房地產(chǎn)市場拐點到了？

近期房地產(chǎn)市場消息不斷，自去年10月以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施：限購、限貸、限價、限售、限商繼續(xù)加強，初顯成效，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)表明，9月全國房價整體處于降溫通道；10月23日，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審核通過；互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也不斷進軍房地產(chǎn)市場。這些會對房地產(chǎn)市場帶來哪些變化？房地產(chǎn)市場是否迎來了一個拐點？十九大之后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢會如何？記者戚奇明經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)依賴度不減

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落或與上月相同，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落；央行發(fā)布的《2017年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，前三季度我國人民幣房地產(chǎn)貸款增加4.4萬億元，占同期各項貸款的39.6%。至2017年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比上季末低1.4個百分點。其中，個人住房貸款余額21.1萬億元，同比增長26.2%，增速比上季末低4.6個百分點。

房價漲幅與房貸增速雙雙回落，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度是否開始下降？房價是否會下跌？

對此，億翰智庫副主任、中國上市房企研究中心主任張化東在談到中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度時表示，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的拉動依舊會占主導，下降幅度有限，“因為目前中國比較大的幾個問題，包括城鎮(zhèn)化不斷提升，這個過程還遠沒有結束，中國購房人口的基數(shù)也很大，要實現(xiàn)居者有其屋是一個龐大的工程。另外一部分人要改善住房條件，要更健康環(huán)保，需求也會一直存在，所以未來整個房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用來說，還是非常巨大的。”不過張化東指出，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)拉動可能不一定會體現(xiàn)在房價的波動上，而是會保持一定的開發(fā)量，他強調(diào)，“住”的問題非常重要，特別在城鎮(zhèn)化過程中。

易居中國研究中心高級研究員楊科偉對上述觀點表示認同，他認為，從數(shù)據(jù)看，包括從歷史的表現(xiàn)來看，經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度，依舊不會很低，但也不會繼續(xù)大幅增長。雖然中國經(jīng)濟發(fā)展過程中要降低對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度，這個問題已提出了很多年，要實現(xiàn)這個目標還會有很多事情要做，如果大力打壓房價會造成很多問題。

上海房掌柜二手房總經(jīng)理宋會雍表示，在城市化節(jié)奏加快的過程中，房價仍會漲，也依舊會成為經(jīng)濟發(fā)展的最大支柱，這種情況的發(fā)生與我國發(fā)展階段有關，我國目前仍處在通過土地信用來實現(xiàn)原始積累的過程中。但房價的提升和其對整個經(jīng)濟的貢獻，在結構上會有所調(diào)整，原本發(fā)展的動力集中在一線和二線城市，今后三、四線城市會跟進。長效機制雛形已顯現(xiàn)

10月22日上午，住房與城鄉(xiāng)建設部王蒙徽部長參加十九大第五場記者會時表示，房地產(chǎn)長效機制目前正在抓緊研究制定。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。對長效機制的討論一直在持續(xù)，但是到底會是什么樣的機制？市場會在其中起到什么作用？

對此，楊科偉表示，長效機制對房地產(chǎn)市場來說，已有定調(diào)，那就是“房住不炒”，即讓房地產(chǎn)回歸原來的居住屬性和公共產(chǎn)品的屬性，也就是純保障的屬性，把“住”作為衣食住行中的一類，作為公民最基本的需求這一塊來做。另外就是要剝離房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的投資屬性，“原來可能更多的是交給市場來做，作為純粹市場化的產(chǎn)品，接下來當然還是以市場為主體，但需要更多方位地增加供給主體。”他表示，房子未來可能更多會用來租，租賃房又會有很多新的提供方，不光是原來政府提供的公共租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權房等這樣的一些社會保障，未來更多可能會有一些社會機構提供租賃房，這方面會有明顯的增加。楊科偉認為，市場的作用還是最基本的，如果長效機制也在市場的框架里，那么會讓市場更加規(guī)范。

上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院投資系主任陳杰表示，十九大開幕式上，習總書記提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，將成為未來我國住房政策核心指導思想。他認為，人人都有房住是目標，長效機制也可能會更多體現(xiàn)在建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度上。陳杰認為，深化供給側改革，將成為未來我國住房制度改革的重點突破方向。住房制度不僅要有市場配置作為主體組成部分，也不僅要補上政府保障的短板，還要在市場配置和政府保障之外扶持培養(yǎng)新供給主體、探索增加“第三條道路”的可能性。那么這個新供給主體，應該是獨立于政府和市場之外、具有非盈利特征的社會組織機構，以此來促進人人住有所居和實現(xiàn)住房市場健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

張化東表示，在長效機制里，市場會起到很大作用，因為房地產(chǎn)涉及到的不僅僅是經(jīng)濟問題，更多是社會問題。他認為，需要相關政策來引導市場、規(guī)范市場，同時建立多層次、多元化的市場供應體系，“包括最近在做一些租賃住宅的用地，包括租賃住宅發(fā)首個類REITs的產(chǎn)品，這些都屬于國家正在考慮建立多層次住宅市場計劃中很重要的一部分。未來很可能建立"雙軌制"，目前長效機制輪廓雛形已經(jīng)出來了，房地產(chǎn)稅制的改革等等都需要逐步推進。”

宋會雍認為，長效機制要建立，市場應該會發(fā)揮作用，“一是把住房保障的功能提出來，住房保障的主題也定了，就是租賃房，基本會往這個方向發(fā)展，未來租賃房和商品房可能是"一半一半"的狀態(tài)。另外，從租賃住宅的配置上來說，目前也有向中心區(qū)靠攏的趨勢，以前配套的保障房都在外圍，現(xiàn)在的趨勢是要考慮居住供應格局的問題，也就是結構的問題，不能把租賃住宅都建在離市區(qū)很遠的地方，不然造成很多不便，增加城市交通的壓力，近市區(qū)甚至市中心也會有相應的房子供應出來。”宋會雍認為，未來剛需層面，可能也會在租賃領域尋找落腳點，而商品房的功效會體現(xiàn)在改善方面，“基本居住條件滿足后，慢慢可能會尋求改善，而改善層面自然會在產(chǎn)品上形成一定變化，預計會往中高端發(fā)展。”

中國現(xiàn)代國際關系研究院世界經(jīng)濟研究所原所長陳鳳英表示，房地產(chǎn)行業(yè)一定要建立長效機制，她認為目前出臺的部分調(diào)控措施所能起到的效果還有待商榷。自去年10月至今，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了幾十上百種措施，這顯然不是長效機制，長效機制是要建立一個健康的市場，這太重要了，需要依靠"看得見的手"和"看不見的手"一起推動，現(xiàn)在"看得見的手"太多。炒房者必須要打擊，但是也要依靠長效機制、依靠法律手段和稅收手段。”開發(fā)商面臨轉型和升級

10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正式獲批，這是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎資產(chǎn)的REITs。今年以來，我國不斷地支持租賃市場的發(fā)展。此前，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》及《證監(jiān)會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等政策文件相繼發(fā)布，各地大量推出租賃用地，鼓勵通過租賃的方式改善居住問題。

對此，張化東表示，任何房地產(chǎn)開發(fā)都需要大量資金進行投資，融資渠道需要一些配套政策，而住房租賃REITs有利于解決長租市場融資難的問題。另一方面，他表示，現(xiàn)在推的只是類REITs，“未來如果尋求突破的話，完全可以從REITs這個角度，在租賃住宅方面真正推出REITs產(chǎn)品，這樣一方面可以推動租賃住房市場的發(fā)展，建立起一個長效機制，推進房地產(chǎn)"雙軌制"，另一方面，從金融的角度看，也是比較大的推動作用。”

楊科偉對此表示，以往房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)的模式可能無法長久，而企業(yè)需要更多資金，資產(chǎn)證券化能使企業(yè)在較短時期內(nèi)使租賃規(guī)模擴大，在資金層面提供長期平穩(wěn)的支持。另外，資產(chǎn)證券化對企業(yè)來說是一個融資渠道，也是把自身風險分散化的一個方法。對于REITs的謹慎推出，他認為，由于目前我國金融市場還不夠成熟，很多投資者對此有所顧忌，才會使得類似產(chǎn)品的出臺數(shù)量較少，“畢竟美國次貸危機還近在眼前，不管從監(jiān)管方還是投資者，都有顧忌。”

繼支付寶上線租房業(yè)務后，10月24日，京東正式宣布上線房產(chǎn)頻道，并在雙十一期間推出優(yōu)惠房源。京東稱現(xiàn)在已經(jīng)有82家開發(fā)商和35家新房代理方入駐，上線2027個樓盤，覆蓋超過20個城市，目前樓盤主要集中在一二線城市。2014年以來，淘寶、京東等電商都已和地產(chǎn)商們合作，展開了一輪電商營銷戰(zhàn)。2015年以來，房地中介也經(jīng)歷了一輪“互聯(lián)網(wǎng)+”，逐步走到線上。房地產(chǎn)行業(yè)逐步形成了線上營銷導流，線下實體帶看的O2O模式，并呈現(xiàn)出較強的區(qū)域性。

對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，楊科偉認為，房產(chǎn)交易的最終落腳還是在線下，“畢竟大宗交易不是買小金額的東西，像阿里巴巴、京東原來的商品交易模式是無法在房地產(chǎn)領域復制的。像美國、日本也有做線上的，但線上更多的是做類似傳統(tǒng)的資訊發(fā)布的一個平臺，最終成交、交易還是要落在線下。”

宋會雍也表示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入房地產(chǎn)領域對行業(yè)本身并不會有什么變化，他們所提供的服務原本市場上也有，現(xiàn)在也只是占領了一部分的市場份額，“他們起的是中間鏈，并不能在供需端產(chǎn)生很大作用。他們的定位應該是供需對接的樞紐。”另外，宋會雍認為，房地產(chǎn)不同于一般的商品，消費端會非常注重服務體驗，需要實地看房。線上的房源信息不透明，交易周期長，各流程手續(xù)復雜，單純依靠線上無法完成交易。樓市進入下半場

日前，同策咨詢部發(fā)布了《“十九大”后未來樓市趨勢及機會判斷》的分析報告，對未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢作出分析與判斷，該報告分析說：從十九大習近平的發(fā)言報告中，突出強調(diào)“依法治國”和“保障內(nèi)需”這兩大措施，這會對為未來五年房地產(chǎn)市場改革保駕護航。對于房地產(chǎn)市場，“依法治國”側重使用立法手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立，而“保障內(nèi)需”既保障不同群體住房需求，又通過內(nèi)需帶動經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

根據(jù)日本經(jīng)驗來看，出生人口和新建住宅呈顯著相關，人口出生數(shù)量領先住宅開工數(shù)量21年左右，新增人口是推動新開工住宅數(shù)量的主要因素。從人口總量來看，中國總人口增速趨緩，峰值約為14億人，據(jù)預測，到2017年，勞動人口達到峰值約為9.966億，而2010年勞動人口占比達到峰值為73.75%，社會撫養(yǎng)比出現(xiàn)拐點。勞動人口絕對數(shù)量及相對數(shù)量的降低均意味著支撐購房的剛性及改善性需求在未來呈減弱趨勢，新房市場長期發(fā)展空間將進一步減少，存量房的發(fā)展空間越來越大。中國人口拐點已經(jīng)來臨，人口峰值可以預測并即將到來，而現(xiàn)有城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量已經(jīng)滿足城鎮(zhèn)居民戶均約1套，全面短缺時代結束。目前正處于增量房到存量房的過渡時期，樓市下半場來臨，適應新環(huán)境的新規(guī)則的樓市長效機制將逐步建立。

目前，經(jīng)濟發(fā)展模式與房地產(chǎn)之間的矛盾是中國三部門對經(jīng)濟增長拉動遭遇瓶頸，類似以往的做法，通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的模式將陷入“三元悖論”，同時短期的行政調(diào)控手段將加大房地產(chǎn)行業(yè)金融風險的爆發(fā)，亟需中長期的有效調(diào)控，逐漸疏解經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，騰挪空間給經(jīng)濟結構轉型；另外，房地產(chǎn)調(diào)控政策應當符合房地產(chǎn)行業(yè)階段性發(fā)展特征，人口決定房地產(chǎn)大周期，從2011年之后，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進入換擋期，房地產(chǎn)總量放緩。同時，由于人口持續(xù)向大都市圈遷移，而重點一二線城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到較高水平，疊加因為貨幣超發(fā)導致重點一二線城市房地產(chǎn)市場金融屬性加強，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，房地產(chǎn)調(diào)控應當符合換擋期特征。

綜合國內(nèi)外因素和房地產(chǎn)行業(yè)走勢，2018年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將試運行；預計在2020年公安部將建成新型戶籍管理平臺；2017年土地制度改革將完成試點工作，政府換屆后（2018年）完成機構改革方案，在2020年基本完成農(nóng)村土地確權后全面推行土地改革；房產(chǎn)稅將在2019年前3季度的房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，實行擴圍，預計在2020年完成房地產(chǎn)稅立法，在2022年前三季度全面實行房產(chǎn)稅；住房金融改革與美元周期相關度較大，預計美元指數(shù)高位時期，潛在金融風險爆發(fā)的可能性增加，完成住房金融改革試點。

中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入樓市下半場的第二階段，2020年之后房地產(chǎn)市場將迎來真正意義上的拐點。十九大后到房地產(chǎn)長效機制落地期間，是房企轉型和布局的最后窗口期，未來房地產(chǎn)市場供過于求，購房人群更注重品質(zhì)，行業(yè)利潤水平長期維持較低水平為主要特征。房企通過專業(yè)化分工、布局金融行業(yè)等方式來降低主營業(yè)務風險，是企業(yè)在最后窗口期內(nèi)亟需完成的工作。

關于房價的預測，上述報告稱，核心城市成交價格平均市場周期長度39-40個月，其中2018年4季度為成交均價周期的谷底，2017年3季度至2018年4季度，整體市場的房價處于下行周期，為了防止下行周期內(nèi)拋售資產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能，限售政策預先鎖定資產(chǎn)價格，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，因而在下行周期不會放松監(jiān)管。2018年全國絕大部分主要城市房價處于下行周期，并迎來房價低谷，市場冷淡，房價出現(xiàn)下跌。而在房地產(chǎn)價格低谷期放開管制有誘發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能性，在此時保持管制是大概率事件。同樣到2020年，市場運行到高位，樓市迎來新一波熱潮，在此之前出臺并落實長效機制相關政策，避免房價上漲過快。

評論建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是場持久戰(zhàn)記者潘晟“房住不炒”、“租購并舉”、“住有所居”，黨的十九大進一步為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向，長效調(diào)控機制的建設步伐有望進一步加快。

黨的十八大以來，從中央到地方，根據(jù)“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”的要求，各級政府和有關部門不斷出臺新舉措，促進我國房地產(chǎn)市場從商品房占據(jù)絕對比重，向商品房和保障房“兩條腿走路”轉變。而隨著2013年政府工作報告明確提出“要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”，樓市長效調(diào)控機制加速形成，各地因城施策，出臺了一系列有針對性的措施，有效扭轉了房價過快上漲預期。目前來看，一線城市和部分熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，三四線城市房價也趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控成效日顯。

值得關注的是，近兩年來，在構建多層次房地產(chǎn)銷售體系的同時，決策層加快培育住房租賃市場，以期補齊住房供給體系的“短板”。2016年，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式出臺，提出“到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系”的目標。今年7月17日，廣州出臺的《關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，首次明確提出“租售同權”；7月20日，住建部等九部委印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、南京、沈陽、鄭州等12個城市作為首批單位開展住房租賃試點工作；8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

可以說，在有關部門的共同努力下，我國房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸進入“租購并舉”時代。更令人高興的是，黨的十九大再次強調(diào)了“房子是用來住的，不是用來炒的”的總基調(diào)，并提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。展望未來，隨著房地產(chǎn)市場供給側改革的進一步深化，我國住房供給結構將更加合理，供需也將逐步趨向基本平衡，為實現(xiàn)“住有所居”目標打下堅實基礎。

當然，我們也需要看到，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的建立是一項系統(tǒng)性工程，需要許多配套制度同步建立和完善，方能實現(xiàn)宏觀調(diào)控的制度化、長期化。以備受關注的“租售同權”為例，所謂的同權，說到底是平等享受公共服務資源。從目前來看，我國要實現(xiàn)“租售同權”，不僅面臨著租賃市場規(guī)模相對較小、相關立法尚不完善等行業(yè)性問題，更受制于優(yōu)質(zhì)公共資源相對稀缺、戶籍與公共權益相對綁定等制度性障礙。因此，在較長一段時間內(nèi)，“租售”很難實現(xiàn)完全同權，而且在不同城市的落地情況也將有所分化，需要做好打攻堅戰(zhàn)和持久戰(zhàn)的準備。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。