房企融資對銀行開發(fā)貸依賴增加 按揭過橋需求旺盛

去年三季度房地產(chǎn)調(diào)控趨緊以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增大。對房企來說，銀行土地融資十分困難，債券融資大規(guī)模減少，合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)貸依然呈現(xiàn)較高增速。不過總體融資依然趨緊，因此轉(zhuǎn)道信托融資，但成本較高。目前來看，在鼓勵(lì)租售并舉的措施下，住房租賃的融資渠道有所放開。信貸、債券、信托圍繞租賃房都有相關(guān)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，未來規(guī)模可能呈現(xiàn)上升態(tài)勢。是為房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)性變局。

導(dǎo)讀

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪包括國有大行和股份行在內(nèi)的多名銀行人士均反饋，今年的房地產(chǎn)相關(guān)融資基本上回歸到了“開發(fā)貸”一個(gè)品種。“一切向開發(fā)貸看齊，就是要 四證齊全 ，之前的土地融資業(yè)務(wù)全部停掉。資管部對接的地產(chǎn)類非標(biāo)基本也沒有了，就是配些房企的債券。”某股份行武漢分行人士表示。

去年10月，中國銀監(jiān)會在2016年三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會明確指出要加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)融資規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。此后銀行“輸血”房地產(chǎn)格局發(fā)生了較大變化。

整體而言，今年兩個(gè)趨勢明顯。其一，房地產(chǎn)開發(fā)貸回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款的同比增速最高，前10月的同比增速達(dá)20.2%，占比達(dá)16%。其中原因，主要是房地產(chǎn)融資（符合信貸要求的）從表外回歸至表內(nèi)。而土地融資則趨緊。

其二，按揭貸款增速明顯下滑。一組關(guān)注的數(shù)據(jù)是，在今年1月—10月房企到位資金中，個(gè)人按揭貸款1.99萬億元，同比下降了1%。按揭貸款的增速下降，微觀上放款慢，導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金承壓，目前已經(jīng)有資金投向了“按揭過橋”市場。建行理財(cái)業(yè)務(wù)近期重啟房地產(chǎn)相關(guān)融資，就明確把“按揭過橋”作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)布局。

“土地融資業(yè)務(wù)全部停掉”

今年房地產(chǎn)開發(fā)商的整體情況可以從幾組數(shù)據(jù)窺見一斑：從銷售來看，整體呈下滑態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月無論是面積還是銷售額同比增速都在下降，但增速還分別維持在8.2%和12.6%。

同時(shí)，開發(fā)商還在大量購買土地。前10個(gè)月的開發(fā)土地購置面積的同比增速為12.9%，而且今年以來同比增速呈上揚(yáng)趨勢。

在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金吃緊成為常態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速持續(xù)下降，前10月的同比增速為7.5%，僅為去年同期增速的一半。

在資金來源中，國內(nèi)貸款規(guī)模為2萬億，同比增長最快，增幅高達(dá)20.2%，占所有本年到位資金的16%，可見開發(fā)商資金對銀行貸款的依賴程度有所上升。

另外，根據(jù)25家上市銀行半年報(bào)，總計(jì)上半年開發(fā)貸增幅為8.33%，其中有19家開發(fā)貸余額較去年底有所增加。

從區(qū)域來看，上海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸回暖明顯。央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸增加567.37億元，同比多增1218.23億元，9月末住房開發(fā)貸余額甚至創(chuàng)三年增速新高；而個(gè)人貸款投放則繼續(xù)減緩，第三季度個(gè)人住房貸款增加290.09億元，為前兩個(gè)季度平均增量的一半。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪包括國有大行和股份行在內(nèi)的多名銀行人士均反饋，今年的房地產(chǎn)相關(guān)融資基本上回歸到了“開發(fā)貸”一個(gè)品種。

“一切向開發(fā)貸看齊，就是要 四證齊全 ，之前的土地融資業(yè)務(wù)全部停掉。資管部對接的地產(chǎn)類非標(biāo)基本也沒有了，就是配些房企的債券。”某股份行武漢分行人士表示。

另有某城商行對公人士此前透露，其所在分部今年上報(bào)總行的項(xiàng)目中，只有不到一半順利出賬，其中被否的項(xiàng)目除了價(jià)格原因，更多是因?yàn)?ldquo;涉房”：因不合規(guī)未能出賬。

按揭過橋需求旺盛

多個(gè)數(shù)據(jù)維度顯示，今年按揭貸款增速下滑，房企依賴按揭貸款回籠資金的壓力變大。

第一個(gè)數(shù)據(jù)維度，從25家上市銀行半年報(bào)來看，截至上半年末，按揭貸款總額總計(jì)漲幅為10.89%，而去年全年的增幅為35%。

第二數(shù)據(jù)維度，從區(qū)域來看，以上海為例，央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，前三季度本外幣個(gè)人住房貸款新增1479.32億元，同比少增1201.17億元。從貸款投放進(jìn)度看，第三季度個(gè)人住房貸款增加290.09億元，為前兩個(gè)季度平均增量的一半，同比少增457.63億元。

第三個(gè)數(shù)據(jù)維度，直接來看按揭貸款占房企到位資金的比重。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在房企本年到位資金中，個(gè)人按揭貸款1.99萬億元，同比下降了1%。由于開發(fā)商到位資金和其他類型資金同比都在增長，而個(gè)人按揭貸款為負(fù)增長，按揭貸款的比重下降。

除了新增按揭明顯減速外，微觀層面可觀察到，按揭放款速度放緩，商業(yè)貸款從批復(fù)到放款可達(dá)3個(gè)月，公積金貸款可達(dá)半年。

上述按揭貸款在規(guī)模和放款速度方面的變化，一方面會反映在居民杠桿的變化中；另一方面，從房企角度，則表現(xiàn)為資金回籠承壓。

目前，針對該需求已經(jīng)出現(xiàn)了按揭過橋貸款市場。過橋資金的來源除了銀行，資管公司和央企、國企也是重要出資人。

建設(shè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)近期重啟暫停了近一年的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，就重點(diǎn)布局了“住房去庫存”類項(xiàng)目，支持力度之大，包括額度不占用房地產(chǎn)企業(yè)在建行的信用授信額度。

所謂“住房去庫存”類理財(cái)業(yè)務(wù)，是指用理財(cái)資金對接該行待放款環(huán)節(jié)的個(gè)人按揭貸款，作為短期過橋資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)商，并由按揭發(fā)放銀行后續(xù)提供安排放款實(shí)現(xiàn)理財(cái)資金退出。

但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，目前開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行并不多。農(nóng)行某支行行長則表示，除了開發(fā)貸之外，涉及房企的融資將主攻租賃房Reits。目前業(yè)內(nèi)已經(jīng)有相關(guān)Reits在交易所上市，該支行行長表示，未來有望推進(jìn)Reits在銀行間市場上市。建行理財(cái)此次重啟房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)也把Reits業(yè)務(wù)納入其中，并明確實(shí)行名單制，從客戶和區(qū)域兩個(gè)維度嚴(yán)格準(zhǔn)入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。