廣州業(yè)主自治路徑：公開(kāi)透明 共同管理

從2004年成立伊始拖欠60多萬(wàn)元水電費(fèi)，到10年后業(yè)主自治賬目沉淀資金高達(dá)200多萬(wàn)元，從業(yè)主最初不斷抱怨的混亂不堪，到如今業(yè)主見(jiàn)面的溫馨淡定……10多年來(lái)，廣州市豐景大廈業(yè)主委員會(huì)以政府引導(dǎo)為契機(jī)，以業(yè)主自治為核心，堅(jiān)持公開(kāi)透明，從維權(quán)走向共同管理，成為業(yè)主自治的“典范”。

1999年交付使用的豐景大廈，2004年成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，被譽(yù)為“三亂”“三兇”的大廈。

“三亂”一是收費(fèi)亂，二是管理亂，三是賬戶(hù)亂。查閱業(yè)主委員會(huì)成立之前的相關(guān)材料，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的前期物業(yè)公司欺騙了很多業(yè)主，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)一戶(hù)一表，收取整棟大廈2.8萬(wàn)元的水電費(fèi)，上繳代收單位的只有1.4萬(wàn)元。不僅克扣了水電費(fèi)，還大肆侵吞了維修基金。

“三兇”是水電被停、電梯故障頻發(fā)、業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾一觸即發(fā)，形勢(shì)非常“兇險(xiǎn)”。

由于缺乏業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)公司收取的大量物業(yè)費(fèi)，并未上繳給水電代收單位。到2004年業(yè)委會(huì)成立的時(shí)候，物業(yè)公司還拖欠80萬(wàn)元的水電費(fèi)，如果不能及時(shí)兌付，接踵而來(lái)的必然是無(wú)休止的停水停電。

在業(yè)主與物業(yè)公司矛盾一觸即發(fā)的背景下，當(dāng)?shù)亟值擂k、居委會(huì)和城區(qū)多次出面協(xié)調(diào)，希望業(yè)主給予物業(yè)公司一定時(shí)間，進(jìn)行整改。但在業(yè)主不斷發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司一系列問(wèn)題過(guò)程后，業(yè)主達(dá)成一致：不給物業(yè)公司更多時(shí)間和機(jī)會(huì)，按時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)公司去留。

2004年10月，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，隨即決定由業(yè)主自治的方式，取代物業(yè)公司的管理。

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，明確每戶(hù)500元水電周轉(zhuǎn)金及時(shí)收取。物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，比物業(yè)公司收取1.5元/平方米還少0.5元。在短短1個(gè)多月時(shí)間里，已經(jīng)超過(guò)60%的住戶(hù)交納了水電周轉(zhuǎn)金。

與此同時(shí)，業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行：通過(guò)工商局找到了法人機(jī)構(gòu)代碼，通過(guò)法人機(jī)構(gòu)代碼實(shí)現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)的登記注冊(cè)，將所有對(duì)公賬戶(hù)、會(huì)計(jì)、出納等進(jìn)行設(shè)定。業(yè)主委員會(huì)的每一項(xiàng)開(kāi)支、每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，均在眾目睽睽下公示。

“不管上校少校，回家一律無(wú)效！”“豐景大廈是我家，人人自覺(jué)愛(ài)護(hù)家?！边@是豐景大廈業(yè)主在自治過(guò)程中達(dá)成的共識(shí)。

大廈的物業(yè)服務(wù)工作完全是以業(yè)主的利益為最終目標(biāo)的。以電梯的維護(hù)為例，電梯取消年檢費(fèi)之前，廣州電梯檢測(cè)的方式是派出人員進(jìn)行檢測(cè)，但實(shí)際上很少檢測(cè)。廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心負(fù)責(zé)人、著名社區(qū)問(wèn)題專(zhuān)家周活寧說(shuō)：“10多年前還沒(méi)有規(guī)范檢測(cè)制度的時(shí)候，是采取每個(gè)檢測(cè)人員100元紅包的方式，物業(yè)交錢(qián)過(guò)關(guān)。”為解決電梯老舊設(shè)備更換的問(wèn)題，大廈業(yè)委會(huì)為電梯軸承更換對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)了解，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有30多元的軸承，也有高達(dá)數(shù)百元的軸承，業(yè)委會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，自己選聘專(zhuān)業(yè)檢修公司前來(lái)查驗(yàn)，同時(shí)將需要更新的設(shè)備、聘請(qǐng)技術(shù)人員的工時(shí)費(fèi)進(jìn)行動(dòng)態(tài)披露。2014年，業(yè)委會(huì)更換了高達(dá)2萬(wàn)多元的零件，確保了電梯正常運(yùn)行，卻沒(méi)有被任何業(yè)主質(zhì)疑。

在業(yè)主自治進(jìn)入正軌之后，業(yè)主委員會(huì)不斷強(qiáng)化所有業(yè)務(wù)必須公開(kāi)透明，用開(kāi)源節(jié)流的思維來(lái)盤(pán)活大廈“隱性資產(chǎn)”，為所有業(yè)主和整棟大廈謀福利。

周活寧給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者算了一筆賬：

電信公司進(jìn)入大廈要給業(yè)主委員會(huì)或“話事人”“獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)”，豐景大廈這樣的地方最先入駐是2萬(wàn)元，我們要求直接轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)賬上；隨后，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、易佳寬帶、廣東有線、長(zhǎng)城寬帶均紛紛進(jìn)駐，按照小區(qū)流量費(fèi)的5%至10%給予業(yè)主委員會(huì)，每個(gè)月就是500元左右的收入。

中國(guó)聯(lián)通的基站租用大廈的空間，每月收入2600元。

大廈兩部電梯內(nèi)的廣告收入每年有1萬(wàn)多元。

大廈推拿室租金每月2600元。

地下停車(chē)費(fèi)每臺(tái)車(chē)每月100元，公共通道每臺(tái)車(chē)400元。

豐景大廈物業(yè)面積為2.5萬(wàn)平方米，物業(yè)管理費(fèi)每年30萬(wàn)元。按照12個(gè)人管理的標(biāo)準(zhǔn)，7個(gè)保安人均2000元，年終多一個(gè)月工資，1個(gè)保潔元2500元，辦公經(jīng)費(fèi)1000元/月，僅靠收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)不足以維持，但我們完全可以從上述的公共收益中進(jìn)行補(bǔ)貼。

經(jīng)過(guò)嚴(yán)格計(jì)算和清清楚楚的開(kāi)支列表，豐景大廈沒(méi)有出現(xiàn)任何一單“違規(guī)操作”“制度外循環(huán)”的“灰色賬”“黑色賬”。2004年迄今10多年時(shí)間下來(lái)，豐景大廈賬上存留的資金高達(dá)200多萬(wàn)元。水泵房、電梯、配電房、一戶(hù)一表等諸多使用年限超過(guò)10年就面臨很多問(wèn)題的設(shè)備，在豐景大廈使用依然正常。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。