理水平不高，給承租人帶來(lái)不良的居住體驗(yàn)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，缺乏標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致了改造項(xiàng)目難獲驗(yàn)收，業(yè)務(wù)開(kāi)展面臨阻力。”徐念沙說(shuō)。

此外，出于資產(chǎn)安全的考慮和不同城市的差異性，長(zhǎng)租公寓目前的主導(dǎo)單位多為市屬?lài)?guó)企。北京、廣州、佛山、杭州等12個(gè)試點(diǎn)城市上線(xiàn)國(guó)有租賃平臺(tái)，大多數(shù)由政府自主建設(shè)。此外，在土地出讓上，上海、南京等城市僅限市屬?lài)?guó)企競(jìng)買(mǎi)租賃用地。

徐念沙認(rèn)為，從實(shí)際操作來(lái)看，應(yīng)該考慮引入企業(yè)主體，更多元地參與到租賃用房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)中。長(zhǎng)租公寓的特點(diǎn)是高投資、慢回報(bào)，且對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力要求高，所以，應(yīng)由具備社會(huì)責(zé)任感且市場(chǎng)化的企業(yè)主導(dǎo)，提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品和服務(wù)。

一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市20城是打造“租賃”市場(chǎng)的主戰(zhàn)區(qū)，將率先迎來(lái)租售格局之變。以上海為例，未來(lái)5年供地計(jì)劃中，商品住宅用地供應(yīng)2000公頃，租賃用地供應(yīng)1700公頃。梯級(jí)住房消費(fèi)體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場(chǎng)改善化、高端化進(jìn)程。徐念沙建議，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口凈流入的城市，大力發(fā)展長(zhǎng)期租賃，解決新市民的住房問(wèn)題。

他還指出，未來(lái)要逐步將“居者有其屋”向“居者有其住”觀念轉(zhuǎn)變。目前，政府已經(jīng)開(kāi)始參與組建住宅合作社，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)租賃房。集體土地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地需要地方政府支持，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。地方政府可與村集體、村民共同組建住宅合作社，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)。

他表示，地方政府與村集體、村民共同組建住宅合作社，對(duì)集體建設(shè)用地共同開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用可以以土地為抵押向金融機(jī)構(gòu)融資，也可以采用PPP模式，轉(zhuǎn)讓住宅合作社的部分股權(quán)，引入機(jī)構(gòu)合作者。項(xiàng)目建成后住宅合作社的成員可以按標(biāo)準(zhǔn)分配自住用房，其余部分面向市場(chǎng)租賃，合作社成員參與分紅。

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，還需加強(qiáng)政策引導(dǎo)，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。政府部門(mén)應(yīng)加快完善相關(guān)法律法規(guī)，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，維護(hù)承租人和出租人雙方的權(quán)益。應(yīng)加強(qiáng)公寓的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，制訂硬件設(shè)施安全性、宜居性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，定期公布長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參考租金，由公安、房管等部門(mén)聯(lián)動(dòng)實(shí)施租賃合同備案制度，確保承租人的安全及合法權(quán)益等。

在完善稅率體系和退出機(jī)制方面，徐念沙認(rèn)為，可以對(duì)企業(yè)建設(shè)租賃類(lèi)用房土地進(jìn)行稅收減免，允許企業(yè)租賃收入用于增值稅抵扣，降低企業(yè)資金成本，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃地產(chǎn)的收益。積極推進(jìn)REITs等金融創(chuàng)新，為企業(yè)和機(jī)構(gòu)創(chuàng)造退出渠道，使相關(guān)標(biāo)的能接軌資本、資金市場(chǎng)，資產(chǎn)能迅速變現(xiàn)，盤(pán)活存量資金，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，增加其持有物業(yè)積極性。

除了住房制度，作為央企的掌舵人，徐念沙還高度關(guān)注央企改革和創(chuàng)新發(fā)展的議題。去年一年，包括保利集團(tuán)公司與中國(guó)輕工業(yè)集團(tuán)公司、中國(guó)工藝（集團(tuán)）公司實(shí)施重組，完成公司制改革，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的重組等系列改革重組舉措次第展開(kāi)，保利集團(tuán)進(jìn)一步明確了戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)布局與發(fā)展規(guī)劃，成為央企發(fā)展改革的排頭兵。

據(jù)介紹，2018年，保利將深化國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)等改革，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)業(yè)務(wù)融合等。

在采訪(fǎng)的最后，徐念沙說(shuō)，黨的十九大報(bào)告對(duì)新時(shí)代國(guó)有企業(yè)改革發(fā)展提出了新任務(wù)新要求，強(qiáng)調(diào)要深化國(guó)有企業(yè)改革，發(fā)展混合所有制企業(yè)，培養(yǎng)具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界一流企業(yè)。這讓保利人深受鼓舞，干勁倍增。站在新的歷史起點(diǎn)上，我們要不忘初心，牢記使命，擼起袖子加油干，努力把保利打造成具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界一流企業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。