銀根收緊之下 今年一二三線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒎只{(diào)整

開(kāi)發(fā)貸收緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈繃緊，調(diào)控絲毫不松動(dòng)，加之償債高峰的到來(lái)，房?jī)r(jià) 是否會(huì)重演2017年大幅下調(diào)的好戲？ 對(duì)此，記者2月6日采訪多位房 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士和專家，他們普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)橘Y金鏈?zhǔn)站o而普遍性降價(jià)促銷。特別是一線城市的房?jī)r(jià)，在2017年已經(jīng)大幅調(diào)整，2018年繼續(xù)下調(diào)的空間更是有限。

開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃

近日部分銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新增授信和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，有消息稱，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎……一連串的消息頓時(shí)讓開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃心理指點(diǎn)暴漲。

“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但近年來(lái)房企對(duì)開(kāi)發(fā)貸的依賴程度下降。其中開(kāi)發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開(kāi)發(fā)貸前必須取得四證。且開(kāi)發(fā)貸不得用于購(gòu)置土地，因此房企在開(kāi)發(fā)最初期需要通過(guò)其他渠道籌集資金?！眹?guó)海證券一位分析師告訴記者，開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)老問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已學(xué)會(huì)四處找“金主”。

記者了解到，早在去年下半年，有東南某房企老總就頻頻拜訪金主，跑場(chǎng)找錢了。房企老板出沒(méi)之地，除了答謝會(huì)，就是在找金主的路上。

值得關(guān)注的是，“2018年地產(chǎn)銀根的收緊是一條主線，這會(huì)直接影響對(duì)今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷?！敝蟹繑?shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向記者表示，今年將是房企償債“大年”，這會(huì)加劇房企的資金壓力。

申萬(wàn)宏源固收研究團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，“要繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)2018年再融資壓力?！睋?jù)證券機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房企債到期規(guī)模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309億元。

據(jù)分析，地產(chǎn)行業(yè)由于確認(rèn)收入滯后于銷售，2017年盈利改善不能完全反映2017年經(jīng)營(yíng)狀況，很大一部分是2016年預(yù)售完工后2017年進(jìn)行收入確認(rèn)。2017年以來(lái)地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，2018年依然是緊縮的狀態(tài)，2017年銷售持續(xù)回落、融資受限、拿地增加，房企現(xiàn)金流壓力明顯增大，特別是在融資收緊背景下融資劣勢(shì)明顯的中小房企風(fēng)險(xiǎn)較大，且2018年大量中小房企在2015年發(fā)行的債券到期或回售到期，再融資壓力凸顯。

會(huì)降價(jià)促銷嗎？

“我們認(rèn)為，這波資金面繼續(xù)收緊的周期，或經(jīng)歷短至3個(gè)月長(zhǎng)至6個(gè)月的調(diào)整。換而言之，2017年下半年是資金面終結(jié)寬裕的上半場(chǎng)，2018年上半年則是資金面繃緊的下半場(chǎng)。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

但是，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)因?yàn)橘Y金鏈?zhǔn)站o而降價(jià)促銷呢？答案或許是否定的，特別是一線城市的房?jī)r(jià)，在去年已經(jīng)大幅調(diào)整，2018年繼續(xù)下調(diào)的空間更是有限。

“目前不是不想賣，也不是沒(méi)人買，而是相關(guān)證件批不下來(lái)賣不了?！睅孜环科髢?nèi)部人士均向記者表示，目前一線城市改善性購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁，但受嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，無(wú)法得到釋放。

而且，“一線城市對(duì)房企的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率最高，開(kāi)發(fā)商還都想賣個(gè)好價(jià)錢，因此目前來(lái)看，降價(jià)銷售的可能性并不大?！敝蟹繑?shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

在他看來(lái)，在如今調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)的時(shí)代，對(duì)于不同區(qū)域的房?jī)r(jià)也注定告別或向上或向下的單邊模式。因此，如何看待2018年房?jī)r(jià)，也要區(qū)別對(duì)待。在他看來(lái)，今年“一線城市價(jià)穩(wěn)、二線城市分化、三四線城市看棚改?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。