一線(xiàn)｜他們正在悄悄押寶北京“商住”

 “3.26”調(diào)控徹底將“商住”這一民間分類(lèi)一夜之間劃歸了歷史。新房只能賣(mài)給公司，舊房可以賣(mài)個(gè)人或公司，個(gè)人買(mǎi)需具備五年社保和納稅記錄，并且所有都必須是全款購(gòu)買(mǎi)，封殺投資空間，堵住限購(gòu)漏洞，政策之狠超出想象。

之后成交量的下滑已經(jīng)不能用斷崖式來(lái)形容，而是鬼剃頭式。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，“3.26”之后的個(gè)別月份，甚至出現(xiàn)了零成交的局面，這和上一年月均34萬(wàn)平方米的火爆規(guī)模相比，完全是火與冰的大反轉(zhuǎn)。

不過(guò)，當(dāng)下這種局面正在悄然發(fā)生著變化。

住建委數(shù)據(jù)顯示，八九月份以來(lái)的“商住”成交正在緩慢回升，尤其是九月份更為明顯。九月后十天的成交明顯比前十天有很大幅度的增長(zhǎng)。從單個(gè)項(xiàng)目看也能看出這種變化。比如一個(gè)位于門(mén)頭溝地區(qū)的著名新盤(pán)“商住”，八月只成交了兩套，到九月就成交了六套，增幅達(dá)200%。

到底是什么人開(kāi)始了這種火中取栗？

據(jù)鷹覓君四處打探，目前主要有兩類(lèi)人開(kāi)始下注“商住”：

一類(lèi)是從未上過(guò)車(chē)的剛需，與一般剛需最大不同是，他們?cè)?a href="http://m.a5759.cn/city/beijing/" target="_blank">北京根本無(wú)資格買(mǎi)房或沒(méi)可能申請(qǐng)到未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)?ldquo;商住”相對(duì)總價(jià)較低，對(duì)他們的吸引力依然很大。

另一類(lèi)依然是陰魂不散的投資人群，押注未來(lái)的升值空間依然是他們的意圖。鷹覓君聽(tīng)說(shuō)某個(gè)地理位置偏僻的“商住”項(xiàng)目，有個(gè)企業(yè)打算買(mǎi)整層的LOFT，一方面來(lái)當(dāng)員工宿舍，另一方面也打算做長(zhǎng)期投資。

當(dāng)然操作的手續(xù)比之前要繁雜得多。如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新房，首先需要注冊(cè)一個(gè)公司，購(gòu)買(mǎi)后還要支付維持公司日常的會(huì)計(jì)做賬費(fèi)用，大概每月在200元左右，同時(shí)每年還要繳納總房?jī)r(jià)0.84%的商業(yè)辦公房產(chǎn)稅；將來(lái)如果賣(mài)出，可以以變更公司法人的形式完成房子的轉(zhuǎn)讓。在貸款方面，全款可以由幾部分來(lái)組成，包括自有資金、銀行消費(fèi)貸或抵押貸，其他貸款產(chǎn)品，還有私人借款等等。

群眾的智慧總是無(wú)比強(qiáng)大，經(jīng)過(guò)這些程序就完美達(dá)成了曲線(xiàn)救國(guó)的目標(biāo)。

但經(jīng)過(guò)這番操作之后，自住或投資的成本都大大提高了。以一套總價(jià)300萬(wàn)的“商住”為例，會(huì)計(jì)做賬費(fèi)用，加上房產(chǎn)稅，每年將達(dá)到27600元；此外，如果有各類(lèi)還款，還要支付月供的資金。

政策對(duì)“商住”的封堵明顯加大了居住或投資的負(fù)擔(dān)，但上述兩類(lèi)人看上去并不懼未來(lái)，他們有著充分的理由—全北京40多萬(wàn)套“商住”總量封頂，相對(duì)760多萬(wàn)套商品住宅，它們即可“商”又可“住”的雙重屬性和稀缺性將帶來(lái)補(bǔ)漲行情。

1、從居住角度來(lái)看，隨著北京人口政策落地執(zhí)行，未來(lái)的高精尖人材聚集而帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和未來(lái)經(jīng)濟(jì)向好，將會(huì)吸附越來(lái)越多的中低端各類(lèi)人口，特別是服務(wù)業(yè)人口。對(duì)于無(wú)資格買(mǎi)房和申請(qǐng)不到共有產(chǎn)權(quán)房的人群來(lái)說(shuō)，注冊(cè)一個(gè)新公司就能規(guī)避限購(gòu)，買(mǎi)到屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，低總價(jià)的“商住”無(wú)疑具有很大吸引力。

2、從辦公的屬性來(lái)看，“商住”產(chǎn)品分割空間靈活，從二十多平到一二百平全都囊括，可以滿(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)的辦公需求，而未來(lái)規(guī)定新辦公產(chǎn)品只能開(kāi)發(fā)500平米以上的空間，這就意味著小面積“商住”的辦公產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)鎖定上限，也就是說(shuō)如果有公司想購(gòu)買(mǎi)小面積辦公空間，這40多萬(wàn)套“商住”則將提供大部分選擇。

3、雖然政策讓持有“商住”的成本大大增加，但可以通過(guò)租金來(lái)化解，所以交通越便利的“商住”越有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)未來(lái)還會(huì)兌現(xiàn)更多的升值空間。

實(shí)際上，“3.26”政策并沒(méi)有消滅“商住”的居住屬性，而它們兼具的辦公屬性又讓這一品種顯示出了變現(xiàn)的多樣性。40多萬(wàn)套的限量讓它們擁有了充分的想象空間。

從當(dāng)下來(lái)看，上述邏輯基本成立，但耐人尋味的是此次政策的是出發(fā)點(diǎn)—一方面是想讓“商住”盡量回歸辦公屬性，另一方面則是為控制外來(lái)人口。如果未來(lái)“商住”行情短期內(nèi)再起，破壞了政策效應(yīng)，沖擊房?jī)r(jià)體系，一系列打補(bǔ)丁政策很可能會(huì)繼續(xù)，比如規(guī)定購(gòu)買(mǎi)“商住”公司的成立年限等等（這才是真正的“殺手锏”，看看現(xiàn)在的燕郊住宅市場(chǎng)就知道了）。

從短期市場(chǎng)來(lái)看，政策面不會(huì)允許“商住”市場(chǎng)的復(fù)蘇；從長(zhǎng)期市場(chǎng)來(lái)看，再次盤(pán)活則需要區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的第二輪換擋振興，只有高精尖產(chǎn)業(yè)帶來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，才能吸引更多人口，由此才能帶來(lái)對(duì)“商住”產(chǎn)品的自然需求和升值預(yù)期。

這是一個(gè)充滿(mǎn)了不確定性的押注，賭政策、賭經(jīng)濟(jì)和人口，無(wú)論如何都是一個(gè)長(zhǎng)周期的生意。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。