百萬(wàn)租房貸紓解樓市困局

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居――培育住房租賃市場(chǎng)，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，一年來(lái)受到的重視程度可謂史無(wú)前例。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè)。發(fā)展專業(yè)化房屋租賃企業(yè)，金融支持不可或缺，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下應(yīng)運(yùn)而生的銀行免抵押租房貸款，將令樓市迎來(lái)巨變。

深圳試點(diǎn)

自2016年起，從中央到地方出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)租購(gòu)并舉的新政，將租賃市場(chǎng)的重要性提高到前所未有的高度。近日，在蜂擁而至的資本中出現(xiàn)了國(guó)有銀行的身影，一則“租房可貸100萬(wàn)元、利率比買房還要低”的爆炸性新聞成功搶得樓市頭條。

在這背后，是建行響應(yīng)租購(gòu)并舉，高調(diào)進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，同時(shí)推出全新租房貸款“按居貸”。對(duì)于無(wú)力買房的剛需者來(lái)說(shuō)，新的期待到來(lái)；對(duì)于執(zhí)迷不悟的炒房客來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一場(chǎng)噩夢(mèng)。

11月3日，建行深圳分行與多家地產(chǎn)龍頭及企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出包括“CCB建融家園”在內(nèi)的5481套長(zhǎng)租房源。其中，碧桂園等實(shí)力房企開發(fā)的6個(gè)優(yōu)質(zhì)小區(qū)頗為引人注目，這些由售轉(zhuǎn)租的全新房源由建信住房（深圳）負(fù)責(zé)管理，并保證穩(wěn)定長(zhǎng)租。

作為長(zhǎng)租房源的配套，建行深圳分行同時(shí)上線了免抵押、可根據(jù)個(gè)人信用發(fā)放的“按居貸”。當(dāng)“要買房，到建行”演變?yōu)椤耙夥?，到建行”，一字之差意味深長(zhǎng)。

新金融記者了解到，此次建行推出的租房貸款主要針對(duì)一年以上的長(zhǎng)租客戶，貸款期限最長(zhǎng)10年，額度最高可達(dá)100萬(wàn)元。期限不同的“按居貸”，執(zhí)行4.35%至4.9%的年利率，這一水平比多類年利率在7%左右的消費(fèi)貸低不少，相較動(dòng)輒上浮的首套房按揭貸款利率同樣優(yōu)勢(shì)明顯。因最快幾分鐘即可完成貸款過(guò)程，款項(xiàng)直接進(jìn)入房東賬戶，租客可以一次性支付全部房租獲取折扣，鎖定多年租金水平。

以一套月租6000元的優(yōu)質(zhì)房源為例，如果通過(guò)“按居貸”解決資金問題，1年租金7.2萬(wàn)元，月還款約6142元，總利息1708元；3年租金21.6萬(wàn)元，月還款6450元，總利息16182元；一次性鎖定10年租金72萬(wàn)元，月還款7602元，總利息約192189元。

由于采用信用貸模式，“按居貸”對(duì)客戶資質(zhì)設(shè)置了一定門檻，如近三月在建行資產(chǎn)規(guī)模5萬(wàn)元以上、代發(fā)工資月均5000元以上、繳納社保和公積金基數(shù)5000元以上等。其他限制條件還包括簽訂租約并選擇一次性交清租金、貸款額度不超過(guò)借款人上一年度收入兩倍、在深圳有連續(xù)繳存社?；蚬e金記錄等。

“按居貸”一經(jīng)推出，立即引發(fā)相當(dāng)一部分在深圳打拼但尚無(wú)力購(gòu)房的年輕人關(guān)注。而想要申請(qǐng)此類貸款，需登錄建行推出的租賃住房服務(wù)平臺(tái)。截至目前，建行已在北京、武漢、深圳開通了相關(guān)服務(wù)，其長(zhǎng)租平臺(tái)具有搜索房源、預(yù)約看房、在線簽約、在線備案、繳費(fèi)支付等功能，實(shí)現(xiàn)全流程線上租賃交易。

建行天津分行人士對(duì)新金融記者表示，此次建行宣布提供租房貸款只是個(gè)開始，“按居貸”在深圳試點(diǎn)后有望拓展至全國(guó)。“建行布局租賃市場(chǎng)將會(huì)起到示范作用，很可能帶動(dòng)其他銀行甚至是非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，建行此舉首次形成了對(duì)租賃市場(chǎng)的金融關(guān)懷，分流需求后將對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到積極作用。

多方共贏

對(duì)于漂在一線城市的年輕人而言，押一付三、隨時(shí)上漲的房租絕對(duì)稱得上是一筆巨款。如果借助“按居貸”把一次性交納近兩萬(wàn)元變成每月交租，想必能緩解不少痛苦。

除此之外，“按居貸”真正的受益者是誰(shuí)？顯而易見，對(duì)房東而言，這種方式不僅可一次性收取長(zhǎng)期租金，避免每月催繳和更換租客的麻煩，銀行方面的審核也將令租客欠租、逃租的可能性歸零。與此同時(shí)，為獲得規(guī)模收益、降低運(yùn)營(yíng)成本，銀行與大型租賃企業(yè)的合作也將為下游衍生產(chǎn)業(yè)帶來(lái)商機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士坦言，“按居貸”將帶來(lái)多方共贏的局面。首先，從之前的寬松到如今的收緊，銀行貸款業(yè)務(wù)急劇縮水。符合政策導(dǎo)向的“按居貸”可成功接棒房貸，為貸款業(yè)務(wù)注入活力；其次，開發(fā)商最大的危機(jī)來(lái)自于資金鏈，畢竟總有砸在手里賣不出去的房子，如今將其轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房源，由銀行直接把貸款打入，可加快資金回流速度；再次，能夠讓外來(lái)年輕人有穩(wěn)定居所的城市，無(wú)疑將在不斷升溫的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中勝出。對(duì)那些雄心勃勃的二三線城市而言，推出“按居貸”將是筑巢引鳳的重要一環(huán)。

事實(shí)上，除了微觀主體之外，宏觀上最大的受益者是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)大量長(zhǎng)租房源引發(fā)買房觀念變化，租售同權(quán)方面再有所創(chuàng)新，難以解決的房?jī)r(jià)上漲將直接得以抑制，灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)將大幅降低。

廣東省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所學(xué)者陳一天對(duì)新金融記者表示，隨著樓市調(diào)控逐步緊縮，市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭已逐步冷卻，但房?jī)r(jià)卻還沒有真正降下來(lái)。持續(xù)的拉鋸戰(zhàn)使房企的壓力越來(lái)越大，房地產(chǎn)開發(fā)貸也成為銀行的沉重負(fù)擔(dān)和高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。在這種背景下，吸引其他領(lǐng)域的巨擘進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，是供給側(cè)改革打出的一張好牌。

陳一天解釋稱，通過(guò)長(zhǎng)租緩解剛需與高房?jī)r(jià)的矛盾，減輕了開發(fā)商房子賣不出去，又不能降價(jià)的負(fù)擔(dān)。具體來(lái)說(shuō)，銀行用租房貸將債權(quán)建立在與承租者之間，放出的貸款終將經(jīng)由大型租房企業(yè)流入存量一手樓盤開發(fā)商手中。如果開發(fā)商能夠把通過(guò)整體出租一手存量樓盤回收的資金償還，則緩解了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸難以回收的困境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。