前8月民營房企債券發(fā)行占比不足4%，銷售跌至冰點更待扭轉

財報披露季收官，據(jù)財聯(lián)社梳理，從A股上市房企披露的半年報來看，房企的資產(chǎn)負債率及償債能力等指標有所改善。但8月，房企的銷售規(guī)模仍在走低。同時，民營房企的債券融資情況仍不樂觀，1-8月，民營房企僅發(fā)行債券362.25億元，占比3.77%。分析指出，房企信用風險的改善不僅需要融資支持政策，也需要銷售有實質好轉。近期，民營房企融資的支持力度不斷加大，房貸政策也開始松動。

銷售仍在探底，負債率與償債能力有所改善

根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）的數(shù)據(jù)，8月，百強房企業(yè)績規(guī)模延續(xù)下半年以來的低位，保持同環(huán)比雙降。具體來看，8月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額3430.1億元，環(huán)比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅較上月仍在進一步走擴。1-8月百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%，降幅較上月擴大3.7個百分點。

8月，逾7成百強企業(yè)單月業(yè)績同比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降。8月有22家百強房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，其中有10家百強房企業(yè)績環(huán)比降幅超50%，另有28家百強房企業(yè)績環(huán)比降幅在0-30%之間。也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出，21家百強房企單月業(yè)績環(huán)比漲幅大于30%。中海地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團、金地集團、越秀地產(chǎn)、大華集團、國貿(mào)地產(chǎn)等房企8月均實現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。

CRIC研報指出，政策層面雖利好不斷，但市場需求和購買力透支、行業(yè)信心不足，在供需兩端制約之下，樓市復蘇動能不足，企業(yè)整體去化壓力仍未得到緩解。壓力給到接下來的9月以及四季度，企業(yè)需要加強供應，強化營銷力度以提振成交去化。

資產(chǎn)負債情況方面，若以A股上市房企半年報為樣本，房企負債率有所壓降，償債能力小幅提升。上半年房地產(chǎn)管理和開發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)10.5萬億元，同比降19.52%；總負債8.05萬億元，同比降22.0%；資產(chǎn)負債率為76.68%，上年同期為79.12%。短期償債能力方面，流動比率為141.23%，上年同期為133.98%；速動比率為51.14%，上年同期為46.62%。

現(xiàn)金流量方面，上半年房地產(chǎn)管理和開發(fā)行業(yè)期末現(xiàn)金8535.03億元，同比降15.21%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為1192.62億元，上年同期為706.79億元；投資活動現(xiàn)金流量凈額為-440.24億元，上年同期為-492.1億元；籌資活動現(xiàn)金流量凈額為-1239.83億元，上年同期為-1183.11億元。

營運能力方面，上半年房地產(chǎn)管理和開發(fā)行業(yè)資產(chǎn)周轉率為0.09%；凈營業(yè)周期為39.64天，上年同期為43.73天；存貨周轉天數(shù)為1218.94天，上年同期為1469.96天；應收賬款周轉天數(shù)為39.64天，上年同期為43.73天。

今年民營房企債券發(fā)行占比僅3.77%，信用風險改善需融資和銷售兩端發(fā)力

不區(qū)分上市與非上市，從整體房企債券融資額（不含美元債）來看，據(jù)企業(yè)預警通數(shù)據(jù)，8月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券1293.37億元，償還1102.56億元，實現(xiàn)凈融資190.81億元。今年1-8月，房地產(chǎn)行業(yè)共計發(fā)行債券9608.92億元，而去年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券8577.76億元。

1-8月，國企發(fā)行人仍占據(jù)絕對主導地位，民營企業(yè)僅發(fā)行債券362.25億元，占比3.77%。分評級來看，AAA級房企發(fā)行債券5813.62億元，占比60.50%；AA+級發(fā)行債券2353.89億元，占比24.50%；AA級發(fā)行債券1155.22億元，占比12.02%。分期限來看，房企發(fā)行1-3年期的債券最多。1年以下發(fā)行2795.78億元，1-3年期發(fā)行3678.89億元，3-5年期發(fā)行2408.23億元。

興業(yè)研究認為，房企融資整體承壓，除民營房企外，部分國有房企銷售也現(xiàn)疲態(tài)，信用風險的改善不僅需要融資支持政策，也需要銷售有實質好轉。從銷售端來看，已出險房企銷售全面下滑，未出險房企銷售分化，其中，多數(shù)民企權益銷售金額同比下滑，個別國企銷售金額也顯疲態(tài)。

7月以來，對房企特別是民營房企融資的政策支持不斷加力。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，8月27號證監(jiān)會指出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。8月30日，央行舉行金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會再次特別強調(diào)，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，表明監(jiān)管部門將進一步加大力度支持房企發(fā)債及股權融資，呵護及提振房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)提升。

而為了扭轉銷售的頹勢，房貸政策也開始松動。8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。中債資信企業(yè)與機構部總經(jīng)理孫靜媛認為，從政策影響看，上述政策組合既有助于降低居民購房門檻及購房成本，促進剛需、剛改購房需求釋放，又有助于減輕居民還貸壓力，促進消費。疊加此前“認房不認貸”已有核心一線城市廣州、深圳及強二線城市武漢、廈門等積極落地，預計將一定程度促進購房需求釋放，效果最快有望于“金九銀十”顯現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。