自然資源部發(fā)布新規(guī)：商品住宅去化周期超36個月的城市 暫停新增用地出讓

為積極落實政治局會議精神，盤活存量與優(yōu)化增量相結(jié)合，自然資源部對土地供應(yīng)規(guī)則進行了動態(tài)調(diào)整。

自然資源部近日發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，明確各地要按照以人定房，以房定地的原則，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，與當?shù)刈》堪l(fā)展年度計劃相銜接，嚴格落實“以需定供”，統(tǒng)籌安排全年的住宅用地供應(yīng)，促進房地產(chǎn)市場供求關(guān)系健康穩(wěn)定。

這意味著，各地未來新增住宅用地供應(yīng)量，與當下商品住宅去化周期、盤活存量數(shù)據(jù)密切關(guān)聯(lián)。

通知提出，各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。

其中，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

“近年來，自然資源部建立了對應(yīng)商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應(yīng)雙向調(diào)節(jié)機制，要求因城施策安排住宅用地供應(yīng)，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當從嚴控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。”自然資源開發(fā)利用司負責人表示。

其進一步表示，對于庫存壓力大、去化周期超長的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。對于其他去化周期較長的城市，要合理控制其商品住宅用地出讓規(guī)模和節(jié)奏，確保存量不增加，逐步盤活消化。

以此來看，在當下市場環(huán)境下，多數(shù)城市新增住宅用地出讓計劃均需要結(jié)合存量盤活來執(zhí)行。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年3月，全國重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平。

另據(jù)易居研究院對3月份全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，其中，去化周期超過36個月的城市有10個城市，分別為韶關(guān)、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江、泉州、唐山和江陰。

在合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)的同時，此次通知還提到要建立“人房地”聯(lián)動機制，“以人定房，以房定地，統(tǒng)籌’市場+保障’的住宅用地供應(yīng)安排”。

“未來人口規(guī)模大且人口增長的城市，土地供應(yīng)也將得到更多保障。”中指院市場研究總監(jiān)陳文靜稱。

自然資源開發(fā)利用司負責人指出，《通知》要求各地按照以人定房，以房定地的原則，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，與當?shù)氐淖》堪l(fā)展年度計劃相銜接，嚴格落實“以需定供”，統(tǒng)籌安排全年的住宅用地供應(yīng)，促進房地產(chǎn)市場供求關(guān)系健康穩(wěn)定。

《通知》還明確，各地在供地計劃中要對保障性住房用地優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，同時指出要統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設(shè)。

陳文靜認為，未來保障性住房建設(shè)或?qū)⑼ㄟ^兩種方式來實現(xiàn)，一是通過協(xié)議劃撥方式，新增保障性住房用地供應(yīng)；二是通過盤活房企手中未開工的閑置土地、企事業(yè)單位自有的閑置土地等方式，建設(shè)保障性住房。

值得關(guān)注的是，此次《通知》用了較大篇幅強調(diào)要“層層壓實責任”、“加強組織領(lǐng)導(dǎo)和部門協(xié)同”。

《通知》明確，市、縣自然資源主管部門要嚴格落實住宅用地供應(yīng)主體責任，加強組織領(lǐng)導(dǎo)和部門協(xié)同，科學編制供地計劃，落實住宅用地供應(yīng)調(diào)控要求，依法依規(guī)做好購地資質(zhì)、資金監(jiān)管，積極配合有關(guān)部門防止融資平臺公司違規(guī)拿地、防范政府隱性債務(wù)風險。

“加強存量住宅用地盤活，加大閑置土地處置力度，要求各地及時擬訂處置方案并組織實施，積極防范房地產(chǎn)市場及政府隱性債務(wù)風險。”自然資源開發(fā)利用司負責人指出，自然資源部在加強對新增住宅用地供應(yīng)工作指導(dǎo)的同時，也在積極研究盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升品質(zhì)、助力轉(zhuǎn)型等方面的政策措施，更好滿足人民群眾剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

“當下房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，4月30日的政治局會議也為房地產(chǎn)政策明確了方向。各地、各部門只有協(xié)同落實相關(guān)舉措，壓實自身責任，才能更好促進各項措施落實到位，更好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”陳文靜認為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。