地產(chǎn)“白銀時(shí)代”？孫宏斌：“這是鉆石時(shí)代”

從目前數(shù)據(jù)看，公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)2017年刷新紀(jì)錄已成為定局。

自2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束高增長(zhǎng)而走向衰退期。“白銀時(shí)代”這一說(shuō)法也因此屢被提及。

從房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，行業(yè)的確走向衰退。1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展。而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)最低點(diǎn)，僅為1%。2016年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速略有增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.5%）；2017年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%。

然而，“白銀時(shí)代”這一說(shuō)法近期遭到融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌“怒懟”。11月5日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在出席武大校友企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)長(zhǎng)三角峰會(huì)主辦的某論壇時(shí)表示，“萬(wàn)科提出房地產(chǎn)是白銀時(shí)代，我說(shuō)這太扯了。為什么呢，當(dāng)時(shí)我說(shuō)我要做利潤(rùn)100億的時(shí)候，他們都說(shuō)我瘋了，現(xiàn)在隨便一個(gè)公司的利潤(rùn)都超過(guò)100億了，今年融創(chuàng)的利潤(rùn)三四百億。所以你說(shuō)這是白銀時(shí)代，這不扯嘛。”

房企趨于壟斷

2014年，人民日?qǐng)?bào)曾刊登了一篇署名為萬(wàn)科總裁郁亮的文章。文章名為《我國(guó)樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。在這篇文章中，郁亮表示，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過(guò)，過(guò)去‘膽大為王’，人人皆可賺錢(qián)且越膽大越賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了。”

在這篇文章中，郁亮的主要觀點(diǎn)是：行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，將更注重普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，一線城市的優(yōu)勢(shì)更明顯。

郁亮的這一提法在隨后幾年間屢被業(yè)內(nèi)提及，并得到行業(yè)普遍認(rèn)可。中原地產(chǎn)分析師張大偉也清晰記得，2012年前后，樓市處于資金收緊環(huán)境下的調(diào)整周期。因此，有人提出了地產(chǎn)“黃金時(shí)代”結(jié)束，邁入“白銀時(shí)代”。2014年開(kāi)始，人們基本認(rèn)可了這種說(shuō)法，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再。

不過(guò)，近期，孫宏斌對(duì)此提出了不同看法。孫宏斌表示，在90年代至2000年時(shí)，他曾最早提出房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)。“當(dāng)時(shí)現(xiàn)金到現(xiàn)金的模式是萬(wàn)科最先學(xué)的，后來(lái)恒大也學(xué)，碧桂園也學(xué)，那時(shí)候是對(duì)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)法玩，規(guī)模大才能快速周轉(zhuǎn)。為什么很多人都掙很多錢(qián)，因?yàn)樗菀鬃鲆?guī)模，因?yàn)樗懈軛U，因?yàn)樗梢杂勉y行的錢(qián)、客戶(hù)的錢(qián)、建筑商的錢(qián)，所有的錢(qián)都是應(yīng)付款，從來(lái)沒(méi)有應(yīng)收款。我（當(dāng)時(shí)）估計(jì)這個(gè)階段還得5年的時(shí)間，這是第一階段。2008年開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)提出高端精品這一戰(zhàn)略，要做改善住宅。這是第二階段。我們?cè)谝I(lǐng)市場(chǎng)。”

孫宏斌主要針對(duì)萬(wàn)科“白銀時(shí)代”這一提法提出質(zhì)疑。他認(rèn)為這一提法“太扯了”。

孫宏斌認(rèn)為，這是鉆石時(shí)代。“誰(shuí)的鉆石時(shí)代呢？大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌?chǎng)份額。小公司都沒(méi)了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺(jué)得房地產(chǎn)的上半場(chǎng)還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)，我們一直是引領(lǐng)者。”

規(guī)模下的高利潤(rùn)

那么，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是白銀時(shí)代還是鉆石時(shí)代？

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，多項(xiàng)數(shù)據(jù)狠狠地打了臉（針對(duì)“白銀時(shí)代”這一說(shuō)法）。張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示，多家企業(yè)發(fā)布10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，房企銷(xiāo)售依然處于高峰中。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)2017年刷新紀(jì)錄已成為定局。包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科等企業(yè)公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均已經(jīng)超過(guò)了2016年全年。累計(jì)28家企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售達(dá)到了2.84萬(wàn)億，同比漲幅達(dá)到了46%。

此外，張大偉還梳理出另外一組數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)看。1-10月全國(guó)多城市的住宅銷(xiāo)售依然高位，大部分項(xiàng)目簽約情況都超過(guò)歷史記錄。即使在歷史最嚴(yán)格的限簽下，公布的簽約數(shù)據(jù)也依然是刷新歷史。全國(guó)銷(xiāo)冠最高銷(xiāo)售金額超過(guò)70億，銷(xiāo)售額超過(guò)40億的項(xiàng)目達(dá)到了19個(gè)，銷(xiāo)售額超過(guò)30億的有60個(gè)項(xiàng)目。

張大偉贊同孫宏斌關(guān)于“鉆石時(shí)代”這一說(shuō)法。他認(rèn)為，千億房企數(shù)量在2017年將超過(guò)15家，2017年雖然調(diào)控嚴(yán)格，但房企依然收獲了歷史最豐收的一年。他表示，由于2015、2016年的銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的房企業(yè)績(jī)?yōu)檎鲩L(zhǎng)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，孫宏斌這一觀點(diǎn)對(duì)于一部分房企是對(duì)的。“當(dāng)行業(yè)壟斷來(lái)臨，壟斷企業(yè)當(dāng)然是最受益的，大多數(shù)中小房企已經(jīng)連‘小時(shí)代’也沒(méi)有了。但利潤(rùn)多了并不一定意味著利潤(rùn)率高，而是因?yàn)橐?guī)模大了，1000億的銷(xiāo)售，哪怕是凈利潤(rùn)率只有8%，也可以有80億元的凈利潤(rùn)，也遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售額100億元、凈利潤(rùn)率15%的企業(yè)15億元的凈利潤(rùn)，股東要的是利潤(rùn)而不是利潤(rùn)率。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，白銀時(shí)代的提法實(shí)際上更應(yīng)該理解為房地產(chǎn)增速的放緩，而不是絕對(duì)規(guī)模的減少。實(shí)際上現(xiàn)在很多三四線城市也在崛起，所以類(lèi)似城鎮(zhèn)化率的過(guò)程，其實(shí)能夠繼續(xù)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。最典型的一點(diǎn)就是，看似現(xiàn)在住房交易很火熱，但買(mǎi)不起房和租不起房的人其實(shí)也還是很多的。另外舊城改造很容易釋放出一波購(gòu)房需求，這都是改革紅利。如果從盈利角度看，房地產(chǎn)盈利的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，目前盈利方面確實(shí)到了白銀時(shí)代了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是白銀時(shí)代還是鉆石時(shí)代，顯然“仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智”。前述，郁亮在人民日?qǐng)?bào)的署名文章中有這樣一段話。“在我看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更像一匹美麗的斑馬。究竟是黑底白紋，還是白底黑紋，完全取決于個(gè)人角度。樂(lè)觀者可能認(rèn)為它是白底的，但是也有需要小心的黑紋；悲觀者則認(rèn)為它是黑底的，但也有白色的亮點(diǎn)。對(duì)于這匹斑馬，我希望大家在樂(lè)觀的時(shí)候保持警惕，在悲觀的時(shí)候也要保持信心。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。